Grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid draagt bij aan de realisatie van beleidsdoelstellingen voor onder meer wonen, economische ontwikkeling, verkeer en vervoer en duurzaamheid. Ook heeft het grondbeleid invloed op de financiële positie van de gemeente vanwege de kosten en de opbrengsten van gebiedsontwikkelingen en de hiermee samenhangende risico’s. 

In maart 2017 is de Kadernota Grondbeleid 2017 vastgesteld. De rol van de gemeente wordt hierbij aangeduid als: regie voeren door te faciliteren waar het kan en te acteren waar het moet. Faciliterend grondbeleid heeft met name bij nieuwe gebiedsontwikkeling de voorkeur. Bij reeds in uitvoering zijnde grondexploitaties, waar sprake is van veel gemeentelijk grondeigendom, wordt vastgehouden aan actief grondbeleid. Ook voor de aanleg van gemeentelijke infrastructuur zoals wegen of riolering blijven gemeentelijke grondaankopen noodzakelijk. Een vorm van grondbeleid die tussen actief en faciliterend grondbeleid in ligt is Publiek Private Samenwerking (PPS). Deze vorm van grondbeleid wordt momenteel niet toegepast. Bij veel projecten wordt wel intensief samengewerkt met de grondeigenaar of met de ontwikkelaar.

De laatste jaren is er door de economische groei een sterke vraag naar woningen en woningbouwlocaties ontstaan. Dit veroorzaakt stijgende prijzen voor zowel woningen als bouwgrond. De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven hebben als reactie daarop dan ook een versnellingsopgave afgesproken voor de realisatie van nieuwbouwwoningen.  Op 7 maart 2019 heeft het Stedelijk Gebied Eindhoven met de provincie Noord-Brabant en het ministerie van BZK de Woondeal gesloten. Deze Woondeal sluit aan op de Brainport Nationale Actieagenda en gaat in op de versnellingsopgave ten aanzien van de woningbouwproductie. Maar de Woondeal gaat ook over de werking van de woningmarkt, de plancapaciteit (de periode tot 2040) en integrale gebiedsontwikkeling. De nu vastgelegde afspraken bieden Veldhoven de mogelijkheid om in de komende jaren meer nieuwbouw te realiseren dan op basis van de provinciale prognoses het geval was. Dit kan door projecten naar voren te halen in de tijd of door nieuwe projecten toe te voegen. Dit kan leiden tot een productie oplopend naar 400 woningen per jaar (i.p.v. de geplande 200 voor de komende jaren).

De Corona-uitbraak heeft er niet toe geleid dat de vraag naar nieuwbouwwoningen is teruglopen. Het gaat de regio economisch nog steeds voor de wind en sommige sectoren, zoals de halfgeleiderindustrie, kennen zelfs een ongekende groei. De vraag naar zowel bestaande als nieuwbouwwoningen blijft zeer groot en de prijzen laten nog steeds een stijgende lijn zien. 

Ook blijft er nog vraag naar grond op werklocaties (bedrijventerreinen). Dit heeft onder meer voor de regio geleidt tot nieuwe afspraken over de programmering van bedrijventerreinen. Voor bedrijventerrein Habraken kan op basis van deze afspraken meer reguliere bedrijfsgrond worden uitgeven ten opzichte van de vorige regionale programmeringsafspraken uit 2016/2017.

Parameters voor de grondexploitatie
Als onderdeel van een verantwoord financieel beleid worden twee maal per jaar de bouwgrondexploitaties geactualiseerd: bij de begroting en bij de jaarrekening. Nu zijn de parameters en de uitgangspunten bepaald die de basis zijn voor het maken van de berekeningen van de bouwgrondexploitaties voor de begroting 2022. De peildatum van deze parameters is 1 juni 2021. Voor de berekeningen wordt rekening gehouden met een relatief lange termijn. Onze plannen hebben een looptijd van maximaal 10 jaar. Uitgangspunt van de berekeningen is een realistische kostenraming en een behoudende opbrengstraming, zodat risico’s in de ontwikkeling niet onevenredig worden doorgeschoven naar de toekomst.  

Onze rekenrente volgt de marktrente. Bij het opstellen van de BGE berekeningen is een rekenrente van 1,1% aangehouden. Zoals gebruikelijk zullen we bij het opstellen van de eerstvolgende BGE berekening (jaarrekening) de rekenrente van dat moment gebruiken. 

Ten behoeve van de externe kosten- en opbrengststijging (zoals bijvoorbeeld inflatie) wordt in de berekeningen rekening gehouden met een kostenstijging en een opbrengststijging van 2% per jaar. 

Richtlijnen Commissie BBV 
In juli 2019 heeft de Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken uitgebracht. Hierin geeft zij richtlijnen en aanbevelingen met betrekking tot de financiële verwerking en verslaglegging van de gemeentelijke grondexploitatie. Het grootste deel van deze richtlijnen en aanbevelingen zijn al eerder door de commissie aangegeven. 

Enkele van deze richtlijnen en aanbevelingen zijn:  
•    Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen. 
       Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. 
•    Het is vanaf 2016 niet meer toegestaan om toevoegingen te doen aan een voorziening voor bovenwijkse voorzieningen. Bestaande voorzieningen mogen worden gehandhaafd en kunnen volgens planning worden afgewikkeld. 
•    In de bouwgrondexploitaties die langer lopen dan tien jaar mag alleen een eventuele opbrengstenstijging worden meegenomen voor eerste tien jaar.
•    De toe te rekenen rente aan BIE (Bouwgrond in exploitatie) moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan BIE. 
•    Vanuit het realisatiebeginsel moeten winsten genomen worden in de periode dat ze zijn gerealiseerd en dus niet pas aan het eind van het project. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten.
In de begroting 2022 houden we rekening met deze gegeven richtlijnen en aanbevelingen. 

Beperken risico’s grondexploitatie
De risico’s van de grondexploitatie bepalen mede de hoogte van de gemeentelijke risicoreserve. Door de economische groei en het aantrekken van de woning- en bedrijvenmarkt zijn de risico’s in de grondexploitatie verminderd. De risico’s van de grondexploitatie worden voor een deel opgevangen in de betreffende grondexploitatie. Zowel bij woningbouw als bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen zijn regionaal afspraken gemaakt om risico´s te verkleinen. Door de verkopen van bouwrijpe grond in zowel Huysackers, het Kransackerdorp, als bij de bedrijventerreinen is er een daling van de totale boekwaarde van de grondexploitaties ingezet. De risico’s nemen hiermee eveneens af.

Woningbouw 

De gemeentelijke grondprijzen voor grondgebonden woningen worden jaarlijks per 1 april geactualiseerd op basis van de verkoopcijfers van de regionale Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) van het jaar ervoor. De gemeenteraad heeft bij vaststelling van de Kadernota Grondbeleid 2017 besloten om voortaan de regionale NVM cijfers te volgen in plaats van de landelijke NVM cijfers. 

Dit zou betekenen dat de grondprijzen voor woningbouw in 2021 met 10,4% stijgen. Deze extreem hoge stijging zou ertoe leiden dat Veldhoven zich uit de markt prijst voor particuliere bouwkavels en projectontwikkelaars. Dit geldt overigens niet voor alle woningbouwcategorieën bouwgrond. Daarom heeft het college een differentiatie in prijsstijging vastgesteld, gekoppeld aan de verschillende categorieën van kavels. Hierbij is de projectmatige middencategorie bouwgrond uitgesplitst. 

De grondprijzen voor projectmatige bouw voor de periode 1 april 2021 tot 1 april 2022 worden verhoogd met:
 - 0% voor bouwgrond voor sociale woningbouw (Vrij op naam prijs (VON) tot € 210.000, met een opslag van € 20.000 voor Nul op de meter woningen (NOM)
 - 2% voor de lage middencategorie bouwgrond voor woningen tot € 250.000 VON, met een opslag van € 20.000 voor NOM
 - 4% voor de basis middencategorie bouwgrond voor woningen tot € 290.000 VON, met een opslag van € 20.000 voor NOM
 - 6% voor de extra middencategorie bouwgrond voor woningen tot € 360.000 VON, met een opslag van € 20.000 voor NOM
 - 10,4% voor de topcategorie bouwgrond voor woningen vanaf € 360.000 VON, met een opslag van € 20.000 voor NOM
 - de grondprijs voor de woningen in de buitencategorie wordt via maatwerk (w.o. taxatie) vastgesteld. 

Bouwgrond wordt bij elk project in deze categorieën ingedeeld. Deze indeling vindt plaats op basis van: type  woning, locatie, kavelgrootte en kwaliteitskenmerken van het kavel voor zover bekend.  

Voor de bepaling van de grondprijzen per 1 april 2022 wordt opnieuw gekeken naar de prijsontwikkeling op basis van de verkoopcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). 

De vraag naar nieuwe koopwoningen blijft groot, onder meer door: 
-    de sterke positieve economische ontwikkeling, onder andere in het Stedelijk Gebied Eindhoven;
-    de blijvend lage hypotheekrente;
-    het ‘boven water komen’ van de huizen met een hypotheek;
-    het beperkt aanbod van bestaande woningen in relatie tot de vraag.
Dit leidt tot verder stijgende huizenprijzen en hiermee ook tot stijgende grondprijzen. 
In de komende maanden zal de grondprijsontwikkeling verder gevolgd worden om op basis hiervan de grondprijzen per 1 april 2022 vast te stellen. Met name de effecten op de woningmarkt zullen nauwgezet gevolgd worden. 

Naast de reguliere prijsontwikkeling op basis van de NVM cijfers biedt de Kadernota Grondbeleid 2017 de mogelijkheid om de grondprijzen voor bepaalde categorieën woningen, bijzondere functies of locaties specifiek te bepalen of afzonderlijk te taxeren. Ook kan bij grote bouwkavels een differentiatie in de grondprijs worden toegepast (zie hieronder). 

Sociale huurwoningen
De projectmatige grondprijscategorie voor sociale huur en koop leverde, met de jaarlijkse indexering van de grondprijzen, een te hoge grondprijs op om de bouw van sociale huurwoningen mogelijk te maken. De gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven hebben afspraken gemaakt over de grondprijssystematiek voor sociale huur. Deze leidt tot een bandbreedte tussen € 275 en € 350 p/m2. De afgelopen jaren hebben de meeste regiogemeenten de ondergrens aangehouden van € 275 p/m2. Ook in Veldhoven is deze ondergrens aangehouden. Deze ondergrens wordt ook in 2022 aangehouden. Woningcorporaties worden geconfronteerd met stijgende bouwkosten terwijl de huren bij lange na niet dezelfde stijging laten zien.

Staffeling grondprijs grote bouwkavels
Om in Huysackers marktconforme prijzen voor de bouwgrond te kunnen vragen is in 2018 gestart met het staffelen van de grondprijs bij grote kavels. Deze lijn wordt doorgezet in Kransackerdorp. 
•    Tot 600 m2 wordt op basis van de kwaliteiten van de kavel de passende prijscategorie gehanteerd (midden-top). 
•    Van 600 - 1000m2 wordt de reguliere grondprijs toegepast (basis).
•    Mochten er kavels groter dan 1000 m2 bij zijn dan wordt voor de overblijvende    vierkante meters de groenstrokenprijs zonder bouwmogelijkheid toegepast.

Bedrijfsgrond 
Gezien de stijgende interesse voor bedrijfsgrond is door het Stedelijk Gebied Eindhoven aan de Stec-groep gevraagd om een taxatie uit te voeren om te kijken of de huidige grondprijzen in de regio nog marktconform zijn. Deze actualisatie heeft in 2019 en 2020 geleidt tot een beperkte stijging van de gemeentelijke grondprijzen voor bedrijfsgrond (2%/3% per jaar). De grondprijzen voor reguliere bedrijfsgrond (Habraken en Zandven) zijn per 1 april 2021 niet verhoogd. Zo wordt de aansluiting met de markt en grondprijzen in de regio behouden.

Hieronder is een overzicht opgenomen van de stand van zaken van de nu lopende of onlangs afgesloten grondexploitaties.

Woningbouw 

Woningbouwafspraken Stedelijk Gebied Eindhoven 
De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven hebben in 2017 nieuwe afspraken gemaakt over de woningbouwproductie in het stedelijk gebied. Hierbij maken de gemeenten niet alleen afspraken over het bouwen van voldoende woningen, maar ook over de kwaliteit daarvan. Daarbij wordt er voor gezorgd dat bouwlocaties elkaar versterken in plaats van beconcurreren, vanuit de overtuiging dat daarmee zowel de gezamenlijke als lokale belangen zijn gediend. Veldhoven heeft in dit kader gekozen voor een verdunning van het aantal woningen voor Zilverackers: Kransackerdorp van oorspronkelijk 1500 woningen naar 1250 woningen. 

Woningbouwversnelling
De gemeente heeft in 2019 een actieplan woningbouwersnelling vastgesteld en maatregelen genomen om de versnelling te faciliteren. De gemeentelijke grondexploitatie (BGE) is, waar mogelijk, versneld en er is gekeken naar meer tussentijdse winstnemingen. Ook nieuwe woningbouwlocaties zijn en worden kwalitatief en qua haalbaarheid getoetst. rincipeverzoeken tot woningbouw op particuliere grond vallen hier ook onder. Om dit proces te begeleiden heeft de gemeente een Aanjaagteam samengesteld. 
Gekeken is naar versoepeling en vereenvoudiging van interne werkprocessen en het verkorten van de doorlooptijd van wettelijke procedures. Hierbij wordt intensief samengewerkt met ontwikkelaars en woningcorporaties. De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven hebben samen met de woningcorporaties die werkzaam zijn in de regio een standaard sociale huurwoning ontwikkeld. Door middel van een aanbesteding door de corporaties is voor de bouw van deze woning een vaste aannemer gevonden. Op verschillende locaties in het Stedelijk Gebied wordt deze woning nu gerealiseerd.
Om de kwaliteit van de versnelde woningproductie te bewaken heeft de gemeente een kwaliteitsteam samengesteld. Zij zien toe op het realiseren van de basis-kwaliteitsambities waar ieder project aan moet voldoen met daar bovenop extra ambities waarop bovengemiddeld wordt gepresteerd. De marktpartijen worden hierin uitgedaagd een bijzondere bijdrage te leveren.

De nieuwe projecten die vanaf 2020 zijn opgepakt conform de aanpak woningbouwversnelling leiden in 2022 tot opgeleverde woningen. in 2021 zijn zes nieuwe projecten opgestart waarvan de woningen in 2023 worden opgeleverd. Dit moet leiden tot een aantal opgeleverde woningen van gemiddeld 400 per jaar in de periode 2020-2024.

Zilverackers: Oerle-Zuid 
De bouwgrondexploitatie Zilverackers Oerle-Zuid heeft betrekking op de eerste woningbouwlocatie van het project Zilverackers. Naast circa 350 woningen is een woon-zorgcluster gebouwd. Het bestemmingsplan is vanaf 18 juli 2012 onherroepelijk. Alle bouwgrond is uitgegeven op één kavel na.

De grondexploitatie is op eindwaarde in 2022 € 100.000 negatief. Hiervoor is een voorziening genomen. De BGE is negatief gegaan nadat in 2018 een winstneming van € 350.000 is gedaan. Er zijn onvoorziene kosten voor het afronden van het openbaar gebied (o.a. fietspad en extra parkeerstrook). Daarnaast worden er door de langere looptijd ook meer plankosten gemaakt.

Zilverackers: Kransackerdorp (w.o. Huysackers)
De grondexploitatie Zilverackers, Kransackerdorp heeft betrekking op een uitleglocatie gelegen in het westen van de gemeente Veldhoven. De ontwikkelvisie bestaat uit het hoofddorp Huysackers met daaromheen een krans van kleinere erven, buurtjes en gehuchten. De ontwikkelvisie Zilverackers is op 18 oktober 2018 door de raad vastgesteld en is de opvolger van het plan De Drie Dorpen. In het plan zijn in totaal 1250 woningen opgenomen. De gehuchten en buurtschappen bieden ruimte voor initiatief en innovatieve woonmilieus.

Het plangebied is als gevolg van het ruimtelijke concept ruimer geworden in westelijke en noordelijke richting. Huysackers is het centraal gelegen hoofddorp. Het bestemmingsplan voor Huysackers is onherroepelijk. Voor het resterende plangebied is het bestemmingsplan herzien. Dit bestemmingsplan is begin 2021 vastgesteld. Voor Huysackers is een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan vastgesteld en er zijn met een consortium van marktpartijen afspraken gemaakt over de afname van de projectmatige bouwgrond in 3 fases. De laatste woningen van het consortium van marktpartijen in Huysackers zijn eind 2022 gereed.  

Het bouwrijp maken van Kransackerdorp wordt in 2021/2022 uitgevoerd. De gronduitgifte van het Kransackerdorp is gepland tot eind 2029. Eind 2029 moet ook het woonrijp maken gereed zijn, waarna de bouwgrondexploitatie kan worden afgesloten. In het kader van de woondeal word de geplande realisatie van de deelprojecten versnelt en kan de looptijd hierdoor korter worden.

 
Plangebied Zilverackers

(Kavels voor) particuliere bouw 
In Huysackers worden in totaal 469 woningen gebouwd waarvan 41 op particuliere bouwkavels en 12 schoolwoningen. Alle kavels van Huysackers zijn momenteel in de verkoop. Ook in het Kransackerdorp worden kavels voor particuliere bouw opgenomen. Daarnaast is er ook ruimte voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).

Er is veel vraag naar sociale huurwoningen (woningen met een huur onder € 720  per maand). In overleg met de woningcorporaties is het streven om in Zilverackers in totaal meer dan 300 sociale huurwoningen te realiseren. In Huysackers worden er 115 gerealiseerd. 

Voor starters op de woningmarkt is het lastig om een geschikte koopwoning te vinden. Meestal zijn zij op zoek naar een sociale koopwoning van rond de € 220.000 vrij op naam. De gemeente geeft de mogelijkheid om een Starterslening af te sluiten. Met de Starterslening kunnen kopers van een eerste eigen woning een extra bedrag lenen boven de hoofdhypotheek. 

Huisvesting onderwijs. Er wordt uitvoering gegeven aan het vastgestelde IHP, door het opstellen en uitvoeren van afzonderlijke projectplannen. Een van deze plannen is de bouw van een basisschool in Zilverackers. Hierover is een aanbesteding op de markt gezet. Uitgangspunt van de nieuwbouw is dat er ook ruimte komt voor commercieel maatschappelijke voorzieningen. Vanwege de op termijn dalende kinderaantal in Zilverackers wordt een aantal leslokalen uitgevoerd in de vorm van schoolwoningen (appartementen). Na beëindiging van de onderwijsfunctie kunnen deze ruimten worden omgebouwd tot woningen.

De bouwgrondexploitatie Zilverackers: Kransackerdorp laat op eindwaarde een winst zien van in totaal: € 680.000 en daarnaast € 12,25 miljoen aan geraamde tussentijdse winstnemingen. Op basis van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) zijn deze winstnemingen ingepland. 

Noordrand: Meerstraat 
De bouwgrondexploitatie Noordrand Meerstraat heeft betrekking op een woningbouwlocatie inclusief een school, gelegen in het noorden van de gemeente Veldhoven. In 2022 verwachten we het laatste particuliere bouwkavel te verkopen. Deze grondexploitatie zal in 2022 (bij de jaarrekening 2022) afgesloten worden, ervan uitgaande dat de laatste kavel in 2022 verkocht wordt.
De eindwaarde per 31 december 2022 bedraagt € 70.000 voordelig. Dit is het eindresultaat na eerder genomen winstnemingen van in totaal € 10.500.000.

The Village (Entrada II) 
De grondexploitatie The Village heeft betrekking op een woningbouwlocatie in het noorden van de gemeente Veldhoven. De ontwikkellocatie is gelegen aan De Hertgang/ Regenboogven. 

In het plangebied zijn 94 appartementen voorzien in vijf verschillende gebouwen. Hiervoor is een projectovereenkomst met een ontwikkelaar gesloten. De planvorming hiervoor is afgerond en het bestemmingsplan is onherroepelijk. Inmiddels is alle grond afgenomen. Dit project draagt dan ook concreet bij aan de afgesproken versnelling van de woningbouwproductie.
De eindwaarde per 31 december 2022 bedraagt € 70.000 positief. Dit is het eindresultaat na eerder genomen winstnemingen van € 470.000.

Zandven-Oost 
Een deel van Zandven (Zandven Oost) wordt als een specifiek woningbouwproject ontwikkeld. De bouw hiervan is gestart en zal in 2023 zijn afgerond. Ook hier wordt een deel in de middeldure huur gerealiseerd. Voor een verdere toelichting van Zandven zie hieronder bij het onderdeel bedrijventerreinen.

Schippershof 
De grondexploitatie Schippershof heeft betrekking op een woningbouwlocatie gelegen aan de Oude Kerkstraat in Veldhoven. Op de ontwikkellocatie was oliehandel Schippers gevestigd. Dit milieuhinderlijke bedrijf met vervuiling van de bodem in een woonwijk is verplaatst naar bedrijventerrein Habraken. Hierover zijn in het verleden afspraken gemaakt met Schippers, het Rijk, de provincie en de gemeente Veldhoven.
Naar verwachting zullen in 2021 de laatste woningen en de openbare ruimte worden opgeleverd.

Deze grondexploitatie sluit met een positief resultaat van € 40.000 en wordt eind 2021 afgesloten. De in het verleden getroffen voorziening, is daardoor niet meer noodzakelijk.

Slot-Oost 
Het plangebied van het woningbouwproject Slot-Oost is gelegen in het noordoosten van de gemeente Veldhoven omsloten door de Heerbaan, de Heistraat en een bestaande woonwijk. 
De gemeenteraad heeft in het verleden het besluit genomen om in het plangebied max. 60 woningen mogelijk te maken. 

In 2013 heeft het college besloten om de bouwvolumeafspraak, die de gemeente heeft met een ontwikkelaar, in te vullen in Slot-Oost. Begin 2015 is hiervoor een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van het gebied getekend. De ontwikkelaar heeft de samenspraak met de buurt op zich genomen. De ontwikkelaar heeft een verkavelingsplan opgesteld en is gestart met het bestemmingsplan.

De eindwaarde van deze exploitatie bedraagt per 31 december 2024 € 220.000, dit is het eindresultaat na tussentijdse winstneming in 2022 van € 1.900.000.

Kasteel Zuyderwijck (Springplank)
Voor het projectgebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan voor 90 à 130 appartementen. Vertegenwoordigers van de wijk hebben aangegeven, dat ze het gebied graag ontwikkeld zien. Het is waarschijnlijk dat het huidige plan aangepast wordt. 

De huidige exploitatie laat een resultaat zien op eindwaarde in 2025 van € 240.000 positief. Daarbij is er uitgegaan van een tussentijdse winstneming in 2024 van € 500.000.

Principeverzoeken voor woningbouw
Het aantal principeverzoeken voor woningbouw op particuliere grond neemt toe. Dit kunnen zowel kleine inbreidingen zijn als meer grootschalige ontwikkelingen, zoals het project Bossebaan. Ook in deze ontwikkelingen worden verschillende doelstellingen van de gemeentelijke Woonvisie gerealiseerd. Binnen de ruimtelijke kaders en de regionale afspraken over de woningbouwprogrammering wil de gemeente meewerken aan deze ontwikkeling d.m.v. faciliterend grondbeleid.

Citycentrum
Het Citycentrum ontwikkelt zich tot een toekomstbestendig hart van Veldhoven. Voor de oude locatie van het zwembad wordt een toekomstvisie opgesteld. 

Bedrijventerreinen 

Afspraken Stedelijk Gebied Eindhoven 
De vraag naar bedrijfsruimte verandert.  De locatie en kwaliteit van een bedrijventerrein worden steeds belangrijker. Onderzoek in 2016 in opdracht van de provincie toonde aan dat er sprake is van een structureel overaanbod aan vierkante meters bedrijventerreinen in Noord-Brabant. In het Stedelijk Gebied Eindhoven zijn dan ook afspraken gemaakt om de voorraad grond op in ontwikkeling zijnde bedrijventerreinen (plancapaciteit) en de behoefte van de markt in evenwicht te brengen. Hierbij is aandacht voor bedrijven met een bijzondere ruimtevraag en het inbouwen van voldoende flexibiliteit om rekening te kunnen houden met de toekomstige marktvraag. In juni 2017 hebben alle gemeenteraden van de negen gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven ingestemd met de nieuwe programmeringsafspraken. Hierbij is ook een vereveningsbijdrage voor de gemeenten die harde plancapaciteit schrappen afgesproken. 

Regionaal is afgesproken dat op Habraken bedrijfsgrond voor circulaire bedrijven wordt uitgeven. Dit heeft echter nog niet geleid tot concrete verzoeken van circulaire bedrijven om zich op Habraken te vestigen. Momenteel is de vraag naar bedrijfsgrond weer toegenomen. Bij een aantal bedrijventerreinen is er inmiddels weer een tekort aan bedrijfsgrond. In het Stedelijk Gebied Eindhoven zijn dan ook in 2021 nieuwe afspraken gemaakt over de programmering van bedrijventerreinen. Op basis van deze nieuwe afspraken kan op Habraken 5 ha meer reguliere bedrijfsgrond worden uitgeven ten opzichte van de vorige regionale programmeringsafspraken uit 2016/2017. Het aantal ha uit te geven voor circulaire bedrijven is met 5 ha verlaagd naar 10  ha. Op dit moment wordt gekeken welke type bedrijven hiervoor in aanmerking komen en aan welke criteria ze moeten voldoen. Vervolgens kan de markt hiervoor worden benaderd. Omdat circulaire bedrijven qua grondgebruik afwijken van de reguliere bedrijven die nu gevestigd zijn, zal via taxatie een grondprijs worden vastgesteld op basis van de nog vast te stellen uitgangspunten voor circulaire bedrijven.

Revitalisering 
Er is aandacht om bestaande bedrijventerrein te revitaliseren en uit te breiden. Regionaal sluit het aanbod op bestaande terreinen lang niet altijd aan op de behoeften van bedrijven die een vestigingslocatie zoeken of willen doorontwikkelen. Het Stedelijk Gebied Eindhoven vindt het van belang om nieuwe innovatieve ontwikkelingen op bestaande bedrijven-terreinen waar nodig te faciliteren. Om invulling te geven aan deze ambitie heeft de regio het Regionaal Ontwikkelingsfonds Werklocaties gevormd. Uit dit fonds kunnen investeringsbijdragen voor o.a. revitalisering worden gedaan. 

Habraken
De bouwgrondexploitatie Habraken heeft betrekking op een bedrijventerrein, gelegen ten noordwesten van de kern van Veldhoven. De gemeente Veldhoven is bezig het bedrijventerrein Habraken gefaseerd te ontwikkelen en gefaseerd uit te geven. 

Voor de bedrijfsterrein Habraken is de grondverkoop geraamd op gemiddeld 2 ha per jaar. Het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft in het verleden afspraken gemaakt rondom (fasering van) de regionale bedrijventerreinen. In dit kader is voor Habraken 15 ha bedrijfsgrond geschrapt. Daarnaast wordt op Habraken nu 10 ha aan Circulaire bedrijvigheid ontwikkeld. Hiervoor wordt er een omgevingsplan opgesteld.

De eindwaarde per 31 december 2030 van deze exploitatie bedraagt € 500.000 positief. Aangezien de looptijd inmiddels 10 jaar beslaat, zijn er voor het eerst winstnemingen ingepland. In totaal is er voor een bedrag van € 4.500.000 aan winstnemingen geraamd.

Noordrand: Zandven-West en Zandven-Oost. 
De exploitatie Noordrand Zandven heeft betrekking op een bedrijventerrein in Veldhoven gelegen ten noorden van de kern van Veldhoven en ten oosten van het (grotere) bedrijventerrein Habraken. Op het bedrijventerrein Zandven zijn tevens enkele woon-werkkavels voorzien. Alle gronden in het plangebied zijn in eigendom van de gemeente Veldhoven. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. De gronden binnen het plangebied zijn bouwrijp gemaakt. De gemeente heeft met marktpartijen een overeenkomst gesloten om  een deel van het plan (Zandven-Oost) te herontwikkelen naar woningbouw i.p.v. woon-werkkavels. De afspraken uit deze koopovereenkomst zijn opgenomen in de grondexploitatie.

Inmiddels zijn de woon-werk kavels gesplitst in woonkavels en werkkavels. Dit houdt in dat het woondeel van de woon-werkkavels is omgezet naar burgerwoningen. Door het opsplitsen van de woon-werkkavels is er aanzienlijk meer vraag naar zowel de woon- als de werkkavels ontstaan. Alle woonkavels zijn door middel van een verloting inmiddels toegewezen aan potentiële kopers, die thans bezig zijn met de aanvraag voor een omgevingsvergunning.

De eindwaarde per 31 december 2025 van deze exploitatie bedraagt € 190.000 positief. Dit is het eindresultaat na eerder genomen winstnemingen ad. € 3.340.000.

Heistraat-Zoom 
De grondexploitatie Heistraat-Zoom heeft betrekking op een bedrijfskavel in het noordoosten van de gemeente Veldhoven. De ontwikkellocatie is gelegen aan de Heistraat en een omweg inclusief rotonde. De locatie is reeds bouwrijp gemaakt (m.u.v. de bestemming). De grond ligt nu braak en wacht op een verdere invulling. Het College heeft besloten de 1 op 1 onderhandelingen op te starten met een initiatiefnemer voor deze locatie. Om een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken moet de ruimtelijke procedure nog worden doorlopen. 

De eindwaarde per 31 december 2023 van deze exploitatie bedraagt € 40.000 voordelig, dit is het eindresultaat na eerder te nemen winstnemingen van € 270.000.

De Run
De Run is aantrekkelijk voor high tech (maak-)industrie en (innovatieve) health. Er wordt actief ingezet op omvorming van het bestaande terrein naar een innovatief werklandschap. De ontwikkeling van De Run wordt momenteel faciliterend opgepakt door de gemeente. De gemeente heeft daar slechts beperkt grond in eigendom, met name op de Run 1000 en 2000.

Bereikbaarheid 
De gemeente investeert in de bereikbaarheid van haar woonwijken en bedrijventerreinen. Sprekende voorbeelden hierbij zijn de reconstructie van de Kempenbaan, de aanleg van de Zilverbaan en de nieuwe aansluiting op de A67. O.a. voor De Run en voor Habraken zijn deze investeringen van groot belang. Mede door de BOVO-bijdragen (bijdragen aan investeringen Bovenwijkse Voorzieningen) die particulieren aan de gemeente betalen worden deze investeringen bekostigd. In het verleden zijn voor dit doel ook BOVO-bijdragen uit de lopende grondexploitaties gedaan. De tarieven BOVO bij particulier kostenverhaal zijn voor 2021 geactualiseerd. Zie hieronder.

Gemeentelijke gronden
Gronden, aangekocht ten behoeve van grondexploitatie, worden tijdelijk beheerd met als doel het realiseren van een maximaal financiële of maatschappelijke opbrengst. Gronden worden tegen marktconforme prijzen verpacht (kortlopende pacht). 
Ook zijn gemeentelijke percelen verhuurd aan woningcorporaties voor de tijdelijke huisvesting van urgenten en spoedzoekers.

In 2021 zijn er weer afspraken gemaakt met de pachters over de verpachting van landbouwgronden voor de komende drie jaar. Hierbij krijgt ook duurzaam grondgebruik de aandacht. Het aantal ha. te verpachten grond is wel afgenomen als gevolg van de ontwikkeling van het Kransackerdorp.

Gemeentelijke panden
Gemeentelijke panden die zijn aangekocht voor gebiedsontwikkeling, maar niet hiervoor hoeven te worden gesloopt, worden verkocht. De gemeente heeft geen panden meer in eigendom die niet meer nodig zijn voor gebiedsontwikkeling. Enkele panden worden nog gesloopt of verkocht nadat het plangebied is gerealiseerd. De verkoop wordt verzorgd door derden (makelaars).
De huuropbrengsten zijn geoptimaliseerd door een vaste rekenmethodiek voor alle gemeentelijke huurwoningen. Uitgangspunt hierbij is minimaal kostendekkende verhuur.
Van de gemeentelijke panden zijn panden aan een woningcorporatie verhuurd ten behoeve van de huisvesting van urgenten en spoedzoekers. Van enkele van deze panden is de verhuur inmiddels beëindigd vanwege de verkoop of sloop van de panden.

In het kader van faciliterend grondbeleid verhaald de gemeente haar kosten bij particuliere ontwikkelingen. Dit zijn onder andere kosten voor het opstellen/in procedure brengen van een bestemmingsplan, civiele werkzaamheden aan infra en openbaar groen.

Het systeem van kostenverhaal en wijze van berekenen van het tarief Bovenwijkse Voorzieningen blijft in het jaar 2022 gelijk. Het tarief voor de bijdrage aan de kosten voor de bovenwijkse infrastructurele voorzieningen is herrekend en komt op € 8.215,- per woningequivalent per 1-1-2022. Het tarief in 2021 bedroeg € 8.000,- per woningequivalent. 

Bovenwijkse Voorzieningen (BOVO) zijn investeringen in het openbaar gebied zoals infrastructuur (hoofdwegen), parken en openbare vervoervoorzieningen. Iedere eigenaar van een nieuw te bouwen woning, bedrijfspand of andere functie waarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig is, betaalt hier aan mee. Het bedrag wordt berekend per woning (woningequivalent).

Voor woningen, kantoren, detailhandel en commerciële voorzieningen wordt een vast bedrag per woningequivalent in rekening gebracht. Deze bijdrage wordt niet in rekening gebracht voor de bouw van sociale huurwoningen gebouwd door toegelaten instellingen of door particuliere ontwikkelaars die aan kunnen tonen dat deze woningen voor minimaal 15 jaar voor de doelgroep beschikbaar blijven (duurzame sociale huur woningen). 

Bij sloop/nieuwbouwprojecten wordt alleen voor de extra toegevoegde m2 bestemming een bijdrage bovenwijks afgedragen.

Om de afdracht te kunnen verhalen op derden dient er een verband te zijn tussen de kostprijs van de aan te leggen voorzieningen en de hoogte van het af te dragen bedrag per woning (woningequivalent). Voor de berekening van het BOVO tarief voor de begroting 2022 is de lijst van BOVO investeringen weer geactualiseerd en op basis hiervan is het nieuwe tarief berekend. Hierbij is ook gekeken naar de geprogrammeerde nieuwbouw van woningen en overige nieuwbouwprojecten. Zij dragen immers bij aan de BOVO investeringen. Het investeringsvolume en het omslagprogramma is gewijzigd met de nieuwe inzichten. Een aantal projecten zijn afgerond, samengevoegd of gaan niet meer door. De actuele projecten zijn geactualiseerd en opnieuw berekenend met prijspeil 1-1-2021. Ook de te ontvangen subsidies zijn geactualiseerd. Nieuwe projecten zijn nog niet toegevoegd omdat deze nog te prematuur zijn. Daarnaast is het woningbouwprogramma opnieuw tegen het licht gehouden. Ook is de grondslag voor de omrekening voor de verschillende andere functies, zoals voor bedrijfsvestigingen, met als uitgangspunt de nieuwe grondprijzen per 
1-4-2021 herzien. Dit alles heeft een verhoging tot gevolg van  € 8.000,- naar € 8.215,- per woningequivalent.

Omdat in een kleinere woning gemiddeld minder mensen wonen wordt sinds 2017  rekening gehouden met de grootte van de woning. Er is hiervoor een gedifferentieerde BOVO bijdrage ingevoerd. Deze  gedifferentieerde BOVO bijdrage is gebaseerd op bruto vloeroppervlakte en ziet er als volgt uit, gebaseerd op het tarief voor 2022:
• woning tot 60m2 bvo :                        € 3.615,-  per woningequivalent;
• woning 60 – 90m2 bvo:                      € 7.230,-  per woningequivalent;
• woningen groter dan 90m2 bvo:  € 8.215,-  per woningequivalent.

Met ingang van de nieuwe Omgevingswet, naar verwachting 1-7-2022, komen er meer mogelijkheden voor kostenverhaal bij de gemeente te liggen. Het gemeentelijk kostenverhaal wordt mogelijk uitgebreid met kostenverhaal van kosten waarvan kan worden aangetoond dat er een ruimtelijke en functionele samenhang is met (private) gebiedsontwikkelingen. Hierbij kan worden gedacht aan maatregelen ter verbetering van de kwaliteit van landschappen (bv. stikstofdepositie), sociale woningbouw op andere locaties, stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in probleemgebieden en maatregelen in het kader van de energietransitie. Het Aanvullingsbesluit Grondeigendom, dat dit onderdeel van de Aanvullingswet Omgevingswet nader uitwerkt, is er thans in concept. Naar verwachting word deze in september 2021 door de Tweede Kamer vastgesteld.

In juli 2019 heeft de Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) de notie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) uitgebracht. Hierin geeft zij richtlijnen en aanbevelingen met betrekking tot de financiële verwerking en verslaglegging van de gemeentelijke grondexploitatie. De notitie is een verzameling van grotendeels al eerder door de commissie uitgebrachte richtlijnen en aanbevelingen.

Looptijd grondexploitatie 10 jaar
Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geeft aan dat een grondexploitatie een looptijd heeft van 10 jaar. Doel hiervan is om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken. Deze 10 jaar wordt gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar gemotiveerd van kan worden afgeweken. Dit houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te beperken. In het verleden duurden de projecten Zilverackers en Habraken langer dan 10 jaar. Inmiddels duren ze maximaal 10 jaar. 

Tussentijdse winstneming van de grondexploitatie
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden genomen. 

Hierbij dient de Percentage Of Completion (POC)methode te worden gevolgd. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:
1. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
3. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).

Vanaf 1 januari 2016 is de wet ‘modernisering vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen’ in werking getreden. Volgens deze wet moeten overheden die winst of structureel overschotten behalen met activiteiten die concurreren met de markt, vanaf 2016 vennootschapsbelasting betalen. Belangrijkste doelstelling van de wet is het realiseren van een fiscaal gelijk speelveld tussen overheids- en private ondernemingen.