Grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid draagt bij aan de realisatie van beleidsdoelstellingen voor onder meer wonen, economische ontwikkeling, verkeer en vervoer en duurzaamheid. Ook heeft het grondbeleid invloed op de financiële positie van de gemeente vanwege de kosten en de opbrengsten van gebiedsontwikkelingen en de hiermee samenhangende risico’s. 

Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Doel van dit beleid is dat grond in voldoende mate en op tijd beschikbaar is. Bijvoorbeeld voor woningbouw, wegen of wateropvang. Ook ontwikkelt de maatschappij zich en verandert het klimaat. Daarom moet de inrichting van de omgeving regelmatig worden aangepast.

Er zijn drie hoofdvormen van grondbeleid:

1. Actief grondbeleid: bij actief grondbeleid neemt de gemeente de touwtjes in handen. De gemeente koopt de grond, maakt deze bouwrijp, verkoopt gronden en maakt deze vervolgens woonrijp. Dit vindt plaats in de vorm van een gemeentelijke bouwgrondexploitatie. 
2. Faciliterend grondbeleid: bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente een passievere rol. Initiatiefnemers nemen het heft in handen. De gemeente legt het openbare gebied aan die vervolgens worden verhaald op de initiatiefnemers. 
3. Publiek private samenwerking: bij Publiek-Private samenwerking (PPS) nemen de gemeente en de marktpartijen de grondexploitatie samen ter hand. Hierbij zijn allerlei vormen van samenwerking mogelijk.

In juni 2023 is de nieuwe kadernota grondbeleid Regie op integrale gebiedsontwikkeling vastgesteld. Deze nota bevat de algemene beleidslijnen en de instrumenten met betrekking tot het vakgebied grondzaken en grondexploitatie.

De in deze kadernota beschreven visie op het grondbeleid is dat de gemeente regie voert vanuit het perspectief op de grote opgaven waar ze voor aan de lat staat. Uitgangspunt hierbij is: faciliteren waar het kan en actief zijn waar het moet. Tevens staat aangegeven dat, daar waar de markt de aanzet geeft tot gebiedsontwikkeling, de voorkeur wordt gegeven aan faciliterend grondbeleid. Dit kan ook in de vorm Publiek-Private Samenwerking. 

In de begroting worden de verwachte resultaten van de bouwgrondexploitaties weergegeven. We hebben de verplichting om tussentijds winst te nemen (als de exploitatie in 10 jaar sluit) en bij een te verwachten verlies een verliesvoorziening op te nemen.

Er is in Veldhoven momenteel sprake van een schaalsprong. Er is veel behoefte aan nieuwe woningen. Er is dan ook een fors woningbouwprogramma in uitvoering. De Brainportregio kent een sterke economische groei, waardoor ook de vraag naar bedrijfsgrond erg hoog is. Mede door de groei van het bedrijfsleven is er een verwachte groei van het aantal inwoners, toename van verkeer en meer behoefte aan voorzieningen en groen. Naast uitbreiding in de randen van Veldhoven (bijvoorbeeld Zilverackers en Habraken) zal door een intensiever gebruik van de nog aanwezige ruimte (inbreiding) aan deze vraag moeten worden voldaan. De projecten De Run - Home Base en het Citycentrum (masterplan) zijn voorbeelden hiervan. Bij deze ontwikkelingen wordt ook aandacht besteed aan de maatschappelijke en sociale aspecten van de groei, een duurzame samenleving en de energietransitie.

De context van de nieuwe kadernota grondbeleid kan in vijf hoofdpunten worden samengevat. 

1. Woningbouwopgave
Er is een groot woningtekort in de regio. De vraag naar bestaande en nieuwbouwwoningen is vele malen groter dan het beschikbare aanbod. Om dit het hoofd te bieden zijn er al sinds enkele jaren afspraken met Rijk, provincie, regio en de regionale woningcorporaties om de woningbouw te versnellen, zoals de woondeal SGE uit 2019. Op basis hiervan heeft Veldhoven eind 2019 de aanpak woningbouwversnelling (WBV 2019-2024) vastgesteld. Hierbij zijn projecten geprioriteerd en is gewerkt aan het verkorten van de looptijd van het beoordelen van de woningbouwprojecten, met als doel gemiddeld 400 woningen per jaar toe te voegen. Binnen 100 dagen wordt beoordeeld of een principeverzoek aan de uitgangspunten voldoet en of een woningbouwproject haalbaar is. Dit heeft geleid tot een versnelling van de woningbouw. In 2024 is dit proces geëvalueerd en verlengd tot en met 2032. 

In regionaal verband zijn ook de Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant en de Regionale Woondeal-Zuidoost Brabant (2023) vastgesteld. Inmiddels wordt gewerkt aan een actualisatie van deze woondeal, zodat de Project Beethoven (2024) hierin kan worden verwerkt. 

De nieuwbouwopgave vanuit de Woon(zorg)visie Veldhoven (vastgesteld in april 2023) is om tussen 2020 en 2032 zo’n 5.000 woningen toe te voegen. Ook richting 2040 wordt verdere groei verwacht (doorzetten van de groei met 400 woningen per jaar). Hiermee geeft de gemeente invulling aan de opgave uit de Woondeal 2023 en de Beethovendeal. Daarbij wordt sterk gestuurd op de betaalbaarheid en toekomstbestendigheid van de woningen en de differentiatie van de woningvoorraad en het faciliteren van specifieke doel- en aandachtsgroepen. 

De Conceptwet versterking regie volkshuisvesting heeft ook invloed op de woonopgave. 

De opgave in het wonen en de aansturing hierop via provincies en regio’s wordt bovendien nog bepaald door de Conceptwet versterking regie volkshuisvesting. Een belangrijk aandachtspunt in die conceptwet is de betaalbaarheid van de nieuwbouw en de huisvesting van aandachtsgroepen.

Het Rijk heeft financiële middelen beschikbaar gesteld om publieke tekorten op te heffen via onder andere de Woningbouwimpuls (Wbi). Er is ook nog aanvullend financieel instrumentarium van het Rijk dat ten dienste van het volkshuisvestingsbeleid kan worden ingezet. Voor veel van deze regelingen is overigens cofinanciering van de gemeente vereist. Er wordt nog bekeken hoe deze cofinanciering in de komende jaren moet worden opgenomen in de begroting.

Specifiek gaat het om de middelen vanuit Project Beethoven (2024) ten behoeve van de extra woningbouwopgave. Afhankelijk van het type project kan bij tekorten subsidie worden aangevraagd via de Woningbouwversnelling Metropoolregio Eindhoven (WMRE) (GREX-regeling) of de verordening Woningbouwversnelling Beethoven Vastgoed Exploitatie MRE (VEX-regeling). Ook is er gebiedsbudget beschikbaar voor Knoop XL/HOV4 (Home Base De Run). 
Daarnaast is de Realisatiestimulans bij het Rijk in ontwikkeling, bedoeld als bijdrage om de woningbouw een impuls te geven. Gemeenten kunnen vanaf 2026 een bijdrage van € 7.000,- ontvangen per gerealiseerde betaalbare woning waarvan de bouw het jaar daarvoor is gestart. Afhankelijk van de concrete voorwaarden van de verschillende rijksregelingen kunnen we hier vanaf 2026 gebruik van maken. Er wordt nog onderzocht nog hoe deze middelen het beste ten gunste van het woonbeleid en de woningbouwopgave ingezet kunnen worden.

In de Woon(zorg)visie 2023-2027 is een onderzoek opgenomen naar de mogelijkheden voor verevening over verschillende locaties. De behoefte aan verevening hangt samen met de doelstelling om gebiedsgerichte woningbouwprogramma’s toe te passen. Dus bijvoorbeeld in wijken met een hoog aandeel sociale huur of koop en een lage draagkracht een andere verdeling in prijssegmenten en doelgroepen te hanteren, dan in wijken met hoge draagkracht en weinig sociale huurwoningen. Om te voorkomen dat er onevenredig veel gevraagd wordt aan initiatiefnemers in bepaalde gebieden wordt de mogelijkheid van een vereveningssystematiek onderzocht, dat de financiële lasten van dergelijke ontwikkelingen spreidt. Ook de haalbaarheid van kleine projecten kan hierbij gebaat zijn. Daarnaast zet de haalbaarheid van sociale huurwoningen woningbouwprojecten onder druk. Om de bouw van sociale huurwoningen met een goede spreiding over de gemeente mogelijk te maken, zijn de mogelijke instrumenten onderzocht. Het college heeft onlangs besloten de in 2023 ingevoerde constructie (kostenverhaal sociale woningbouw) te beëindigen, naar aanleiding van een juridische verkenning. In de loop van 2025 wordt duidelijk onder welke voorwaarden nieuwe instrumenten en middelen beschikbaar komen vanuit het Rijk. Zodra criteria en uitvoeringsregels bekend zijn, bekijken we hoe de regelingen en instrumenten voor stimulering van de (sociale) woningbouwproductie daaraan kunnen bijdragen.

In 2026 wordt gewerkt aan een volkshuisvestingsprogramma voor Veldhoven (instrument van de Wet versterking regie volkshuisvesting). In het volkshuisvestingsprogramma wordt een nadere gebiedsgerichte invulling van de woningbouwopgave aangegeven. Daarin zal ook aangegeven worden welke instrumenten (ook vanuit het grondbeleid) kunnen worden ingezet om de opgaven te realiseren.

2. Ontwikkeling bedrijventerreinen
De Brainportregio kent een sterke economische groei, waardoor ook de vraag naar  bedrijfsgrond erg hoog is. Bijna alle bedrijfsgrond uit de regionale programmeringsafspraken uit 2021 is inmiddels verkocht of overtekend. Op de bedrijventerreinen zijn in de regio nauwelijks kavels meer beschikbaar. Ook op de bestaande regionale bedrijfsruimtemarkt is het aanbod op dit moment historisch laag. Dit creëert een hoge druk op de ruimte om bedrijven met een serieuze huisvestigingsvraag te kunnen faciliteren. De regio heeft samen met de gemeenten een integrale visie opgesteld met daaruit volgend een verdere intensivering van bestaande bedrijfslocaties en een nieuwe programmering van nieuwe of in ontwikkeling zijnde werklocaties. 

3. Sociaal-maatschappelijke opgave
Maatschappelijke ontwikkelingen stellen de gemeente voor forse uitdagingen de komende jaren. Veldhovenaren worden steeds ouder en blijven zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Mensen die zorg nodig hebben, wonen minder vaak in zorginstellingen. De effecten van de toenemende migratie, alsook de internationale vluchtelingencrisis, vragen om oplossingen en de klimaatcrisis maakt doordachte investeringen voor de toekomst noodzakelijk. Een gezond evenwicht tussen groei en een goede kwaliteit van wonen en leven is van belang. Dit alles in het perspectief van een duurzaam en toekomstbestendig Veldhoven.

4. Schaalsprong
Samengevat is er in Veldhoven en in de regio sprake van een schaalsprong in de mate van verstedelijking. Door de groei van het bedrijfsleven is er een verwachte groei van het aantal inwoners, toename van het verkeer en meer behoefte aan voorzieningen en groen. Naast uitbreiding in de randen van Veldhoven (bijvoorbeeld Zilverackers, Habraken en De Run) zal door een intensiever gebruik van de nog aanwezige ruimte (inbreiding) aan deze vraag moeten worden voldaan. Mede door deze verdichting ontstaat concurrentie om de beschikbare ruimte, zoals tussen wonen, bedrijven, klimaatadaptieve en aantrekkelijke buitenruimte en voorzieningen. Hierbij zal ook aandacht worden besteed aan de maatschappelijke en sociale aspecten van de groei, een duurzame samenleving en de energietransitie.

5. Wettelijk kader
De Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden, biedt een kader voor onder andere nieuwe werkwijzen en instrumenten voor het gemeentelijk grondbeleid. Ook jurisprudentie van de afgelopen jaren, bijvoorbeeld het Didam-arrest, beïnvloedt het gemeentelijk grondbeleid.

De in de Kadernota Grondbeleid beschreven visie op het grondbeleid is dat de gemeente regie voert vanuit het perspectief op de grote opgaven waar ze voor aan de lat staat. Uitgangspunt hierbij is: faciliteren waar het kan en actief zijn waar het moet. Bij de realisering van de opgaven wordt op projectbasis beoordeeld welke instrumenten van het grondbeleid het beste kunnen worden toegepast. De drijfveer achter (de implementatie van) het grondbeleid is niet puur financieel maar vooral sociaal-maatschappelijk gedreven. Op basis van deze uitgangspunten en hetgeen is aangegeven in de door de gemeenteraad op 6 februari 2024 vastgestelde Omgevingsvisie Veldhoven, heeft de raad op 10 juni 2025 gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd op het gebied De Run - Home Base. 

Parameters voor de grondexploitatie 
Als onderdeel van een verantwoord financieel beleid worden twee maal per jaar de bouwgrondexploitaties geactualiseerd: bij de begroting en bij de jaarrekening. Nu zijn de parameters en de uitgangspunten bepaald die de basis zijn voor het maken van de berekeningen van de bouwgrondexploitaties voor de begroting 2026. De peildatum van deze parameters is 1 juni 2025. Voor de berekeningen wordt rekening gehouden met een relatief lange termijn. Onze plannen omvatten een looptijd van maximaal 10 jaar. Uitgangspunt van de berekeningen is een realistische kostenraming en een behoudende opbrengstraming, zodat risico’s in de ontwikkeling niet onevenredig worden doorgeschoven naar de toekomst. 

Onze rekenrente volgt de marktrente. In de begroting wordt voor 2026 gerekend met 1,2%, in 2027 met 1,6% en voor 2028 en 2029 met 1,8%. 

Ten behoeve van de externe kosten- en opbrengststijging (zoals bijvoorbeeld inflatie) wordt in de berekeningen rekening gehouden met een kostenstijging op jaarbasis van 4,5% in 2025, 3,5% in 2026, 3,0% in 2027 en 2,0% in 2028 en verder. Daarnaast is in de berekeningen uitgegaan van een opbrengstenstijging op jaarbasis van 5,0% in 2025, 3,5% in 2026 en 2027 en 2,0% in 2028 en verder. Indien er binnen grondexploitaties een afwijkende indexering of specifieke prijsafspraken zijn gemaakt worden deze aangehouden.

Beperken risico’s grondexploitatie
De risico’s van de grondexploitatie bepalen mede de hoogte van de gemeentelijke risicoreserve. Door de economische groei en het aantrekken van de woning- en bedrijvenmarkt zijn de risico’s in de grondexploitatie verminderd. De risico’s van de grondexploitatie worden voor een deel opgevangen in de betreffende grondexploitatie. Zowel bij woningbouw als bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen zijn regionaal afspraken gemaakt om risico’s te verkleinen. 

Didam-arrest
De overheid is, na de uitspraak van de Hoge Raad in het Didam-arrest (eind 2021) verplicht om mededingingsruimte te bieden bij de verkoop van haar percelen grond of andere onroerende zaken. Er moet ruimte geboden worden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar percelen grond of andere onroerende zaken indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop. Dit is anders dan voorheen, waarbij het gangbaar was dat overheden hun grond of andere onroerende zaken een-op-een verkochten of verhuurden. Door juristen wordt geadviseerd om het Didam-arrest ook te betrekken bij verhuur en verpachting van grond of ander vastgoed. Het college heeft algemene systeemafspraken vastgesteld die aangegeven wat vanuit juridisch perspectief de gevolgen zijn van het Didam-arrest. Ook is geïnventariseerd wat de gevolgen zijn van het Didam-arrest voor onderhandelingen die reeds vóór het arrest liepen. Per woningbouwproject is gekeken naar de status ervan en zijn alle relevante feiten en omstandigheden overwogen. Als we kunnen motiveren of de beoogde contractuele wederpartij redelijkerwijs als enige serieuze gegadigde is aan te merken hoeven we de onderhandelingen niet af te breken en wordt er in principe geen verdere vertraging opgelopen. In veel gevallen wordt de verkoop echter wel gepubliceerd waarbij belanghebbenden zich, binnen een bepaalde termijn, kunnen wenden tot de voorzieningenrechter als zij van oordeel zijn dat zij in aanmerking komen voor de aankoop. 

De gemeentelijke grondprijzen voor grondgebonden woningen worden jaarlijks per 1 april geactualiseerd. Dit gebeurd aan de hand van een vooraf vastgelegde systematiek per doel of functie van de grond. Voor de indexering van de prijzen wordt kortheidshalve verwezen naar de Grondprijzenbrief Veldhoven 2025 die per 1 april 2025 voor het eerst is verschenen.

Woningbouw
Bouwgrond voor woningen wordt vooraf in categorieën ingedeeld op basis van type woning, locatie, kavelgrootte en kwaliteitskenmerken van het kavel, voor zover bekend. Aan deze categorie is, op basis van de prijslijst, een prijs gekoppeld.

In zijn algemeenheid geldt dat vanuit woonbeleid het doel is vastgesteld om minimaal 3/4 van de nieuwe woningvoorraad binnen de betaalbaarheidsgrenzen te realiseren. In de Kadernota Grondbeleid 2023 is vastgelegd dat grondbeleid ook een middel is om maatschappelijke opgaven en doelstellingen met ruimtelijke impact te verwezenlijken. 

Voor de woningen die vallen in het sociale en middeldure segment, is het uitgangspunt is dat een minimale grondwaarde wordt gehanteerd en de betaalbaarheid van deze woningen wordt vergroot. Hier is immers geen sprake van marktwerking, maar van een gereguleerde prijsontwikkeling. Vanwege de focus van het woonbeleid op aandachtsgroepen, is hierop mogelijk maatwerk nodig in het grondprijsbeleid, bij ontwikkelingen van specifieke woonzorgfuncties.

Bedrijfsgrond
Alleen op bedrijventerrein Habraken is nog ruimte om bedrijfskavels uit te geven. Hierbij worden twee vaste grondprijzen gehanteerd:

• Voor reguliere kavels (niet zicht).
• Voor kavels op een zichtlocatie.

De bepaling van de prijzen voor bedrijfsgrond vindt comparatief plaats, waarbij onder andere wordt gekeken naar de prijzen in de regio. Basis hiervoor is mede het op 1 februari 2024 door het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) vastgestelde rapport van advies- en taxatiebureau Stec: Uniforme grondprijzen bedrijventerreinen SGE 2024. Onze grondprijzen vallen binnen de afgesproken bandbreedte van het SGE. 

Grondprijzen van incidentele verkopen van reststroken gemeentegrond worden door een onafhankelijke taxateur berekend. Het college neemt hier dan specifiek een besluit over. 

Voor 2025 en 2026 is vrije uitgifte van bedrijfskavels op Habraken tijdelijk stil gelegd, enkel mag er uitgegeven worden voor verplaatsingen  gebiedsontwikkeling De Run.

Hieronder is een overzicht opgenomen van de stand van zaken van de nu lopende bouwgrondexploitaties en grote projecten gebiedsontwikkeling.

Woningbouw
Woningbouwversnelling
De gemeente heeft in 2019 een actieplan woningbouwversnelling vastgesteld en maatregelen genomen om de versnelling naar 400 woningen per jaar te faciliteren. De gemeentelijke grondexploitaties (BGE’s) zijn, waar mogelijk, versneld. Ook nieuwe woningbouwlocaties zijn/worden kwalitatief en op haalbaarheid getoetst. Principeverzoeken tot woningbouw op particuliere grond vallen hier ook onder.

Om dit proces te begeleiden heeft de gemeente een ‘aanjaagteam’ samengesteld. Gekeken is naar versoepeling en vereenvoudiging van interne werkprocessen en het verkorten van de doorlooptijd van wettelijke procedures. Hierbij wordt intensief samengewerkt met ontwikkelaars en woningcorporaties. De gemeenten in het SGE hebben samen met de woningcorporaties die werkzaam zijn in de regio een standaard sociale huurwoning ontwikkeld (WoonST). Door middel van een aanbesteding door de corporaties is voor de bouw van deze woning een vaste aannemer gevonden, voor zowel grondgebonden woningen als voor appartementen. Op verschillende locaties in het gebied zijn al veel van deze woningen gerealiseerd. Door de regionale woningbouwcorporaties is inmiddels, in samenwerking met de gemeenten van het SGE, een nieuwe aanbesteding afgerond voor het vervolg van WoonST: WoonST 2.0. De eerste projecten op basis van WoonST 2.0 worden nu gerealiseerd.

Om de kwaliteit van de versnelde woningproductie te bewaken heeft de gemeente een Q-team samengesteld. Zij zien toe op het realiseren van de basiskwaliteitsambities van ieder project, met daarbovenop extra ambities waarop bovengemiddeld wordt gepresteerd. De marktpartijen worden hierin uitgedaagd een bijzondere bijdrage te leveren.

Zilverackers: Kransackerdorp 
De grondexploitatie Zilverackers heeft betrekking op een gebiedsontwikkeling met wonen in het landschap, gelegen in het westen van de gemeente Veldhoven. Het totale gebied Zilverackers wordt ontsloten door de Zilverbaan. Deze noord-zuidverbinding is medio 2018 in gebruik genomen. Het plan bestaat uit het hoofddorp Huysackers met daaromheen een krans van kleinere erven, buurtjes en gehuchten (Kransackerdorp). In het plan Zilverackers waren in totaal circa 1.250 woningen voorzien, op basis van het Afsprakenkader Wonen van het SGE van 2017. Dit afsprakenkader is inmiddels herijkt in 2022, waarbij de beperking op de aantallen is komen te vervallen.

Gebiedsontwikkeling Zilverackers kent twee bestemmingsplannen. Huysackers is inmiddels op enkele woningen na gereed. De brede school is in 2024 in gebruik genomen en de openbare ruimte inclusief groen en speelvoorzieningen wordt in 2025 afgerond. Voor het Kransackerdorp is in 2018 een ontwikkelvisie met kaders vastgesteld door de gemeenteraad, gevolgd door Bestemmingsplan Kransackerdorp in 2021. Dit bestemmingsplan is opnieuw vastgesteld in 2023 en 2024 en op 29 januari 2025 onherroepelijk geworden. In november 2023 is door de gemeenteraad een motie aangenomen om de ontwikkelvisie te herijken op basis van economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Deze herijking is in 2024 ingezet en rapport is gedeeld. Naast de ontwikkelingen op de woningmarkt wordt hierin extra aandacht besteed aan de behoefte aan zorg- en commerciële voorzieningen, en welke effecten dit heeft op de laatste nog te ontwikkelen woonvlekken. 

De meeste woongebieden in het Kransackerdorp, inclusief delen van het landschap, zijn inmiddels gerealiseerd of in ontwikkeling. In 2024 zijn 18 extra bouwkavels in verkoop gebracht. Begin 2025 zal ook de openbare ruimte voor Bosackers en De Erven gereed zijn. Het Gehucht Zuid wordt vanaf 2025 gebouwd. Gehucht Noord, Bosgehucht-Klooster en Landschappelijke Erven volgen. Het uitgangspunt voor de actualisatie bij de jaarrekening 2024 is nog altijd de Wbi-aanvraag. Wanneer de herijking definitief wordt gemaakt zal deze voor de nog te ontwikkelen gebieden in grondexploitatie Zilverackers worden doorgevoerd. 

Tot slot is voor Zilverackers een subsidie Woningbouwimpuls (Wbi) aangevraagd. Deze subsidie wordt toegekend aan Zilverackers indien de BGE bij sluiten een negatief resultaat heeft. Op dat moment wordt 50% van het negatieve resultaat door de subsidie gedekt. Er is een Wbi toegekend voor € 1.341.515,-.

Het resultaat van de BGE fluctueert vanwege de lange looptijd en de invloed van recente ontwikkelingen in de markt, zowel aan de kostenkant als aan de opbrengstenkant. Daarnaast is ook het woningbouwprogramma herzien, waardoor meer betaalbare en kleinere woningen worden gerealiseerd. De eindwaarde per 31 december 2028 bedraagt € 5.931.415,- negatief. Om dit verlies op te vangen is een verliesvoorziening opgesteld.

Slot-Oost 
Het project Slot-Oost betreft een woningbouwlocatie. Het plangebied is gelegen in het noordoosten van de gemeente Veldhoven omsloten door de Heerbaan, de Heistraat en een bestaande woonwijk. De gemeenteraad heeft in het verleden het besluit genomen om in het plangebied maximaal 60 woningen mogelijk te maken.

In juli 2020 is er een vervolgovereenkomst afgesloten voor de ontwikkeling Slot-Oost door gemeente en Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V.. Het bestemmingsplan is in december 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Er waren vijf beroepen ingediend. De RvS heeft het besluit in november 2024 genomen dat de beroepen ongegrond zijn. De omgevingsvergunning is in Q2 2024 verleend. Hierop zijn zienswijzingen ingediend en in Q4 2024 heeft de bezwarencommissie het advies gegeven dat de bezwaren ongegrond zijn. Het Beslissing op bezwaar (BOB) is genomen. Afronding hiervan in Q1 2025 en hierop zijn geen reacties meer gekomen.

De eindwaarde per 31-12-2028 bedraagt € 205.558,- positief, dit is het eindresultaat na verwachte winstneming in 2025 van € 575.000,-, in 2026 van € 600.000,- en in 2027 van € 170.000,-.  

Springplank
Voor het projectgebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan voor maximaal 130 appartementen en een wijkvoorziening. Het project Springplank heeft in de woningbouwversnelling hoge prioriteit gekregen. In 2021 heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden met onder andere als doel te onderzoeken hoe financieel om te gaan met ’t Tweespan.

Eind 2021 is door de stuurgroep woningbouwversnelling, mede naar aanleiding van de uitkomsten van de marktconsultatie, besloten tot een prijsvraag, welke is uitgezet in 2022 in de vorm van een verkoopprocedure. Na de zomer van 2022 is een partij geselecteerd om de grond aan te verkopen. Er worden sociale en middeldure huurwoningen gerealiseerd, onder meer om doorstroming binnen de wijk mogelijk te maken. Vanaf dat moment tot eind 2023 is het volledige proces tot aan aanvraag omgevingsvergunning doorlopen. De grond is 8 november gepasseerd bij de notaris. Bouw is op 11 november 2024 meteen gestart. 

Het berekende resultaat bedraagt op eindwaarde in 2026 € 1.017.589,- positief. Daarbij is er uitgegaan van een eerder genomen winstneming in 2024 van € 1.600.000,- en een verwachtte winstneming in 2025 van € 220.000,-. 

Djept
Djept, oorspronkelijk agrarisch/landschappelijk gebied, bestaat uit verschillende deelgebieden die geografisch aan elkaar zijn aaneengesloten. Het gebied wordt omringd door Heerbaan-Smelen-Traverse en de straat Djept en is gelegen op steenworpafstand van het Citycentrum.

Djept betreft een inbreidingslocatie van 302 woningen waarvan 70% van de woningen in het betaalbare (sociale- en middeldure) segment; 212 betaalbare woningen voor ouderen, starters, internationale werknemers en aandachtsgroepen en 90 woningen in het hogere prijssegment. In totaal 287 appartementen en 15 grondgebonden woningen in een landschapspark. In het gebied is veel aandacht voor goede fietsverbindingen en de introductie van een speels en uitnodigend voetgangersnetwerk met nieuwe verbindingen in en om het gebied.

Voor Djept is een subsidie Woningbouwimpuls (Wbi) aangevraagd. Deze subsidie wordt toegekend aan Djept indien de BGE bij sluiten een negatief resultaat heeft. Op dat moment wordt 50% van het negatieve resultaat door de subsidie gedekt. Er is een Wbi toegekend voor € 1.759.075,-. 

De eindwaarde per 31-12-2027 bedraagt € 911,- positief. 

Bedrijventerreinen 

Habraken

De bouwgrondexploitatie Habraken heeft betrekking op een bedrijventerrein, gelegen ten noordwesten van de kern van Veldhoven. De gemeente Veldhoven is bezig het bedrijventerrein Habraken gefaseerd te ontwikkelen en uit te geven. 

Naar aanleiding van prognoses in regioverband is gestart met een traject om te komen tot regionale afspraken over bedrijventerreinen. In de regionale afstemming is besproken dat niet één op één wordt uitgegaan van de provinciale behoefteraming. Dat heeft geleid tot afspraken die door de 9 gemeenteraden van de betrokken gemeenten zijn vastgesteld. 
De regionale afspraken hadden consequenties voor Habraken. Inmiddels is dit niet meer actueel. Alle bestemmingsplannen zijn vastgesteld en onherroepeljk en mogen alle gronden vanuit de regio weer uitgegeven worden.

Voor bedrijven is het momenteel niet mogelijk om aan te sluiten op het net. Dit heeft gevolgen voor de uitgifte van de gronden op Habraken. Bedrijven gaan niet kopen als ze geen aansluiting hebben; ze kunnen immers dan niet hun bedrijfsvoering uitvoeren. Met deze reden is de exploitatie verlengd tot 2035.

In 2025 en 2026 worden de gronden ook niet uitgegeven of het moet zijn dat het voor schuifruimte voor de Run noodzakelijk is.
Daarom wordt onderzocht om de niet-uitgegeven gronden op Habraken te reserveren voor bedrijven die:
•        passen binnen de vastgestelde kaders van Habraken;
•        aantoonbaar bijdragen aan de transformatie en ontwikkeling van Home Base De Run
Wijzigen in: van lokale meerwaarde zijn in de sociaal-economische structuur van Veldhoven 
En alles in het werk te zetten om ervoor te zorgen dat er op Habraken adequate stroomvoorziening voorhanden is.

Uitgifte van de bedrijfskavels zal plaatsvinden conform uitspraak Hoge Raad in de zaak Didam en uitgifteprotocol welke nog uitgewerkt dient worden.

De eindwaarde per 31-12-2035 bedraagt € 7.960.543 positief. 

De Run                                                                                                                                           Veldhoven staat in omvang en impact voor een uitzonderlijke transformatieopgave: De RUN 2040. Een opgave, die zowel kwantitatief als kwalitatief van aard is. Voor de kwantitatieve opgave geldt, dat er ca. 2.800 nieuwe woningen gerealiseerd moeten worden binnen een straal van 800 meter rondom de HOV-4 haltes van het hoogwaardige openbaar vervoer. Meer woningbouw betekent automatisch, dat er meer voorzieningen nodig zijn. Voorzieningen met een eigen profiel, aanvullend op het Citycentrum van Veldhoven en met behoud van het werkprogramma in m2 binnen het gebied. In kwalitatief opzicht staat de gemeente voor de opgave om een fijn woon- en werkgebied te creëren met veel groen en kwalitatieve openbare ruimte. Dat vereist een mobiliteitstransitie, maar ook innovatieve oplossingen ten aanzien van energievoorziening. Het klinkt wellicht paradoxaal, maar juist de verdichting van De RUN zien wij als kans om meer leefruimte te creëren voor mens en natuur. Met het landschap als dragend principe zijn we in staat ademruimte en recreatiemogelijkheden te realiseren met bijzondere aandacht voor klimaatadaptatie en biodiversiteit.

In 2025 is de gebiedsvisie op hoofdlijnen vastgesteld. Verwachting is dat begin 2026 de integrale gebiedsvisie wordt afgerond samen met een ontwikkelstrategie, waarin wordt uitgewerkt hoe we deze uitzonderlijke opgave voor elkaar gaan krijgen. Hierin wordt duidelijk hoe de aanpak vanaf 2026 gaat zijn, in welke volgorde en met welke (samenwerkings)partners.

In 2030 moet een deel van de woningen in aanbouw zijn, omdat dit de grondslag is voor een aantal afspraken met het rijk.

Centrumontwikkeling                                                                                                          In de komende jaren gaan we bouwen aan een centrum dat het bruisend hart van Veldhoven vormt en uitnodigend is voor alle generaties. Met aandacht voor groene ruimtes, toegankelijkheid en innovatie op het gebied van mobiliteit. Het centrum verander van een 'place to buy' naar een 'place tot be'; een plek om te verblijven, met een juiste mix tussen winkels, horeca, dienstverlening en wonen in een aantrekkelijke omgeving met een groene openbare ruimte.

 In het voorjaar van 2024 is het masterplan Citycentrum vastgesteld en daarmee is de koers bepaald voor de gebiedsontwikkeling.  De ontwikkeling is een langetermijnproces met verschillende fases. Voorjaar 2025 is er een intentieovereenkomst ondertekend door marktpartijen, VvE's, woningcorporatie en gemeente Veldhoven.  Momenteel wordt er voor de haalbaarheidsstudie gerekend en getekend. Planning is dat dit najaar 2025 gereed is. Uitgangspunt is toevoeging van ongeveer 1000 woningen in het plangebied.

Bereikbaarheid 
De gemeente investeert in de bereikbaarheid van haar woonwijken en bedrijventerreinen. Sprekende voorbeelden hierbij zijn de reconstructie van de Kempenbaan, de aanleg van de Zilverbaan en de nieuwe aansluiting op de A67. O.a. voor De Run en voor Habraken zijn deze investeringen van groot belang. Mede door de financiële bijdragen verbetering kwaliteit fysieke leefomgeving (voorheen BOVO-bijdragen) die particulieren aan de gemeente betalen worden deze investeringen bekostigd. De tarieven van deze financiële bijdragen bij particulier kostenverhaal zijn voor 2025 geactualiseerd.

De verdere uitbreiding van het Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV4) is onderdeel van de in 2022 gemaakte MIRT-afspraken met het Rijk, de Provincie en de Metropoolregio Eindhoven. De HOV4 is een busbaan die vanaf het Centraal Station in Eindhoven via De Run (ASML/MMC) naar de A67 in Veldhoven rijdt. De busbaan dient zoveel mogelijk vrij liggend te worden ingepast. Eindhoven en Veldhoven werken samen aan dit project. Omdat de besluitvorming en de scope van het project verschilt, werken beide gemeenten afzonderlijk aan de uitwerking van het ontwerp. De realisatie en het eindresultaat worden op elkaar afgestemd.
 
In Veldhoven is het tracé voor de ontwerpfase opgesplitst in 4 delen: oost, midden, west en het station. Het oostelijke deel is gelegen tussen de A2/N2 en het MMC. Op dit tracédeel is al een vrijliggende busbaan aanwezig en betreft de scope alleen aanpassingen aan de bestaande situatie. De delen midden en west worden nader uitgewerkt en er wordt gezocht naar een optimale inpassing van de vrijliggende busbaan op of naast de Kempenbaan. Het vierde deel is een onderzoek naar de mogelijkheden om op het voorterrein bij het MMC een busstation aan te leggen. Mogelijk wordt in 2026/2027 gestart met de realisatie. Het jaar 2025 staat in het teken van de definitieve tekeningen/ontwerpen en onderzoeken voorafgaand aan de aanbesteding van de realisatie.

Door de ontwikkelingen op en rondom de Kempenbaan gaan we de ontsluiting van de Heerseweg verbeteren. Dit nieuw te starten project noemen we “Robuuste aansluiting Heerseweg”. We realiseren een aparte aansluiting voor zowel de RUN 7000 als de RUN 8000. Hiermee borgen we dat de toegang tot de RUN 7000, die in de toekomst bedoeld is als entree voor de bedrijven van ASML, goed wordt ingericht. Ook waarborgen we de bereikbaarheid van de woningen en bedrijven op de RUN 8000.

In 2025 werken we het ontwerp uit en vragen we krediet aan bij de gemeenteraad. In 2026 regelen we de benodigde vergunningen, en in 2027 staat de realisatie gepland. Dit alles uiteraard onder voorbehoud van financiering.

Gemeentelijke gronden
Gronden, aangekocht ten behoeve van grondexploitatie, worden tijdelijk beheerd met als doel het realiseren van een maximaal financiële of maatschappelijke opbrengst. Gronden worden tegen marktconforme prijzen verpacht (kortlopende pacht). 
Ook zijn gemeentelijke percelen verhuurd aan woningcorporaties voor de tijdelijke huisvesting van urgenten en spoedzoekers. Woningcorporaties huren onder meer gemeentegrond voor de Tiny Houses die zij in de verhuur hebben.

In 2024 heeft de laatste verloting onder potentiële pachters plaatsgevonden en zijn er nieuwe afspraken gemaakt met de pachters over de verpachting van landbouwgronden voor drie jaar. Hierbij krijgt ook duurzaam grondgebruik de aandacht. Het aantal ha. te verpachten grond is wel afgenomen als gevolg van de ontwikkeling van het Kransackerdorp. 

Gemeentelijke panden
Gemeentelijke panden die zijn aangekocht voor gebiedsontwikkeling, maar niet hiervoor hoeven te worden gesloopt, zijn merendeels verkocht. De gemeente heeft geen panden meer in eigendom die niet meer nodig zijn voor gebiedsontwikkeling. Enkele panden worden nog gesloopt of verkocht nadat het plangebied is gerealiseerd. De verkoop wordt verzorgd door derden (makelaars).
De huuropbrengsten zijn geoptimaliseerd door een vaste rekenmethodiek voor alle gemeentelijke huurwoningen. Uitgangspunt hierbij is minimaal kostendekkende verhuur.
Van de gemeentelijke panden zijn panden aan een woningcorporatie verhuurd ten behoeve van de huisvesting van urgenten en spoedzoekers. Van enkele van deze panden is de verhuur inmiddels beëindigd vanwege de verkoop of sloop van de panden. Een aantal panden worden verhuurd aan gevluchte Oekraïners.

In het kader van faciliterend grondbeleid verhaald de gemeente haar kosten bij particuliere ontwikkelingen. Dit zijn onder andere kosten voor het opstellen/in procedure brengen van een planologisch instrument (b.v. aanpassing omgevingsplan), civiele werkzaamheden aan infrastructuur en openbaar groen.

Momenteel vraagt de gemeente bij het kostenverhaal ook een aanvullende financiële bijdrage: de financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving.

Financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving
De financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving (oude Bovo-bijdrage) is een bijdrage voor investeringen in het openbaar gebied zoals infrastructuur (hoofdwegen), parken en openbare vervoervoorzieningen. Iedere eigenaar van een nieuw te bouwen woning, bedrijfspand of andere functie waarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig is, betaalt hier aan mee. Het bedrag wordt berekend per woning (woningequivalent). 

Het systeem van bijdragen en wijze van berekenen van het tarief  blijft in het jaar 2026 gelijk.  Voor het bouwprogramma is rekening gehouden met de Woondeal en de intensivering van het bedrijventerrein de Run. Het tarief voor de bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving is herrekend en komt daarmee nu op € 6.175,- per woningequivalent per 1-1-2026. Het tarief in 2025 bedroeg € 7.651,- per woningequivalent. Deze bijdrage is gedaald vanwege het feit dat er momenteel minder investeringen tot verbetering leefomgeving in voorbereiding/uitvoering zijn dan in 2025. 

Voor woningen, bedrijfsbestemmingen, kantoren, detailhandel en commerciële voorzieningen wordt een vast bedrag per woningequivalent in rekening gebracht. Deze bijdrage wordt niet in rekening gebracht voor de bouw van sociale huurwoningen gebouwd door toegelaten instellingen of door particuliere ontwikkelaars die aan kunnen tonen dat deze woningen voor minimaal 30 jaar voor de doelgroep beschikbaar blijven (duurzame sociale huur woningen). Deze termijn van 30 jaar is ook opgenomen in de Woon(zorg)visie Veldhoven.

Bij sloop/nieuwbouwprojecten wordt alleen voor de extra toegevoegde m2 bestemming een bijdrage afgedragen.

Om de afdracht te kunnen verhalen op derden dient er een verband te zijn tussen de kostprijs van de aan te leggen voorzieningen en de hoogte van het af te dragen bedrag per woning (woningequivalent). Voor de berekening van het tarief voor de begroting 2026 is de lijst van investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving weer geactualiseerd en op basis hiervan is het nieuwe tarief berekend. Hierbij is ook gekeken naar de geprogrammeerde nieuwbouw van woningen en overige nieuwbouwprojecten. Zij dragen immers bij aan de investeringen. De actuele projecten zijn geactualiseerd en opnieuw berekenend met prijspeil 1-1-2025. Daarnaast is het woningbouwprogramma opnieuw tegen het licht gehouden. Ook is de grondslag voor de omrekening voor de verschillende andere functies, zoals voor bedrijfsvestigingen, met als uitgangspunt de nieuwe grondprijzen per 1-4-2025 herzien. Dit alles heeft een verlaging tot gevolg van  € 7.651,- naar € 6.175,- per woningequivalent.

Omdat in een kleinere woning gemiddeld minder mensen wonen wordt sinds 2017 rekening gehouden met de grootte van de woning. Er is hiervoor een gedifferentieerde bijdrage ingevoerd. Deze  gedifferentieerde bijdrage is gebaseerd op bruto vloeroppervlakte en ziet er als volgt uit:
• woning tot 60m2 bvo :                               € 2.717,-  per woningequivalent;
• woning 60 – 90m2 bvo:                             € 5.434,-  per woningequivalent;
• woningen groter dan 90m2 bvo:         € 6.175,-  per woningequivalent.

Financiële bijdragen voor de realisatie van sociale huurwoningen
Om de realisatie van sociale huurwoningen in de gemeente te stimuleren en de voorraad sociale huurwoningen in de gemeente te vergroten is ingezet op de realisatie van een fonds voor stimulering van sociale woningbouw.  De intentie was om deze subsidiemogelijkheid in 2025 in te voeren. Vanwege de juridische haalbaarheid en vanwege nieuw Rijksbeleid is dit niet doorgegaan. Het Rijk heeft onlangs financiële bijdragen toegezegd voor nieuwbouw sociale huurwoningen.  In de loop van 2025 wordt duidelijk onder welke voorwaarden nieuwe instrumenten en middelen beschikbaar komen vanuit het Rijk. Zodra criteria en uitvoeringsregels bekend zijn, bekijken we hoe de regelingen en instrumenten voor stimulering van de woningbouwproductie daaraan kunnen bijdragen.

In juli 2019 heeft de Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) de notie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) uitgebracht. Hierin geeft zij richtlijnen en aanbevelingen met betrekking tot de financiële verwerking en verslaglegging van de gemeentelijke grondexploitatie. De notitie is een verzameling van grotendeels al eerder door de commissie uitgebrachte richtlijnen en aanbevelingen.

Looptijd grondexploitatie 10 jaar
Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geeft aan dat een grondexploitatie een looptijd heeft van 10 jaar. Doel hiervan is om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken. Deze 10 jaar wordt gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar gemotiveerd van kan worden afgeweken. Dit houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te beperken. In het verleden duurden de projecten Zilverackers en Habraken langer dan 10 jaar. Inmiddels duren ze maximaal 10 jaar. 

Tussentijdse winstneming van de grondexploitatie
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van de bouwgrondexploitatie. Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden genomen. 

Hierbij dient de Percentage Of Completion (POC)methode te worden gevolgd. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:
1. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
3. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).

Om inzicht te verkrijgen in de aannames en de bandbreedtes van de eindwaarden zijn er enkele scenario’s doorgerekend met aangepaste parameters. Er is een scenario berekend voor rente, opbrengstenindexering, kostenindexering en een combinatie van rente en opbrengstenindexering, allen gebaseerd op de resultaten van de bouwgrondexploitaties bij de begroting 2026. Het resultaat van de begroting 2026 bedraagt op eindwaarde € 3.418.142 positief (en daarnaast in totaal € 973.657 aan winstnemingen).

Indien de rente van alle BGE’s met 1,0% toeneemt (van 1,6% naar 2,6%), dan bedraagt het eindsaldo € 1.894.498 positief (en in totaal € 973.657 aan winstnemingen). 
Indien de opbrengststijging van alle BGE’s 0,0% bedraagt over de gehele looptijd, dan bedraagt het eindsaldo € 595.159 positief (en in totaal € 973.657 aan winstnemingen). 
Indien de kostenstijging van alle BGE’s met 1,0% toeneemt, dan bedraagt het eindsaldo € 2.099.850 positief (en in totaal € 973.657 aan winstnemingen).
Indien het rentescenario en het opbrengstenscenario gecombineerd worden dan bedraagt het eindsaldo € 1.020.265 negatief (en in totaal € 973.657 aan winstnemingen). De conclusie is daarmee dat de som van alle BGE’s en de winstnemingen het resultaat negatief wordt. 

Het grootste effect heeft het gecombineerde scenario van de rente en opbrengstenstijging gecombineerd.