Grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid draagt bij aan de realisatie van beleidsdoelstellingen voor onder meer wonen, economische ontwikkeling, verkeer en vervoer en duurzaamheid. Ook heeft het grondbeleid invloed op de financiële positie van de gemeente vanwege de kosten en de opbrengsten van gebiedsontwikkelingen en de hiermee samenhangende risico’s. 

Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. 
Doel van dit beleid is dat grond in voldoende mate en op tijd beschikbaar is. Bijvoorbeeld voor woningbouw, wegen of wateropvang. Ook ontwikkelt de maatschappij zich en verandert het klimaat. Daarom moet de inrichting van de omgeving regelmatig worden aangepast.
Er zijn drie hoofdvormen van grondbeleid:
•    Actief grondbeleid – Bij actief grondbeleid neemt de gemeente de touwtjes in handen. De gemeente koopt de grond, maakt deze bouwrijp, verkoopt gronden en maakt deze vervolgens woonrijp. Dit vindt plaats in de vorm van een gemeentelijke bouwgrondexploitatie. 
•    Faciliterend grondbeleid – Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente een passievere rol. Initiatiefnemers nemen het heft in handen. De gemeente legt de openbare gebied aan die vervolgens worden verhaald op de initiatiefnemers. 
•    Publiek private samenwerking – Bij Publiek private samenwerking (PPS) nemen de gemeente en de marktpartijen de grondexploitatie samen ter hand. Hierbij zijn allerlei vormen van samenwerking mogelijk.
In de Kadernota Grondbeleid staat aangegeven dat, daar waar de markt de aanzet geeft tot gebiedsontwikkeling, de voorkeur wordt gegeven aan faciliterend grondbeleid. Dit kan ook in de vorm Publiek Private Samenwerking.
In de begroting worden de verwachte resultaten van de bouwgrondexploitaties weergegeven. We hebben de verplichting om tussentijds winst te nemen en bij een te verwachten verlies een verliesvoorziening op te nemen.

Er is in Veldhoven momenteel sprake van een schaalsprong. Er is veel behoefte aan nieuwe woningen. Er is dan ook een fors woningbouwprogramma in uitvoering. De Brainportregio kent een sterke economische groei, waardoor ook de vraag naar  bedrijfsgrond erg hoog is. Mede door de groei van het bedrijfsleven is er een verwachte groei van het aantal inwoners, toename van het verkeer en meer behoefte aan voorzieningen en groen. Naast uitbreiding in de randen van Veldhoven (b.v. Zilverackers en Habraken) zal door een intensiever gebruik van de nog aanwezige ruimte (inbreiding) aan deze vraag moeten worden voldaan. Hierbij zal ook aandacht worden besteed aan de maatschappelijke en sociale aspecten van de groei, een duurzame samenleving en de energietransitie.

In juni 2023 is de nieuwe Kadernota Grondbeleid, Regie op Integrale Gebiedsontwikkeling, vastgesteld. Deze nota bevat de algemene beleidslijnen en de instrumenten met betrekking tot het vakgebied grondzaken en grondexploitatie. De aanleiding van de nieuwe Kadernota Grondbeleid kan in vijf hoofdpunten worden samengevat. 

1. Woningbouwopgave
Er is op dit moment een groot woningtekort in de regio. De vraag naar bestaande en nieuwbouwwoningen is vele malen groter dan het aanbod. Om dit het hoofd te bieden zijn er afspraken gemaakt met Rijk, provincie, regio en de regionale woningcorporaties om de woningbouw te versnellen, zoals de woondeal uit 2019. Op basis hiervan heeft Veldhoven eind 2019 de Aanpak Woningbouwversnelling (WBV) vastgesteld. Hierbij zijn projecten geprioriteerd en is gewerkt aan het verkorten van de looptijd van het beoordelen van de woningbouwprojecten. Binnen 100 dagen wordt beoordeeld of een principeverzoek aan de uitgangspunten voldoet en of een woningbouwproject haalbaar is. Dit heeft geleid tot een versnelling van de woningbouw. De verlenging van dit proces (WBV2) is in gang gezet.

Met de gemeenten in de regio, de provincie en het Rijk is het Verstedelijkingsakkoord SGE (2022) en de Woondeal Zuidoost Brabant (2023) gesloten. De opgave in het wonen en de aansturing hierop via provincies en regio’s wordt bovendien nog vertaald in de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Een belangrijk aandachtspunt in die wet is de betaalbaarheid van de nieuwbouw. Het Rijk heeft daarvoor o.a. financiële middelen beschikbaar gesteld om publieke tekorten op te heffen via de Woningbouwimpuls. Er zal ook nog aanvullend instrumentarium van het Rijk volgen dat ten dienste van het volkshuisvestingsbeleid kan worden ingezet.

De nieuwbouwopgave vanuit de Woon(zorg)visie Veldhoven (vastgesteld in april 2023) is om tot 2032 zo’n 5.000 woningen toe te voegen. Ook richting 2040 wordt verdere groei verwacht. Daarbij wordt sterk gestuurd op de betaalbaarheid en toekomstbestendigheid van de woningen en de differentiatie van de woningvoorraad. Hoewel de prijzen op de woningmarkt momenteel iets dalen, liggen de kosten en prijzen voor nieuwbouw nog altijd hoog. In combinatie met de gestegen hypotheekrente betekent dit dat bepaalde groepen mensen minder verhuisbereid zijn of minder mogelijkheden hebben om een woning te kopen. Dit geldt echter vooralsnog niet voor alle groepen woningzoekenden, waardoor de vraag in de Brainport regio onverminderd hoog blijft. De haalbaarheid en betaalbaarheid van nieuwbouw staat echter wel onder druk. De momenteel wat gestegen hypotheekrentes doet overigens niets af aan de gemeentelijke en regionale woningbouwopgave.

In de Woon(zorg)visie 2023-2027 is een onderzoek opgenomen naar de mogelijkheden voor verevening over verschillende locaties. De behoefte aan verevening hangt samen met de doelstelling om gebiedsgerichte woningbouwprogramma’s toe te passen. Dus bv. in wijken met een hoog aandeel sociale huur of -koop en een lage draagkracht een andere verdeling in prijssegmenten en doelgroepen te hanteren, dan in wijken met  hoge draagkracht en weinig sociale woningen. Om te voorkomen dat er onevenredig veel gevraagd wordt aan initiatiefnemers in bepaalde gebieden wordt de mogelijkheid van een vereveningssystematiek onderzocht, dat de financiële lasten van dergelijke ontwikkelingen spreidt. Ook de haalbaarheid van kleine projecten kan hierbij gebaat zijn. 

2. Ontwikkeling bedrijventerreinen
De Brainportregio kent een sterke economische groei, waardoor ook de vraag naar  bedrijfsgrond erg hoog is. Bijna alle bedrijfsgrond uit de regionale programmeringsafspraken uit 2021 is inmiddels verkocht of overtekend. Op de bedrijventerreinen zijn in de regio nauwelijks kavels meer beschikbaar. Ook op de bestaande regionale bedrijfsruimtemarkt is het aanbod op dit moment historisch laag. Dit creëert een hoge druk op de ruimte om bedrijven met een serieuze huisvestigingsvraag te kunnen faciliteren. De regio heeft samen met de gemeenten een integrale visie opgesteld met daaruit volgend en verdere intensivering van bestaande bedrijfslocaties en een nieuwe programmering van nieuwe of in ontwikkeling zijnde werklocaties.

3. Sociaal-maatschappelijke opgave
Maatschappelijke ontwikkelingen stellen de gemeente voor forse uitdagingen de komende jaren. Veldhovenaren worden steeds ouder en blijven zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Mensen die zorg nodig hebben, wonen minder vaak in zorginstellingen. De effecten van de toenemende migratie, alsook de internationale vluchtelingencrisis vragen om oplossingen en de klimaatcrisis maakt doordachte investeringen voor de toekomst noodzakelijk. Een gezond evenwicht tussen groei en een goede kwaliteit van wonen en leven is van belang. Dit alles in het perspectief van een duurzaam en toekomstbestendig Veldhoven.

4. Schaalsprong
Samengevat is er in Veldhoven en in de regio sprake van een schaalsprong in de mate van verstedelijking. Door de groei van het bedrijfsleven is er een verwachte groei van het aantal inwoners, toename van het verkeer en meer behoefte aan voorzieningen en groen. Naast uitbreiding in de randen van Veldhoven (b.v. Zilverackers, Habraken en De Run) zal door een intensiever gebruik van de nog aanwezige ruimte (inbreiding) aan deze vraag moeten worden voldaan. Mede door deze verdichting ontstaat concurrentie om de beschikbare ruimte, zoals tussen wonen, bedrijven, klimaatadaptieve en aantrekkelijke buitenruimte en voorzieningen. Hierbij zal ook aandacht worden besteed aan de maatschappelijke en sociale aspecten van de groei, een duurzame samenleving en de energietransitie.

5. Wettelijk kader
De Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden, biedt een kader voor onder andere nieuwe werkwijzen en instrumenten voor het gemeentelijk grondbeleid. Ook jurisprudentie van de afgelopen jaren, bijvoorbeeld het Didam arrest, beïnvloed het gemeentelijk grondbeleid.

De in de Kadernota Grondbeleid beschreven visie op het grondbeleid is dat de gemeente regie voert vanuit het perspectief op de grote opgaven waar ze voor aan de lat staat. Uitgangspunt hierbij is: faciliteren waar het kan en actief zijn waar het moet. Bij de realisering van de opgaven wordt op projectbasis beoordeeld welke instrumenten van het grondbeleid het beste kunnen worden toegepast. De drijfveer achter (de implementatie van) het grondbeleid is niet puur financieel maar vooral sociaal-maatschappelijk gedreven.

Parameters voor de grondexploitatie 
Als onderdeel van een verantwoord financieel beleid worden twee maal per jaar de bouwgrondexploitaties geactualiseerd: bij de begroting en bij de jaarrekening. Nu zijn de parameters en de uitgangspunten bepaald die de basis zijn voor het maken van de berekeningen van de bouwgrondexploitaties voor de begroting 2025. De peildatum van deze parameters is 1 juni 2024. Voor de berekeningen wordt rekening gehouden met een relatief lange termijn. Onze plannen omvatten een looptijd van maximaal 10 jaar. Uitgangspunt van de berekeningen is een realistische kostenraming en een behoudende opbrengstraming, zodat risico’s in de ontwikkeling niet onevenredig worden doorgeschoven naar de toekomst. 

Onze rekenrente volgt de marktrente. In de begroting 2025 wordt 1,6% op jaarbasis aangehouden. 

Ten behoeve van de externe kosten- en opbrengststijging (zoals bijvoorbeeld inflatie) wordt in de berekeningen rekening gehouden met een kostenstijging van 3,0% in 2024 en 2,0% in 2025 en verder. Daarnaast is in de berekeningen uitgegaan van een opbrengstenstijging van 2,0% op jaarbasis. Indien er binnen grondexploitaties een afwijkende indexering of specifieke prijsafspraken zijn gemaakt worden deze aangehouden.

Beperken risico’s grondexploitatie
De risico’s van de grondexploitatie bepalen mede de hoogte van de gemeentelijke risicoreserve. Door de economische groei en het aantrekken van de woning- en bedrijvenmarkt zijn de risico’s in de grondexploitatie verminderd. De risico’s van de grondexploitatie worden voor een deel opgevangen in de betreffende grondexploitatie. Zowel bij woningbouw als bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen zijn regionaal afspraken gemaakt om risico´s te verkleinen. Door de verkopen van bouwrijpe grond in zowel Huysackers, het Kransackerdorp, als bij de bedrijventerreinen is er een daling van de totale boekwaarde van de grondexploitaties ingezet. De risico’s nemen hiermee eveneens af.

Didam Arrest
De overheid is, na de uitspraak van de Hoge Raad in het Didam arrest eind 2021, verplicht om mededingingsruimte te bieden bij de verkoop van haar percelen grond of andere onroerende zaken. Er moet ruimte geboden worden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar percelen grond of andere onroerende zaken indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop. Dit is anders dan voorheen, waarbij het gangbaar was dat overheden hun grond of andere onroerende zaken één-op-één verkochten of verhuurden. Door juristen wordt geadviseerd om het Didam arrest ook te betrekken bij verhuur en verpachting van grond of ander vastgoed. Het college heeft algemene systeemafspraken vastgesteld die aangegeven wat vanuit juridisch perspectief de gevolgen zijn van het Didam arrest. Ook is geïnventariseerd wat de gevolgen zijn van het Didam Arrest voor onderhandelingen die reeds vóór het arrest liepen. Per woningbouwproject is gekeken naar de status ervan en zijn alle relevante feiten en omstandigheden overwogen. Als we kunnen motiveren of de beoogde contractuele wederpartij redelijkerwijs als enige serieuze gegadigde is aan te merken hoeven we de onderhandelingen niet af te breken en wordt er in principe geen verdere vertraging opgelopen. In veel gevallen wordt de verkoop echter wel gepubliceerd waarbij belanghebbenden zich, binnen een bepaalde termijn, kunnen wenden tot de Voorzieningenrechter als zij van oordeel zijn dat zij in aanmerking komen voor de aankoop. 

Woningbouw
De gemeentelijke grondprijzen voor grondgebonden woningen worden jaarlijks per 1 april geactualiseerd. Dit gebeurd aan de hand van een vooraf vastgelegde systematiek. Deze systematiek willen we met ingang van 2025 aanpassen.

Indexering in 2024
De verkoopprijzen van bestaande woningen in Zuid-Oost Brabant in 2023 zijn op basis van de NVM-cijfers met 7,4% gestegen. Deze stijging is het uitgangspunt geweest voor de indexering van de gemeentelijke grondprijzen voor woningbouw  in Veldhoven per 1 april 2024.
Naast de reguliere prijsontwikkeling op basis van de NVM cijfers biedt de Kadernota Grondbeleid 2023 de mogelijkheid om de grondprijzen voor bepaalde categorieën woningen, bijzondere functies of specifieke locaties afwijkend te bepalen of afzonderlijk te taxeren. Ook wordt bij grote bouwkavels een differentiatie in de grondprijs worden toegepast (zie hieronder).
Om de bouw van sociale huurwoningen financieel mogelijk te maken is vanaf 2018 afgeweken van de prijsontwikkeling zoals aangegeven door de NVM-cijfers. Op basis van maatwerk wordt elk jaar bekeken of een indexering mogelijk en gewenst is. De grondprijs voor sociale huur is vastgesteld op € 275 per m². Deze prijs is de ondergrens van de regionaal afgesproken bandbreedte voor gemeentegrond voor sociale huurwoningen. Per 1 april 2024 is deze grondprijs niet geïndexeerd. 
Ook de grondprijs voor sociale koopwoningen is in 2024 niet geïndexeerd.
Om de bouw van de midden categorieën woningen (middeldure huur en koop) te stimuleren is per 1 april 2024 afgeweken van de prijsontwikkeling zoals aangegeven door de NVM-cijfers. Voor middeldure huur en koop  is een indexering toegepast op basis van de Regionale Begrippenlijst Wonen 2024 van het MRE (Metropoolregio Eindhoven). De indexering van de grondprijs is hierbij gekoppeld aan de indexering van de maximale VON-prijs (Vrij op Naam-prijs) per type woning. Belangrijkste argument hiervoor is dat ontwikkelaars, bij nieuwbouwprojecten, zich moeten houden aan de maximale VON-prijzen per type woning. Doel hiervan is om betaalbaarheid van nieuwbouw van de midden categorie woningen te vergroten. Daarnaast is hier geen sprake van marktwerking bij de bepaling van de verkoopprijzen, maar van een gereguleerde prijsontwikkeling.
De prijsgrenzen in de Begrippenlijst voor zowel huurwoningen als koopwoningen worden jaarlijks geïndexeerd conform de meest recente door het ministerie bepaalde maximale huurverhoging voor de vrije sectorhuur. Deze indexering bedroeg 4,1%.

Aanpassing systematiek voor de  jaarlijkse indexering van de gemeentelijke grondprijzen woningbouw
Om te voorkomen dat we jaar op jaar moeten afwijken van het gemeentelijk grondprijsbeleid, zoals is aangegeven in de Kadernota Grondbeleid, wordt voorgesteld om dit grondprijsbeleid (jaarlijkse indexering) vanaf 2025 als volgt aan te passen.
1.    Sociale huur: toepassen van maatwerk. Hierbij wordt ook rekening gehouden met ontwikkeling van de bouwkosten en indexering van de huurprijsgrenzen voor sociale huur. Bij een eventuele indexering monitoren  we op basis van de indexering in de regio en de eventuele afspraken met de woningcorporaties.
2.    Sociale koop en de middeldure huur en koop: volgen van de indexering conform de Regionale Begrippenlijst Wonen van het MRE: koppeling aan de prijsontwikkeling maximale VON-prijs per type woning. Deze koppeling vergroot de financiële haalbaarheid van nieuwbouw van woningen en houdt rekening met afspraken met ontwikkelaars over de maximale VON-prijs.
3.    Dure koop (projectmatige bouw) en kavels voor particuliere bouw: volgen van de regionale prijsontwikkeling NVM van nieuwbouwwoningen. De gevraagde grondprijs maakt onderdeel uit van de VON-prijs van de woningen en daardoor past het beter om bij de indexering uit te gaan van de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen in plaats van bestaande woningen. Vanwege marktomstandigheden wijkt de huidige prijsontwikkeling van bestaande woningen fors af van nieuwbouwwoningen. 
Deze aangepaste systematiek zal worden meegenomen in de eerst volgende actualisering van de grondprijzen per 1 april 2025. Hierbij zal, zoals gebruikelijk, maatwerk worden toegepast indien noodzakelijk.

Werkwijze toekenning grondprijs aan (een) kavel(s)
Bouwgrond voor grondgebonden woningen wordt vooraf in categorieën ingedeeld op basis van type woning, locatie, kavelgrootte en kwaliteitskenmerken van het kavel voor zover bekend. Aan deze categorie is, op basis van de prijslijst, een prijs gekoppeld.
Bij uitzondering kan voor een of meerdere kavels de grondprijs van de vorige (lagere) categorie worden aangehouden. Dit is afhankelijk van de kenmerken van de kavel.
De grondprijs voor appartementen wordt per project residueel bepaald. Hierbij is de grondprijs het verschil in de koop- of huuropbrengst van de appartementen met de investeringskosten voor deze appartementen.
In de komende maanden zal de prijsontwikkeling verder worden gevolgd om op basis hiervan de grondprijzen per 1 april 2025 vast te stellen. Met name de betaalbaarheid van de woningbouw en de effecten op de woningmarkt zullen nauwgezet worden gevolgd. Zoals aangegeven kan hierbij maatwerk worden toegepast.

Staffeling grondprijs grote bouwkavels
Om in Huysackers marktconforme prijzen voor de bouwgrond te kunnen vragen is in 2018 gestart met het staffelen van de grondprijs bij grote kavels. Deze lijn is doorgezet in Kransackerdorp. 
•    Tot 500 m2 wordt op basis van de kwaliteiten van de kavel de passende prijscategorie gehanteerd (midden-top). 
•    Van 500 - 1000m2 wordt de reguliere grondprijs toegepast (basis).
•    Mochten er kavels groter dan 1000 m2 bij zijn dan wordt voor de overblijvende vierkante meters de groenstrokenprijs en zonder bouwmogelijkheid toegepast.

Bedrijfsgrond
In de jaren voor 2024 zijn de prijzen voor bedrijfsgrond in Veldhoven niet aangepast. Zo werd de aansluiting met de markt en grondprijzen in de regio behouden. Per 1 april 2024 zijn deze prijzen wel verhoogd. Comparatief is hierbij o.a. gekeken naar de prijzen in de regio. Basis voor deze aanpassing is mede het, op 1 februari 2024 door het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) vastgestelde, rapport van advies- en taxatiebureau STEC: 'Uniforme grondprijzen bedrijventerreinen SGE 2024'. Onze grondprijzen vallen binnen de afgesproken bandbreedte van het SGE. Bij de actualisering van de prijzen voor bedrijfsgrond per 1 april 2025 zal opnieuw naar deze bandbreedte worden gekeken.

Hieronder is een overzicht opgenomen van de stand van zaken van de nu lopende bouwgrondexploitaties en grote projecten gebiedsontwikkeling.

Woningbouw 

Woningbouwversnelling
De gemeente heeft in 2019 een actieplan woningbouwversnelling vastgesteld en maatregelen genomen om de versnelling te faciliteren. De gemeentelijke grondexploitatie (BGE) is, waar mogelijk, versneld. Ook nieuwe woningbouwlocaties zijn/worden kwalitatief en qua haalbaarheid getoetst. Principeverzoeken tot woningbouw op particuliere grond vallen hier ook onder. Om dit proces te begeleiden heeft de gemeente een Aanjaagteam samengesteld. Gekeken is naar versoepeling en vereenvoudiging van interne werkprocessen en het verkorten van de doorlooptijd van wettelijke procedures. Hierbij wordt intensief samengewerkt met ontwikkelaars en woningcorporaties. De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven hebben samen met de woningcorporaties die werkzaam zijn in de regio een standaard sociale huurwoning ontwikkeld. Door middel van een aanbesteding door de corporaties is voor de bouw van deze woning een vaste aannemer gevonden, voor zowel grondgebonden woningen als voor appartementen. Op verschillende locaties in het Stedelijk Gebied zijn al veel van deze woningen gerealiseerd, onder de naam 'Woonst'. Onlangs is, door de regionale woningbouwcorporaties in samenwerking met de gemeenten van het SGE, een nieuwe aanbesteding geweest voor het vervolg van Woonst: 'Woonst 2.0'.
Om de kwaliteit van de versnelde woningproductie te bewaken heeft de gemeente een kwaliteitsteam samengesteld. Zij zien toe op het realiseren van de basis-kwaliteitsambities waar ieder project aan moet voldoen met daar bovenop extra ambities waarop bovengemiddeld wordt gepresteerd. De marktpartijen worden hierin uitgedaagd een bijzondere bijdrage te leveren.

Gehanteerde parameters bij bouwgrondexploitaties
De parameters vormen input voor de berekeningen bij de bouwgrondexploitaties. Alle bouwgrondexploitaties gaan uit van de netto contante waarde per 01-01-2024. De hierbij gehanteerde parameters zijn:
Rente 1,6% op jaarbasis;
• Disconteringsvoet 2,0% (op basis van ECB en BBV-regelgeving);
• Kostenstijging op jaarbasis o.b.v. Metafoor en Bouwkostenkompas:
   •    in 2024 3%, daarna 2,0%.
• Opbrengstenstijging op jaarbasis o.b.v. Metafoor en STEC:
   •    bij woningbouw 2%;
   •    bij bedrijventerreinen gezien beleid 0%.

Zilverackers: Kransackerdorp 
De grondexploitatie Zilverackers heeft betrekking op een gebiedsontwikkeling met wonen in het landschap, gelegen in het westen van de gemeente Veldhoven. Het totale gebied Zilverackers wordt ontsloten door de Zilverbaan, deze noord-zuid verbinding is medio 2018 in gebruik genomen. Het plan bestaat uit het hoofddorp Huysackers met daaromheen een krans van kleinere erven, buurtjes en gehuchten (Kransackerdorp). In het plan Zilverackers waren in totaal circa 1250 woningen voorzien, op basis van het Afsprakenkader Wonen van het SGE van 2017. Dit afsprakenkader is inmiddels herijkt in 2022, waarbij de beperking op de aantallen is komen te vervallen.

Het bestemmingsplan voor het hoofddorp Huysackers (max. 470 woningen) is al enige jaren onherroepelijk. Alle woningen zijn nagenoeg gebouwd en het woonrijp maken wordt in 2024 afgerond. Ook de brede school Zilverackers is begin 2024 in gebruik genomen. Op 30 Oktober 2018 heeft de gemeenteraad de ontwikkelvisie vastgesteld voor de krans van dorpen om Huysackers heen. Gevolgd door een bestemmingsplan Zilverackers, Kransackerdorp dat op 21 april 2021 door de gemeenteraad is vastgesteld. Tegen het vastgestelde bestemmingsplan is beroep ingediend, maar niet geschorst. In de bodemprocedure heeft de Raad van State op 11 oktober 2023 de beroepen ongegrond verklaard, maar het bestemmingsplan vernietigd omdat enkele verkeerskundige maatregelen onvoldoende juridisch in het bestemmingsplan zijn geborgd. Dit is hersteld en op 12 december 2023 is het gewijzigde bestemmingsplan opnieuw vastgesteld.

De woonlocaties in Zilverackers worden met hoge prioriteit uitgevoerd binnen de Woningbouwversnelling. In de deelgebieden Bosakker gehucht en De Erven zijn al woningen opgeleverd en wordt inmiddels ook de openbare ruimte woonrijp gemaakt. Voor 2024 en volgende jaren zijn deelgebieden in voorbereiding en zullen woningen worden gebouwd (o.a. het Gehucht en Villapark in het bos-Zandparelacker). De gemeenteraad heeft op 7 november 2023 een motie aangenomen. In 2024 zal een herijking plaatsvinden van Gebiedsontwikkeling Zilverackers, waarbij naast het woonprogramma ook gekeken zal worden naar de mogelijkheden voor basisvoorzieningen.

Het resultaat van de BGE fluctueert vanwege de lange looptijd en de invloed van recente ontwikkelingen in de markt, zowel aan de kostenkant als aan de opbrengstenkant . Daarnaast is ook het woningbouwprogramma herzien waardoor meer betaalbare en kleinere woningen worden gerealiseerd. De eindwaarde per 31 december 2028 bedraagt € 633.546 negatief. Om dit verlies op te vangen is een verliesvoorziening opgesteld.

Slot-Oost 
Het project Slot-Oost betreft een woningbouwlocatie. Het plangebied is gelegen in het noordoosten van de gemeente Veldhoven omsloten door de Heerbaan, de Heistraat en een bestaande woonwijk. 
De gemeenteraad heeft in het verleden het besluit genomen om in het plangebied max. 60 woningen mogelijk te maken.

In juli 2020 is er een vervolgovereenkomst afgesloten voor de ontwikkeling Slot-Oost door gemeente en een ontwikkelaar. Het bestemmingsplan is in december 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Er zijn 5 beroepen ingediend. Er is inmiddels gestart met uitwerking van de omgevingsvergunning en deze is in december 2023 ingediend. Dit loopt parallel met de bodemprocedure. De zitting vindt in Q3 2024 plaats en er wordt in Q4 2024 een uitspraak verwacht.

De eindwaarde per 31-12-2028 bedraagt € 217.971 positief, dit is het eindresultaat na verwachtte winstneming in 2025 van € 500.000, in 2026 van € 500.000 en in 2027 van € 150.000.  

Springplank
Voor het projectgebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan voor maximaal 130 appartementen en een wijkvoorziening. Het project Springplank heeft in de woningbouwversnelling hoge prioriteit gekregen. In 2021 heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden met onder andere als doel te onderzoeken hoe financieel om te gaan met ’t Tweespan.

Eind 2021 is door de stuurgroep woningbouwversnelling, mede naar aanleiding van de uitkomsten van de marktconsultatie, besloten tot een prijsvraag, welke is uitgezet in 2022 in de vorm van een verkoopprocedure. Na de zomer van 2022 is een partij geselecteerd om de grond aan te verkopen. Er worden sociale- en middeldure huurwoningen gerealiseerd, onder meer om doorstroming binnen de wijk mogelijk te maken. Vanaf dat moment tot eind 2023 is het volledige proces tot aan aanvraag omgevingsvergunning doorlopen. 

Het berekende resultaat bedraagt op eindwaarde in 2026 € 1.001.349 positief. Daarbij is er uitgegaan van een winstneming in 2024 van € 1.730.000 en in 2025 van € 60.000. 

Djept
Djept, momenteel agrarisch/landschappelijk gebied, bestaat uit verschillende deelgebieden die geografisch aan elkaar zijn aaneengesloten. Het gebied wordt omringd door Heerbaan-Smelen-Traverse en de straat Djept en is gelegen op steenworpafstand van het Citycentrum.

Djept betreft een inbreidingslocatie van 302 woningen waarvan 70% van de woningen in het betaalbare (sociale- en middeldure) segment; 212 betaalbare woningen voor ouderen, starters, internationale werknemers en aandachtsgroepen en 90 woningen in het hogere prijssegment. In totaal 287 appartementen en 15 grondgebonden woningen in een landschapspark. In het gebied is veel aandacht voor goede fietsverbindingen en de introductie van een speels en uitnodigend voetgangersnetwerk met nieuwe verbindingen in en om het gebied.

De eindwaarde per 31-12-2027 bedraagt € 683.420 positief. Dit is het eindresultaat na geraamde winstnemingen van € 550.000.

 

Naam BGE	Resultaat	Afsluiten
Zilverackers/Kransackerdorp	€ -/- 633.546	2028
Slot Oost	€ 1.367.971	2028
Springplank	€ 2.791.349	2026
Djept	€ 1.233.420	2027

Bedrijventerreinen 

Afspraken Stedelijk Gebied Eindhoven 
De vraag naar bedrijfsruimte verandert, locatie en kwaliteit van een bedrijventerrein worden steeds belangrijker. Onderzoek in 2016 in opdracht van de provincie toonde aan dat er sprake is van een structureel overaanbod aan vierkante meters bedrijventerreinen in Noord-Brabant. In het Stedelijk Gebied Eindhoven zijn dan ook afspraken gemaakt om de voorraad grond op in ontwikkeling zijnde bedrijventerreinen (plancapaciteit) en de behoefte van de markt in evenwicht te brengen. In juni 2017 hebben alle gemeenteraden van de negen gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven ingestemd met de nieuwe programmeringsafspraken. Hierbij is ook een vereveningsbijdrage voor de gemeenten die harde plancapaciteit schrappen afgesproken. 

Regionaal is afgesproken dat op Habraken bedrijfsgrond voor circulaire bedrijven wordt uitgegeven. Dit heeft echter nog niet geleid tot concrete verzoeken van circulaire bedrijven om zich op Habraken te vestigen. Momenteel is de vraag naar bedrijfsgrond weer toegenomen. Bij een aantal bedrijventerreinen is er inmiddels weer een tekort aan bedrijfsgrond. In het Stedelijk Gebied Eindhoven zijn dan ook recent weer nieuwe afspraken gemaakt over de programmering. Dit betekent voor Habraken dat de in 2016 afgesproken vermindering van de uitgeefbare meters (minder programmering) volledig is teruggebracht naar de oorspronkelijke plancapaciteit. Omdat elders in de regio de programmering ook niet hoeft te worden teruggebracht is het niet nodig om een regionale bijdrage te doen voor dit doel. Het zogenaamde 'Financieel arrangement' met de afgesproken vereveningsbijdrage komt daarom te vervallen, evenals de voor Habraken ingestelde gemeentelijke reservering hiervoor.

Revitalisering en intensivering bestaande bedrijventerreinen
Er is aandacht om bestaande bedrijventerrein te revitaliseren en te intensiveren. Regionaal sluit het aanbod op bestaande terreinen lang niet altijd aan op de behoeften van bedrijven die een vestigingslocatie zoeken of willen doorontwikkelen. De Metropoolregio Eindhoven en het Stedelijk Gebied Eindhoven vindt het van belang om nieuwe innovatieve ontwikkelingen op bestaande bedrijventerreinen waar nodig te faciliteren. Hierover worden momenteel afspraken gemaakt.

Habraken
De bouwgrondexploitatie Habraken heeft betrekking op een bedrijventerrein, gelegen ten noordwesten van de kern van Veldhoven. De gemeente Veldhoven is bezig het bedrijventerrein gefaseerd te ontwikkelen en gefaseerd uit te geven. 

Naar aanleiding van prognoses in regioverband zijn nieuwe afspraken gemaakt over de programmering, zie hierboven. In de regionale afstemming is besproken dat niet één op één wordt uitgegaan van de provinciale behoefteraming, maar ook wordt gezocht naar alternatieve invullingen. Dat heeft geleid tot afspraken die nog door de negen gemeenteraden van de betrokken gemeenten worden vastgesteld.

Na recente ontwikkelingen is er een tekort ontstaan op energie. Gevolg is een (tijdelijke) stop van nieuwe aansluitingen of zwaardere aansluitingen voor bedrijven. Dit kan gevolgen hebben voor vestiging van nieuwe bedrijven op Habraken. De ontwikkelingen rondom stikstof kan mogelijk ook gevolgen hebben voor de afgifte van nieuwe vergunningen. Uitgifte van de bedrijfskavels zal plaatsvinden conform uitspraak Hoge Raad in de zaak Didam.  
De eindwaarde per 31-12-2030 bedraagt € 192.412 positief. Dit is het eindresultaat na eerder genomen winstneming van € 4.430.000 en nog te nemen winstnemingen à € 6.465.000.

Naam BGE	Resultaat	Afsluiten
Habraken	€ 11.087.412	2030

De Run
Bedrijventerrein De Run is aantrekkelijk voor high tech (maak-)industrie en (innovatieve) health. Er wordt actief ingezet op omvorming van het bestaande terrein naar een innovatief werklandschap. De ontwikkeling van De Run wordt momenteel faciliterend opgepakt door de gemeente. De gemeente heeft daar slechts beperkt grond in eigendom, met name op de Run 2000. Daarnaast wordt gewerkt aan realisering van woningbouw aan de rand van De Run.

Bereikbaarheid 
De gemeente investeert in de bereikbaarheid van haar woonwijken en bedrijventerreinen. Sprekende voorbeelden hierbij zijn de reconstructie van de Kempenbaan, de aanleg van de Zilverbaan en de nieuwe aansluiting op de A67. O.a. voor De Run en voor Habraken zijn deze investeringen van groot belang. Mede door de financiële bijdragen verbetering kwaliteit fysieke leefomgeving (voorheen BOVO-bijdragen)  die particulieren aan de gemeente betalen worden deze investeringen bekostigd. De tarieven van deze financiële bijdragen bij particulier kostenverhaal zijn voor 2025 geactualiseerd.

De verdere uitbreiding van het Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV4) is onderdeel van de in 2022 gemaakte MIRT-afspraken met het Rijk, de Provincie en de Metropoolregio Eindhoven. De HOV4 is een busbaan die vanaf het Centraal Station in Eindhoven via De Run (ASML/MMC) naar de A67 in Veldhoven rijdt. De busbaan dient zoveel mogelijk vrij liggend te worden ingepast. Eindhoven en Veldhoven werken samen aan dit project. Omdat de besluitvorming en de scope van het project verschilt, werken beide gemeenten afzonderlijk aan de uitwerking van het ontwerp. De realisatie en het eindresultaat worden op elkaar afgestemd.
 
In Veldhoven is het tracé voor de ontwerpfase opgesplitst in 4 delen: oost, midden, west en het station. Het oostelijke deel is gelegen tussen de A2/N2 en het MMC. Op dit tracédeel is al een vrijliggende busbaan aanwezig en betreft de scope alleen aanpassingen aan de bestaande situatie. De delen midden en west worden nader uitgewerkt en er wordt gezocht naar een optimale inpassing van de vrijliggende busbaan op of naast de Kempenbaan. Het vierde deel is een onderzoek naar de mogelijkheden om op het voorterrein bij het MMC een busstation aan te leggen. Mogelijk wordt in 2026/2027 gestart met de realisatie. Het jaar 2025 staat in het teken van de definitieve tekeningen/ontwerpen en onderzoeken voorafgaand aan de aanbesteding van de realisatie.

Gemeentelijke gronden
Gronden, aangekocht ten behoeve van grondexploitatie, worden tijdelijk beheerd met als doel het realiseren van een maximaal financiële of maatschappelijke opbrengst. Gronden worden tegen marktconforme prijzen verpacht (kortlopende pacht). 
Ook zijn gemeentelijke percelen verhuurd aan woningcorporaties voor de tijdelijke huisvesting van urgenten en spoedzoekers. Woningcorporaties huren onder meer gemeentegrond voor de Tiny Houses die zij in de verhuur hebben.

In 2024 heeft de laatste verloting onder potentiële pachters plaatsgevonden en zijn er nieuwe afspraken gemaakt met de pachters over de verpachting van landbouwgronden voor drie jaar. Hierbij krijgt ook duurzaam grondgebruik de aandacht. Het aantal ha. te verpachten grond is wel afgenomen als gevolg van de ontwikkeling van het Kransackerdorp. 

Gemeentelijke panden
Gemeentelijke panden die zijn aangekocht voor gebiedsontwikkeling, maar niet hiervoor hoeven te worden gesloopt, zijn merendeels verkocht. De gemeente heeft geen panden meer in eigendom die niet meer nodig zijn voor gebiedsontwikkeling. Enkele panden worden nog gesloopt of verkocht nadat het plangebied is gerealiseerd. De verkoop wordt verzorgd door derden (makelaars).
De huuropbrengsten zijn geoptimaliseerd door een vaste rekenmethodiek voor alle gemeentelijke huurwoningen. Uitgangspunt hierbij is minimaal kostendekkende verhuur.
Van de gemeentelijke panden zijn panden aan een woningcorporatie verhuurd ten behoeve van de huisvesting van urgenten en spoedzoekers. Van enkele van deze panden is de verhuur inmiddels beëindigd vanwege de verkoop of sloop van de panden. Een aantal panden worden verhuurd aan gevluchte Oekraïners.

In het kader van faciliterend grondbeleid verhaald de gemeente haar kosten bij particuliere ontwikkelingen. Dit zijn onder andere kosten voor het opstellen/in procedure brengen van een bestemmingsplan, civiele werkzaamheden aan infrastructuur en openbaar groen.  Ook onder de Omgevingswet, die per 1 januari 2024 in werking is getreden, blijft dit kostenverhaal in basis ongewijzigd. 

Vanaf 1 januari 2024 worden er twee financiële bijdragen gevraagd: enerzijds een bijdrage voor de realisatie van sociale huurwoningen en anderzijds een bijdrage voor de verbetering van de fysieke leefomgeving. Voorheen spraken we over BOVO, maar met de ingang van de Omgevingswet is de financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving de nieuwe term. Deze bijdragen zijn ook onder de Omgevingswet afdwingbaar. Hieronder worden de bijdragen toegelicht.

Financiële bijdragen ter verbetering van de fysieke leefomgeving
De financiële bijdragen ter verbetering van de fysieke leefomgeving zijn investeringen in het openbaar gebied zoals infrastructuur (hoofdwegen), parken en openbare vervoervoorzieningen. Iedere eigenaar van een nieuw te bouwen woning, bedrijfspand of andere functie waarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig is, betaalt hier aan mee. Het bedrag wordt berekend per woning (woningequivalent). 

Het systeem van bijdragen en wijze van berekenen van het tarief  blijft in het jaar 2025 gelijk. De kosten van de investeringsprojecten zijn geïndexeerd met de parameters die ook bij de herziening van de bouwgrondexploitaties zijn gehanteerd.  Voor het bouwprogramma is rekening gehouden met de Woondeal en de intensivering van het bedrijventerrein de Run. Het tarief voor de bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving is herrekend en komt daarmee nu op € 7.651,- per woningequivalent per 1-1-2025. Het tarief in 2024 bedroeg € 7.211,- per woningequivalent. 

Voor woningen, bedrijfsbestemmingen, kantoren, detailhandel en commerciële voorzieningen wordt een vast bedrag per woningequivalent in rekening gebracht. Deze bijdrage wordt niet in rekening gebracht voor de bouw van sociale huurwoningen gebouwd door toegelaten instellingen of door particuliere ontwikkelaars die aan kunnen tonen dat deze woningen voor minimaal 30 jaar voor de doelgroep beschikbaar blijven (duurzame sociale huur woningen). Deze termijn van 30 jaar is ook opgenomen in de Woon(zorg)visie Veldhoven.

Bij sloop/nieuwbouwprojecten wordt alleen voor de extra toegevoegde m2 bestemming een bijdrage afgedragen.

Om de afdracht te kunnen verhalen op derden dient er een verband te zijn tussen de kostprijs van de aan te leggen voorzieningen en de hoogte van het af te dragen bedrag per woning (woningequivalent). Voor de berekening van het tarief voor de begroting 2025 is de lijst van investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving weer geactualiseerd en op basis hiervan is het nieuwe tarief berekend. Hierbij is ook gekeken naar de geprogrammeerde nieuwbouw van woningen en overige nieuwbouwprojecten. Zij dragen immers bij aan de investeringen. De actuele projecten zijn geactualiseerd en opnieuw berekenend met prijspeil 1-1-2024. Daarnaast is het woningbouwprogramma opnieuw tegen het licht gehouden. Ook is de grondslag voor de omrekening voor de verschillende andere functies, zoals voor bedrijfsvestigingen, met als uitgangspunt de nieuwe grondprijzen per 1-4-2024 herzien. Dit alles heeft een verhoging tot gevolg van  € 7.211,- naar € 7.651,- per woningequivalent.

Omdat in een kleinere woning gemiddeld minder mensen wonen wordt sinds 2017  rekening gehouden met de grootte van de woning. Er is hiervoor een gedifferentieerde bijdrage ingevoerd. Deze  gedifferentieerde bijdrage is gebaseerd op bruto vloeroppervlakte en ziet er als volgt uit, gebaseerd op het tarief voor 2024:
• woning tot 60m2 bvo :                               € 3.366,-  per woningequivalent;
• woning 60 – 90m2 bvo:                             € 6.733,-  per woningequivalent;
• woningen groter dan 90m2 bvo:         € 7.651,-  per woningequivalent.

Financiële bijdragen voor de realisatie van sociale huurwoningen
Om de realisatie van sociale huurwoningen in de gemeente te stimuleren en de voorraad sociale huurwoningen in de gemeente te vergroten komt de mogelijkheid voor woningcorporaties (toegelaten instellingen) om bij de gemeente subsidie aan te vragen voor de realisatie van sociale huurwoningen. De woningcorporatie dient haar aanvraag te voorzien van een onderbouwing, waaruit blijkt dat deze bijdrage noodzakelijk is om het project financieel haalbaar te maken. De algemene subsidieverordening is in september 2023 hiervoor aangepast. De subsidieverordening zal nog nader worden uitgewerkt in een subsidieregeling. Hierin worden de doelen opgenomen die hiermee worden beoogd. Hoofddoel is het verbeteren van de betaalbaarheid en het gebiedsgericht stimuleren van de realisatie van sociale huurwoningen.

De hoogte van de subsidie per te bouwen sociale huurwoning dient nog te worden bepaald. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat dit subsidiebedrag € 3.000 per te bouwen sociale huurwoning bedraagt. Subsidiering vindt alleen plaats bij voldoende budget om de subsidie uit te keren. Met andere woorden er wordt een subsidieplafond ingesteld.

Vanaf 1 januari 2024 wordt bij particuliere ontwikkelingen een financiële bijdrage gevraagd bij de realisatie van een vrije sectorwoning. Deze bijdrage wordt gebruikt voor de subsidiering nieuwbouw sociale huurwoningen. De heffing van deze bijdrage is vergelijkbaar met het systeem van de bijdragen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving. De bijdragen ter verbetering van de fysieke leefomgeving hebben een relatie met zowel woningbouw als met de ontwikkeling van bedrijfslocaties of andere functies, zoals detailhandel. Dit geldt niet voor de bijdrage voor de bouw van sociale huurwoningen. Daarom wordt hiervoor alleen een bijdrage gevraagd bij de realisatie van vrije sectorwoningen. Uitgaande van een mogelijke subsidie van € 3.000 per te bouwen sociale huurwoning en de geprogrammeerde nieuwbouw van woningen in de komende jaren bedraagt deze bijdrage per vrije sectorwoning € 2.395.  Voor de bijdrage per woning wordt geen onderscheid gemaakt naar de grootte van de woning. Deze financiële bijdrage wordt vanaf 1 januari 2024 gevraagd bij particuliere ontwikkeling van woningbouw.  Ook de gemeente, zal vanuit de gemeentelijke bouwgrondexploitatie, financieel bijdragen aan de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Conform de eisen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) wordt bij het afsluiten van een bouwgrondexeploitatie een nog te bepalen deel van de gerealiseerde winst worden geoormerkt voor dit doel. Uitgangspunt is dat een vergelijkbare bijdrage uit de gerealiseerde winst bij grondexploitaties wordt gedaan als bij particuliere ontwikkelingen. Ook hier wordt een bijdrage van € 2.395 per gerealiseerde vrije sectorwoning aangehouden voor subsidiëring nieuwbouw sociale huurwoningen. Voorwaarde hierbij is wel dat de gerealiseerde winst bij het afsluiten van de betreffende bouwgrondexploitatie van voldoende niveau is om deze bijdrage te kunnen doen. Alleen bouwgrondexploitaties voor woningbouw doen deze bijdrage.

Om zowel de financiële bijdrage als de subsidie te stroomlijnen is er een nieuwe bestemmingsreserve met dekkingsfunctie ingesteld. Deze Reserve stimulering bouw sociale huurwoningen wordt gevoed door de genoemde bijdrage bij de realisatie van een vrije sector woning en door de afroming van een deel van de realiseerde winsten bij het afsluiten van een bouwgrondexploitatie. 
Uit de reserve kunnen gelden worden onttrokken ten behoeve van het verstrekken van subsidies aan woningcorporaties/toegelaten instellingen voor nieuwbouw van sociale huurwoningen. Omdat de bestemmingsreserve niet negatief mag worden dienen er eerst voldoende financiële bijdragen te zijn ontvangen voordat subsidie kan worden verstrekt.

In juli 2019 heeft de Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) de notie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) uitgebracht. Hierin geeft zij richtlijnen en aanbevelingen met betrekking tot de financiële verwerking en verslaglegging van de gemeentelijke grondexploitatie. De notitie is een verzameling van grotendeels al eerder door de commissie uitgebrachte richtlijnen en aanbevelingen.

Looptijd grondexploitatie 10 jaar
Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geeft aan dat een grondexploitatie een looptijd heeft van 10 jaar. Doel hiervan is om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken. Deze 10 jaar wordt gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar gemotiveerd van kan worden afgeweken. Dit houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te beperken. In het verleden duurden de projecten Zilverackers en Habraken langer dan 10 jaar. Inmiddels duren ze maximaal 10 jaar. 

Tussentijdse winstneming van de grondexploitatie
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van de bouwgrondexploitatie. Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden genomen. 

Hierbij dient de Percentage Of Completion (POC)methode te worden gevolgd. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:
1. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
3. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).

Om inzicht te verkrijgen in de aannames en de bandbreedtes van de eindwaarden zijn er enkele scenario’s doorgerekend met aangepaste parameters. Er is een scenario berekend voor rente, opbrengstenindexering, kostenindexering en een combinatie van rente en opbrengstenindexering, allen gebaseerd op de resultaten van de bouwgrondexploitaties bij de begroting 2025. Het resultaat van de begroting 2025 bedraagt op eindwaarde € 1.961.000 positief (en daarnaast in totaal € 17.835.000 aan winstnemingen).

Indien de rente van alle BGE’s met 1,0% toeneemt (van 1,6% naar 2,6%), dan bedraagt het eindsaldo € 1.012.000 positief (en in totaal € 17.835.000 aan winstnemingen). Conclusie is dat de som van alle BGE’s door de winstnemingen positief blijft. 
Indien de opbrengststijging van alle BGE’s 0,0% bedraagt over de gehele looptijd, dan bedraagt het eindsaldo € 344.000 positief (en in totaal € 17.835.000 aan winstnemingen). De conclusie is dat de som van alle BGE’s door de winstnemingen positief blijft. 
Indien de kostenstijging van alle BGE’s met 1,0% toeneemt, dan bedraagt het eindsaldo € 766.000 positief (en in totaal € 17.835.000 aan winstnemingen). De conclusie is dat de som van alle BGE’s door de winstnemingen positief blijft. 
Indien het rentescenario en het opbrengstenscenario gecombineerd worden dan bedraagt het eindsaldo € 638.000 negatief (en in totaal € 17.835.000 aan winstnemingen). De conclusie is daarmee dat de som van alle BGE’s door de winstnemingen positief blijft. 

Het grootste effect heeft het gecombineerde rente en opbrengstenstijgingsscenario. En dan specifiek het opbrengstenscenario. Dit komt omdat de gemeente in totaal nog 
€ 140.739.000 aan opbrengsten verwacht. Van die verwachte opbrengsten komt circa driekwart uit verkopen van woningbouwterreinen en een kwart uit verkopen van bedrijventerreinen.