Grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid draagt bij aan de realisatie van beleidsdoelstellingen voor onder meer wonen, economische ontwikkeling, verkeer en vervoer en duurzaamheid. Ook heeft het grondbeleid invloed op de financiële positie van de gemeente vanwege de kosten en de opbrengsten van gebiedsontwikkelingen en de hiermee samenhangende risico’s. 

In maart 2017 is de Kadernota Grondbeleid 2017 vastgesteld. De rol van de gemeente wordt hierbij aangeduid als: regie voeren door te faciliteren waar het kan en te acteren waar het moet. Faciliterend grondbeleid heeft met name bij nieuwe gebiedsontwikkeling de voorkeur. Bij reeds in uitvoering zijnde grondexploitaties, waar sprake is van veel gemeentelijk grondeigendom, wordt vastgehouden aan actief grondbeleid. Ook voor de aanleg van gemeentelijke infrastructuur zoals wegen of riolering blijven gemeentelijke grondaankopen noodzakelijk. Een vorm van grondbeleid die tussen actief en faciliterend grondbeleid in ligt is Publiek Private Samenwerking (PPS). Deze vorm van grondbeleid wordt momenteel niet toegepast. Bij veel projecten wordt wel intensief samengewerkt met de grondeigenaar of met de ontwikkelaar.

De laatste jaren is er door de economische groei een sterke vraag naar woningen en woningbouwlocaties ontstaan. Dit veroorzaakt stijgende prijzen voor zowel woningen als bouwgrond. De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven hebben als reactie daarop dan ook een versnellingsopgave afgesproken voor de realisatie van nieuwbouwwoningen.  Op 7 maart 2019 heeft het Stedelijk Gebied Eindhoven met de provincie Noord-Brabant en het ministerie van BZK de Woondeal gesloten. Deze Woondeal is aansluitend op de Brainport Nationale Actieagenda en gaat in op de versnellingsopgave ten aanzien van de woningbouwproductie, maar gaat ook over de werking van de woningmarkt, de plancapaciteit (de periode tot 2040) en integrale gebiedsontwikkeling. De nu vastgelegde afspraken bieden Veldhoven de mogelijkheid om in de komende jaren meer nieuwbouw te realiseren dan op basis van de provinciale prognoses het geval was. Dit kan door projecten naar voren te halen in de tijd of door nieuwe projecten toe te voegen. Dit kan leiden tot een productie oplopend naar 400 woningen per jaar.

Ook blijft er nog vraag naar grond op werklocaties (bedrijventerreinen). Dit heeft onder meer voor de regio geleidt tot nieuwe afspraken over de programmering van bedrijventerreinen. Voor bedrijventerrein Habraken kan op basis van deze afspraken meer reguliere bedrijfsgrond worden uitgeven ten opzichte van de vorige regionale programmeringsafspraken uit 2016/2017.

Momenteel wordt de Kadernota Grondbeleid 2017 geactualiseerd. De planning is dat de nieuwe Kadernota Grondbeleid in april/mei 2023 aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Deze Kadernota houdt rekening met de instrumenten die de nieuwe Omgevingswet biedt voor grondexploitatie. Ook is deze Kadernota afgestemd met de nieuwe Woonvisie die in de dezelfde periode door de gemeenteraad zal worden behandeld.

Parameters voor de grondexploitatie
Als onderdeel van een verantwoord financieel beleid worden twee maal per jaar de bouwgrondexploitaties geactualiseerd: bij de begroting en bij de jaarrekening. Nu zijn de parameters en de uitgangspunten bepaald die de basis zijn voor het maken van de berekeningen van de bouwgrondexploitaties voor de begroting 2023. De peildatum van deze parameters is 1 juni 2022. Voor de berekeningen wordt rekening gehouden met een relatief lange termijn. Onze plannen omvatten een looptijd van maximaal 10 jaar. Uitgangspunt van de berekeningen is een realistische kostenraming en een behoudende opbrengstraming, zodat risico’s in de ontwikkeling niet onevenredig worden doorgeschoven naar de toekomst. 

Onze rekenrente volgt de marktrente. In de begroting 2023 wordt 1,3% op jaarbasis aangehouden. 

Ten behoeve van de externe kosten- en opbrengststijging (zoals bijvoorbeeld inflatie) wordt in de berekeningen rekening gehouden met een kostenstijging van 8,0% in 2022, 6,0% in 2023, 5,0% in 2024, 4% in 2025, 3,0% in 2026 en daarna 2,0% op jaarbasis. Dit is een forse stijging ten opzichte van eerdere begrotingen. Met name de stijging van de bouwkosten zijn hier debet aan. Daarnaast is in de berekeningen uitgegaan van een opbrengstenstijging van 4,0% in 2022, 3,0% in 2023 en 2024. Vanaf 2025 is 2,0% op jaarbasis aangehouden. Indien er binnen grondexploitaties een afwijkende indexering of specifieke prijsafspraken zijn gemaakt worden deze aangehouden.

Richtlijnen Commissie BBV 
In juli 2019 heeft de Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken uitgebracht. Hierin geeft zij richtlijnen en aanbevelingen met betrekking tot de financiële verwerking en verslaglegging van de gemeentelijke grondexploitatie. Het grootste deel van deze richtlijnen en aanbevelingen zijn al eerder door de commissie aangegeven.

Enkele van deze richtlijnen en aanbevelingen zijn:  
•    Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen.  Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. 
•    Het is vanaf 2016 niet meer toegestaan om toevoegingen te doen aan een voorziening voor bovenwijkse voorzieningen. Bestaande voorzieningen mogen worden gehandhaafd en kunnen volgens planning worden afgewikkeld. 
•    In de bouwgrondexploitaties die langer lopen dan tien jaar mag alleen een eventuele opbrengstenstijging worden meegenomen voor eerste tien jaar.
•    De toe te rekenen rente aan BIE (Bouwgrond in exploitatie) moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan BIE. 
•    Vanuit het realisatiebeginsel moeten winsten genomen worden in de periode dat ze zijn gerealiseerd en dus niet pas aan het eind van het project. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten.
In de begroting 2023 houden we rekening met deze gegeven richtlijnen en aanbevelingen. 

Beperken risico’s grondexploitatie
De risico’s van de grondexploitatie bepalen mede de hoogte van de gemeentelijke risicoreserve. Door de economische groei en het aantrekken van de woning- en bedrijvenmarkt zijn de risico’s in de grondexploitatie verminderd. De risico’s van de grondexploitatie worden voor een deel opgevangen in de betreffende grondexploitatie. Zowel bij woningbouw als bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen zijn regionaal afspraken gemaakt om risico´s te verkleinen. Door de verkopen van bouwrijpe grond in zowel Huysackers, het Kransackerdorp, als bij de bedrijventerreinen is er een daling van de totale boekwaarde van de grondexploitaties ingezet. De risico’s nemen hiermee eveneens af.

Didam Arrest
De overheid is, na de uitspraak van de Hoge Raad in het Didam arrest eind 2021, verplicht om mededingingsruimte te bieden bij de verkoop van haar percelen grond of andere onroerende zaken. Er moet ruimte geboden worden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar percelen grond of andere onroerende zaken indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop. Dit is anders dan voorheen, waarbij het gangbaar was dat overheden hun grond of andere onroerende zaken één-op-één verkochten of verhuurden. Door juristen wordt geadviseerd om het Didam arrest ook te betrekken bij verhuur en verpachting van grond of ander vastgoed. Het college heeft algemene systeemafspraken vastgesteld die aangegeven wat vanuit juridisch perspectief de gevolgen zijn van het Didam arrest. Ook is geïnventariseerd wat de gevolgen zijn van het Didam Arrest voor onderhandelingen die reeds vóór het arrest liepen. Per woningbouwproject is gekeken naar de status ervan en zijn alle relevante feiten en omstandigheden overwogen. Als we kunnen motiveren of de beoogde contractuele wederpartij redelijkerwijs als enige serieuze gegadigde is aan te merken hoeven we de onderhandelingen niet af te breken en wordt er in principe geen verdere vertraging opgelopen. In veel gevallen wordt de verkoop echter wel gepubliceerd waarbij belanghebbenden zich, binnen een bepaalde termijn, kunnen wenden tot de Voorzieningenrechter als zij van oordeel zijn dat zij in aanmerking komen voor de aankoop. 

Woningbouw
De gemeentelijke grondprijzen voor grondgebonden woningen worden jaarlijks per 1 april geactualiseerd op basis van de verkoopcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) van het jaar ervoor. De gemeenteraad heeft bij vaststelling van de Kadernota Grondbeleid 2017 besloten om de regionale NVM cijfers te volgen.

De NVM cijfers geven over 2021 een stijging van de prijzen van bestaande woningen aan van 16,1% aan. Door deze extreem hoge stijging voor alle woningbouwcategorieën toe te passen kan ertoe leiden dat Veldhoven zich uit de markt prijst voor particuliere bouwkavels en projectontwikkelaars. Daarom heeft het college, net als vorig jaar, een differentiatie in prijsstijging vastgesteld, gekoppeld aan de verschillende categorieën van kavels. 

De grondprijzen voor projectmatige bouw voor de periode 1 april 2022 tot 1 april 2023 zijn verhoogd met:
 - 0% voor bouwgrond voor sociale huurwoningen
 - 4% voor bouwgrond voor sociale woningbouw (Vrij op naam prijs (VON) tot € 215.000, met een opslag van € 20.000 voor Nul op de meter woningen (NOM)
 - 4% voor de lage middencategorie bouwgrond voor woningen tot € 255.000 VON, met een opslag van € 20.000 voor NOM
 - 8,1% voor de basis middencategorie bouwgrond voor woningen tot € 295.000 VON, met een opslag van € 20.000 voor NOM
 - 12% voor de hoge middencategorie bouwgrond voor woningen tot € 370.000 VON, met een opslag van € 20.000 voor NOM
 - 16,1% voor de topcategorie bouwgrond voor woningen vanaf € 370.000 VON, met een opslag van € 20.000 voor NOM
 - de grondprijs voor de woningen in de buitencategorie wordt via maatwerk (w.o. taxatie) vastgesteld.

Bouwgrond wordt vooraf in categorieën ingedeeld op basis van type woning, locatie, kavelgrootte en kwaliteitskenmerken van het kavel voor zover bekend.  Bij uitzondering kan voor een of meerdere kavels de grondprijs van de vorige (lagere) categorie worden aangehouden. Dit is afhankelijk van de kenmerken van de kavel.
De grondprijzen voor particuliere bouw zijn met dezelfde percentages verhoogd. Verschil met de projectmatige bouw is dat hier maar één middencategorie bouwkavels is, waarvan de grondprijs met 8,1% wordt verhoogd.

De vraag naar nieuwe koopwoningen blijft groot, onder meer door: 
-    de sterke positieve economische ontwikkeling, onder andere in het Stedelijk Gebied Eindhoven;
-    de relatief lage hypotheekrente, ondanks de stijgende tendens van de rente;
-    het ‘boven water komen’ van de huizen met een hypotheek;
-    het beperkt aanbod van bestaande woningen in relatie tot de vraag.
Dit leidt tot verder stijgende huizenprijzen en hiermee ook tot stijgende grondprijzen. 

In de komende maanden zal de grondprijsontwikkeling verder gevolgd worden om op basis hiervan de grondprijzen per 1 april 2023 vast te stellen. Met name de effecten op de woningmarkt zullen nauwgezet gevolgd worden.

Naast de reguliere prijsontwikkeling op basis van de NVM cijfers biedt de Kadernota Grondbeleid 2017 de mogelijkheid om de grondprijzen voor bepaalde categorieën woningen, bijzondere functies of locaties specifiek te bepalen of afzonderlijk te taxeren. Ook kan bij grote bouwkavels een differentiatie in de grondprijs worden toegepast (zie hieronder).

Sociale huurwoningen
De projectmatige grondprijscategorie voor sociale huur en koop leverde, met de jaarlijkse indexering van de grondprijzen, een te hoge grondprijs op om de bouw van sociale huurwoningen mogelijk te maken. De gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) hebben afspraken gemaakt over de grondprijssystematiek voor sociale huur. Deze leidt tot een bandbreedte tussen € 275 en € 350 p/m2. De afgelopen jaren hebben de meeste regiogemeenten de ondergrens aangehouden van € 275 p/m2. Ook in Veldhoven is deze ondergrens aangehouden. Deze ondergrens wordt ook in 2023 aangehouden. Woningcorporaties worden geconfronteerd met stijgende bouwkosten terwijl de huren bij lange na niet dezelfde stijging laten zien. Het SGE is mede hierdoor bezig om de regionale grondprijssystematiek de actualiseren in overleg met de woningcorporaties. Eventuele aanpassingen zullen bij de grondprijzen 2024 worden meegenomen. 

Staffeling grondprijs grote bouwkavels
Om in Huysackers marktconforme prijzen voor de bouwgrond te kunnen vragen is in 2018 gestart met het staffelen van de grondprijs bij grote kavels. Deze lijn wordt doorgezet in Kransackerdorp. 
•    Tot 600 m2 wordt op basis van de kwaliteiten van de kavel de passende prijscategorie gehanteerd (midden-top). 
•    Van 600 - 1000m2 wordt de reguliere grondprijs toegepast (basis).
•    Mochten er kavels groter dan 1000 m2 bij zijn dan wordt voor de overblijvende    vierkante meters de groenstrokenprijs zonder bouwmogelijkheid toegepast.

Bedrijfsgrond 
Gezien de stijgende interesse voor bedrijfsgrond is door het Stedelijk Gebied Eindhoven aan de Stec-groep gevraagd om een taxatie uit te voeren om te kijken of de huidige grondprijzen in de regio nog marktconform zijn. Deze actualisatie heeft in 2019 en 2020 geleidt tot een beperkte stijging van de gemeentelijke grondprijzen voor bedrijfsgrond (2%/3% per jaar).

De grondprijzen voor reguliere bedrijfsgrond (Habraken en Zandven) zijn per 1 april 2021 en 2022 niet verhoogd. Zo wordt de aansluiting met de markt en grondprijzen in de regio behouden.

Hieronder is een overzicht opgenomen van de stand van zaken van de nu lopende bouwgrondexploitaties. Ook zijn er twee nieuwe grondexploitaties opgenomen.

Woningbouw 

Woningbouwafspraken Stedelijk Gebied Eindhoven 
De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven hebben in 2017 nieuwe afspraken gemaakt over de woningbouwproductie in het stedelijk gebied. Hierbij maken de gemeenten niet alleen afspraken over het bouwen van voldoende woningen, maar ook over de kwaliteit daarvan. Daarbij wordt er voor gezorgd dat bouwlocaties elkaar versterken in plaats van beconcurreren, vanuit de overtuiging dat daarmee zowel de gezamenlijke als lokale belangen zijn gediend. Veldhoven heeft in dit kader gekozen voor een verdunning van het aantal woningen voor Zilverackers: Kransackerdorp van oorspronkelijk 1500 woningen naar 1250 woningen. 

Woningbouwversnelling
De gemeente heeft in 2019 een actieplan woningbouwersnelling vastgesteld en maatregelen genomen om de versnelling te faciliteren. De gemeentelijke grondexploitatie (BGE) is, waar mogelijk, versneld en er is gekeken naar meer tussentijdse winstnemingen. Ook nieuwe woningbouwlocaties zijn/worden kwalitatief en qua haalbaarheid getoetst. Principeverzoeken tot woningbouw op particuliere grond vallen hier ook onder. Om dit proces te begeleiden heeft de gemeente een Aanjaagteam samengesteld. Gekeken is naar versoepeling en vereenvoudiging van interne werkprocessen en het verkorten van de doorlooptijd van wettelijke procedures. Hierbij wordt intensief samengewerkt met ontwikkelaars en woningcorporaties. De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven hebben samen met de woningcorporaties die werkzaam zijn in de regio een standaard sociale huurwoning ontwikkeld. Door middel van een aanbesteding door de corporaties is voor de bouw van deze woning een vaste aannemer gevonden. Op verschillende locaties in het Stedelijk Gebied wordt deze woning nu gerealiseerd.

Om de kwaliteit van de versnelde woningproductie te bewaken heeft de gemeente een kwaliteitsteam samengesteld. Zij zien toe op het realiseren van de basis-kwaliteitsambities waar ieder project aan moet voldoen met daar bovenop extra ambities waarop bovengemiddeld wordt gepresteerd. De marktpartijen worden hierin uitgedaagd een bijzondere bijdrage te leveren.

De nieuwe projecten die vanaf 2020 zijn opgepakt conform de aanpak woningbouwversnelling leiden in 2023 tot opgeleverde woningen. in 2021 zijn zes nieuwe projecten opgestart waarvan de woningen in 2023 worden opgeleverd. Dit moet leiden tot een aantal opgeleverde woningen van gemiddeld 400 per jaar in de periode 2020-2024.

Kostenstijgingen
De stijging van de kosten in de woningbouw is ook merkbaar in de kostenstijging voor o.a. het bouwrijp maken en de aanleg van de infrastructuur van de gemeentelijke bouwgrondexploitatie. Dit drukt de uiteindelijke eindwaarde (winst) van de diverse grondexploitaties. Dit leidt momenteel niet tot het ontstaan van verliezen bij deze grondexploitaties.

Zilverackers: Kransackerdorp (w.o. Huysackers)
De grondexploitatie Zilverackers heeft betrekking op een uitleglocatie gelegen in het westen van de gemeente Veldhoven. Het plan voor die uitleglocatie bestaat uit het hoofddorp Huysackers met daaromheen een krans van kleinere erven, buurtjes en gehuchten (Kransackerdorp).  In het plan Zilverackers zijn in totaal circa 1250 woningen voorzien. Het bestemmingsplan voor het hoofddorp Huysackers is al enige jaren onherroepelijk. De gronden in het plan Huysackers zijn  inmiddels goeddeels verkocht. 
30 Oktober 2018 heeft de gemeenteraad de ontwikkelvisie vastgesteld voor de krans van dorpen om Huysackers heen. Op 21 april 2021 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Zilverackers, Kransackerdorp vastgesteld. Tegen het vastgestelde bestemmingsplan is in 2021 beroep ingediend bij de Raad van State. De gemeente wacht op de uitspraak van de Raad van State. Daarnaast is er, goeddeels op dezelfde bezwaren als bij het bestemmingsplan, een kort geding ingediend tegen het Kransackerdorp. De uitspraak van de rechter in het kort geding was in het voordeel van de gemeente. Het bouwrijpmaken van Bosackergehucht is inmiddels afgerond. Daarnaast is in 2022 de eerste bouwrijpe grond in Bosackergehucht verkocht aan een projectontwikkelaar.  

Het totale gebied Zilverackers wordt ontsloten door de Zilverbaan. Deze noord-zuid verbinding is medio 2018 in gebruik genomen. Het centraal gelegen dorp Huysackers is als eerste ontwikkeld. Inmiddels volgen de omliggende gehuchten. Er is begonnen met Bosackergehucht. Daarna is gestart met De Erven.

Om de woningbouw in de regio te versnellen en beter op elkaar af te stemmen zijn in 2019 de regiogemeenten, rijk en provincie samen de Woondeal aangegaan. Binnen de gemeente is dat verder uitgewerkt in het programma Woningbouwversnelling (WBV) met de bedoeling om de woningbouwproductie in de periode 2020-2025 te verdubbelen. De woonlocaties in Zilverackers staan hoog op de woningbouwprojectenlijst van de WBV. De plannen voor het Bosackergehucht zijn vastgelegd in overeenkomsten. De Erven Midden en Oost zijn in uitvoering, De Erven West zit nog in de aanjaagfase. Vervolgens zal het zuidelijke deel van ‘Het Gehucht’ aan de beurt zijn.

Het ruimtegebruik, gehanteerde eenheidsprijzen en het programma met bijbehorende grondopbrengsten levert het volgende eindresultaat op, per 31 december 2029: € 326.856 plus een bedrag van € 4.650.000 aan (geraamde) tussentijdse winstnemingen. 

Het resultaat van de BGE fluctueert vanwege de grootte van het gebied en het grote aantal woningen in het plan. Na vaststelling van de grondprijzen 2022 en de aanbesteding van zowel het bouwrijp maken van Bosackergehucht als het woonrijp maken van Huysackers is het resultaat bijgesteld. Daarnaast is de verwachting dat op korte termijn de onderhandelingen over de laatste  grondverwervingen afgerond zullen worden. Een gevolg daarvan is dat op termijn de hindercirkel in het noorden van het plangebied zal vervallen, waardoor er meer uitgeefbare grond in de berekening kan worden opgenomen. En verder zal het moment van onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Kransackerdorp grote invloed hebben op de planning. Alsdan zal dit tot bijstellingen leiden.

Noordrand: Meerstraat 
De bouwgrondexploitatie Noordrand Meerstraat heeft betrekking op een woningbouwlocatie inclusief een school, gelegen in het noorden van de gemeente Veldhoven. Nog in 2022 verwachten we de laatste particuliere bouwkavel te verkopen. 

De grondexploitatie zal bij de jaarrekening 2022 afgesloten worden, eventueel met nazorgbudget voor de allerlaatste werkzaamheden, ervan uitgaande dat de laatste kavel in 2022 verkocht wordt.

De eindwaarde per 31 december 2022 bedraagt € 74.143 voordelig. Dit is het eindresultaat na eerder genomen winstnemingen ad. € 10.500.000.

The Village (Entrada II) 
De grondexploitatie The Village heeft betrekking op een woningbouwlocatie in het noorden van de gemeente Veldhoven. De ontwikkellocatie is gelegen aan De Hertgang/ Regenboogven. 

In het plangebied zijn 94 appartementen voorzien in vijf verschillende gebouwen. Hiervoor is een projectovereenkomst met een ontwikkelaar gesloten. De planvorming hiervoor is afgerond en het bestemmingsplan is onherroepelijk. Inmiddels is alle grond afgenomen. Dit project draagt dan ook concreet bij aan de afgesproken versnelling van de woningbouwproductie.

De eindwaarde per 31 december 2023 bedraagt € 70.000 positief. Dit is het eindresultaat na eerder genomen winstnemingen van € 470.000.

Zandven-Oost 
Een deel van Zandven (Zandven Oost) wordt als een specifiek woningbouwproject ontwikkeld. De bouw hiervan is gestart en zal in 2023 zijn afgerond. Ook hier wordt een deel in de middeldure huur gerealiseerd. Voor een verdere toelichting van Zandven zie hieronder bij het onderdeel bedrijventerreinen.

Slot-Oost 
Het project Slot-Oost betreft een woningbouwlocatie. Het plangebied is gelegen in het noordoosten van de gemeente Veldhoven omsloten door de Heerbaan, de Heistraat en een bestaande woonwijk. De gemeenteraad heeft in het verleden het besluit genomen om in het plangebied max. 60 woningen mogelijk te maken. 

Om de woningbouw in de regio te versnellen en op elkaar af te stemmen zijn regio, rijk en provincie samen de Woondeal aangegaan. Binnen de gemeente is dat verder uitgewerkt in een woningbouwprojectenlijst waarin de diverse lokale woningbouwprojecten geprioriteerd zijn. 

In juli 2020 is er een overeenkomst voor de ontwikkeling door gemeente en een particuliere ontwikkelaar. Het bestemmingsplan is december 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Er zijn 5 beroepen ingediend. Er is inmiddels gestart met uitwerking van de omgevingsvergunning, dit loopt parallel met de bodemprocedure. In de eerste helft van 2023 verwachten we een uitspraak.

De eindwaarde per 31 december 2024 bedraagt € 229.760, dit is het eindresultaat na geraamde winstneming in 2023 van € 1.900.000.  

Springplank
Voor het projectgebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan voor maximaal 130 appartementen en een wijkvoorziening. In 2019 is aan de hand van de woonvisie een woonprogramma voor de complete wijk gemaakt en vastgesteld waarin het projectgebied zich bevindt. Vertegenwoordigers van de wijk hebben aangegeven, dat ze het gebied graag ontwikkeld zien.  

Om de woningbouw in de regio te versnellen en op elkaar af te stemmen zijn regiogemeenten, rijk en provincie samen de Woondeal aangegaan. Binnen de gemeente is dat verder uitgewerkt in een woningbouwprojectenlijst waarin de diverse lokale woningbouwprojecten geprioriteerd zijn. Springplank is daarin opgenomen onder haar oude werknaam Springplank en heeft een hoge prioriteit gekregen. In 2020 is het project herstart. In 2021 heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden met onder andere als doel te onderzoeken hoe financieel om te gaan met ’t Tweespan.

Eind 2021 is door de stuurgroep woningbouwversnelling, mede naar aanleiding van de uitkomsten van de marktconsultatie besloten tot een prijsvraag, welke is uitgezet in 2022 in de vorm van een verkoopprocedure. Met behulp van deze prijsvraag gaat de gemeente op zoek naar een geschikte partij (met de juiste visie, een juist plan van aanpak en een goed bod) om middels het woningbouwversnellingsproces te komen tot ontwikkeling van de locatie. Beoogd is dat nog in 2022 een partij wordt gevonden en het volledige proces tot aan projectovereenkomst en grondverkoop wordt doorlopen en afgerond.

Het berekende resultaat bedraagt op eindwaarde in 2026 € 146.452 positief. Daarbij is er uitgegaan van een winstneming in het jaar 2023 van € 450.000. Daarnaast in zowel 2023 als 2024 een winstneming van € 50.000. In 2022 worden besluiten verwacht over de ontwikkeling van het plangebied. Het is mogelijk dat dit zal leiden tot aanpassingen van de BGE.

Citycentrum
Het Citycentrum ontwikkelt zich tot een toekomstbestendig hart van Veldhoven. Voor de oude locatie van het zwembad wordt een toekomstvisie opgesteld. 

Djept
Gebied Djept, gelegen binnen de contouren van Heerbaan, Djept en Traverse/Smelen is een logische plek om te bebouwen en draagt zowel substantieel bij aan de uitvoeringsplanning en woningaantallen van de woningbouwversnelling als de gemaakte prestatieafspraken met woningcorporaties. Tevens heeft zowel gemeente Veldhoven als de ontwikkelende particuliere eigenaar in dit gebied een aanzienlijk grondbezit waardoor ontwikkeling op deze locatie voor de hand ligt. 

Ontwikkelende eigenaar, gemeente en woningcorporatie Woonbedrijf hebben een gezamenlijke gebiedsvisie opgesteld en zijn een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Waarin de raamafspraken betreffende de ontwikkeling, realisatie, woningbouwaantallen, gronduitgifte, uitgangspunten voor de uitwerkingen op deelgebied, etc. worden vastgelegd. 

Met de gebiedsvisie wordt beoogd om te komen tot een kwaliteitsverbetering en historisch herstel van de landschappelijke kwaliteiten in gebied Djept. Het gebiedsconcept is een landschappelijk park waarin gewoond wordt, met een kwalitatieve belevings- en recreatieve waarde voor bewoners en omwonende Veldhovenaren. De verbinding met het omliggende gebied wordt versterkt door de aansluiting van wandel- en fietsroutes.

Door dit project worden ruim 300 woningen toegevoegd aan de Veldhovense woningvoorraad, in een voor Veldhoven onderscheidende woonkwaliteit. Tevens wordt voorzien in een grote woningbehoefte en wordt voldaan aan de wens van de raad tot toevoeging van een substantieel aandeel sociale huurwoningen (40%) en woningen in het middelduur huursegment. Zo wordt met Woonbedrijf op deze locatie invulling gegeven aan de prestatieafspraken ter grootte van 120 sociale huurwoningen. De ontwikkelende eigenaar  realiseert middeldure- en dure huur-en koopwoningen in een gemengd programma.

Door opname in de voorliggende begroting wordt de bouwgrondexploitatie van dit project gestart. De eindwaarde per 31 december 2027 bedraagt € 197.000 positief. Dit is het eindresultaat na eerder genomen winstnemingen van € 1.750.000.

Gansepoel
Project Gansepoel ontleent zijn naam aan de voormalige basisschool De Gansepoel in de Veldhovense wijk d’Ekker. Deze basisschool is 14 jaar geleden gesloten en sindsdien heeft het terrein als groen grasveld met bomen in de wijk gelegen. De gemeente Veldhoven is eigenaar van de kadastrale percelen van de voormalige basisschool.

Recentelijk is de herontwikkeling van het terrein in een stroomversnelling terecht gekomen. De gemeente Veldhoven is in gesprek met de voorgenomen eigenaar/exploitant Woonbedrijf en een uitvoerend bouwer. Het voornemen is om op deze locatie 56 sociale wooneenheden in de huur sector te realiseren i.c.m. 62 parkeerplekken, een ontmoetingsplek, speelplek en een hondenuitlaat veldje. De 56 wooneenheden zullen gerealiseerd worden in een appartementencomplex van 7 lagen (6 verdiepingen). Van het totale terrein wordt hierdoor maar 10% uitgegeven en verder wordt er een ruime investering in het openbaar gebied gedaan om zo het open karakter van het terrein en de bestaande hoge bomen te behouden. 

Het doel van project Gansepoel is het voorzien in additionele betaalbare woningen met aandacht voor een hoge kwaliteit van de leefomgeving voor nieuwe en bestaande bewoners. Bovendien komt er door de realisatie van het project doorstroming in de wijk op gang. Vitale senioren verlaten hun eengezinswoning en gaan naar een nieuwbouw appartement. De eengezinswoningen komen beschikbaar voor (jonge) gezinnen. De wijk zal daarmee een verjongingsslag krijgen.

Door opname in de voorliggende begroting wordt de bouwgrondexploitatie van dit project gestart. De eindwaarde per 31 december 2025 bedraagt € 144.000 positief. Dit is het eindresultaat na eerder genomen winstnemingen van € 400.000.

Bedrijventerreinen 

Afspraken Stedelijk Gebied Eindhoven 
De vraag naar bedrijfsruimte verandert, locatie en kwaliteit van een bedrijventerrein worden steeds belangrijker. Onderzoek in 2016 in opdracht van de provincie toonde aan dat er sprake is van een structureel overaanbod aan vierkante meters bedrijventerreinen in Noord-Brabant. In het Stedelijk Gebied Eindhoven zijn dan ook afspraken gemaakt om de voorraad grond op in ontwikkeling zijnde bedrijventerreinen (plancapaciteit) en de behoefte van de markt in evenwicht te brengen. In juni 2017 hebben alle gemeenteraden van de negen gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven ingestemd met de nieuwe programmeringsafspraken. Hierbij is ook een vereveningsbijdrage voor de gemeenten die harde plancapaciteit schrappen afgesproken. 

Regionaal is afgesproken dat op Habraken bedrijfsgrond voor circulaire bedrijven wordt uitgegeven. Dit heeft echter nog niet geleid tot concrete verzoeken van circulaire bedrijven om zich op Habraken te vestigen. Momenteel is de vraag naar bedrijfsgrond weer toegenomen. Bij een aantal bedrijventerreinen is er inmiddels weer een tekort aan bedrijfsgrond. In het Stedelijk Gebied Eindhoven zijn dan ook in 2021 nieuwe afspraken gemaakt over de programmering van bedrijventerreinen. Op basis van deze nieuwe afspraken kan op Habraken 5 ha. meer als reguliere bedrijfsgrond worden uitgeven ten opzichte van de vorige regionale programmeringsafspraken uit 2016/2017. Het aantal ha. uit te geven voor circulaire bedrijven is met 5 ha. verlaagd naar 10  ha. 
In de regionale afstemming is besproken dat niet één op één wordt uitgegaan van de provinciale behoefteraming, maar ook wordt gezocht naar alternatieve invullingen. Dat heeft geleid tot afspraken die door de 9 gemeenteraden van de betrokken gemeenten zijn vastgesteld.

Revitalisering 
Er is aandacht om bestaande bedrijventerrein te revitaliseren en uit te breiden. Regionaal sluit het aanbod op bestaande terreinen lang niet altijd aan op de behoeften van bedrijven die een vestigingslocatie zoeken of willen doorontwikkelen. Het Stedelijk Gebied Eindhoven vindt het van belang om nieuwe innovatieve ontwikkelingen op bestaande bedrijventerreinen waar nodig te faciliteren. Om invulling te geven aan deze ambitie heeft de regio het Regionaal Ontwikkelingsfonds Werklocaties gevormd. Uit dit fonds kunnen investeringsbijdragen voor o.a. revitalisering worden gedaan. 

Habraken
De bouwgrondexploitatie Habraken heeft betrekking op een bedrijventerrein, gelegen ten noordwesten van de kern van Veldhoven. De gemeente Veldhoven is bezig het bedrijventerrein gefaseerd te ontwikkelen en gefaseerd uit te geven. 

Voor de bedrijfsterrein Habraken is de grondverkoop geraamd op gemiddeld 2 ha per jaar. Het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft in het verleden afspraken gemaakt rondom (fasering van) de regionale bedrijventerreinen. In dit kader is voor Habraken 15 ha bedrijfsgrond geschrapt. Daarnaast wordt op Habraken nu 10 ha aan Circulaire bedrijvigheid ontwikkeld. Hiervoor wordt er een omgevingsplan opgesteld.

Na recente ontwikkelingen is er een tekort ontstaan op energie. Gevolg is een (tijdelijke) stop van nieuwe aansluitingen of zwaardere aansluitingen voor bedrijven. Dit kan gevolgen hebben voor vestiging van nieuwe bedrijven op Habraken.
De ontwikkelingen rondom stikstof kan mogelijk ook gevolgen hebben voor de afgifte van nieuwe vergunningen.

Uitgifte van de bedrijfskavels zal plaatsvinden conform uitspraak Hoge Raad in de zaak Didam.  

De eindwaarde per 31 december 2030 bedraagt € 349.301 positief. Dit is het eindresultaat na genomen winstneming in 2021 van € 2.600.000 en nog te nemen winstnemingen van € 3.950.000.

Noordrand; Zandven-West en Zandven-Oost. 
De exploitatie Noordrand Zandven heeft betrekking op een bedrijventerrein in Veldhoven gelegen ten noorden van de kern van Veldhoven en ten oosten van het (grotere) bedrijventerrein Habraken. Op het bedrijventerrein Zandven waren woon-werkkavels voorzien en een woningbouwproject. Omdat de woon-werkkavels slecht verkochten is besloten om deze van elkaar los te koppelen. Het op dit punt gewijzigde bestemmingsplan is op 17 december 2019 door de raad vastgesteld. In 2020 is het gehele plan opnieuw doorgerekend. Daarvoor is het plangebied opnieuw geanalyseerd, zo ook de kosten, opbrengsten en de fasering. Sinds de aanpassing in het plan is de verkoop van de kavels snel gegaan.

De eindwaarde per 31 december 2024 bedraagt € 248.401 positief. Dit is het eindresultaat na genomen winstnemingen van € 2.620.000 (boekwaarde) en nog te nemen winstnemingen à € 725.000.

De Run
De Run is aantrekkelijk voor high tech (maak-)industrie en (innovatieve) health. Er wordt actief ingezet op omvorming van het bestaande terrein naar een innovatief werklandschap. De ontwikkeling van De Run wordt momenteel faciliterend opgepakt door de gemeente. De gemeente heeft daar slechts beperkt grond in eigendom, met name op de Run 1000 en 2000.

Bereikbaarheid 
De gemeente investeert in de bereikbaarheid van haar woonwijken en bedrijventerreinen. Sprekende voorbeelden hierbij zijn de reconstructie van de Kempenbaan, de aanleg van de Zilverbaan en de nieuwe aansluiting op de A67. O.a. voor De Run en voor Habraken zijn deze investeringen van groot belang. Mede door de BOVO-bijdragen (bijdragen aan investeringen Bovenwijkse Voorzieningen) die particulieren aan de gemeente betalen worden deze investeringen bekostigd. In het verleden zijn voor dit doel ook BOVO-bijdragen uit de lopende grondexploitaties gedaan. De tarieven BOVO bij particulier kostenverhaal zijn voor 2023 geactualiseerd. Zie hieronder.

Gemeentelijke gronden
Gronden, aangekocht ten behoeve van grondexploitatie, worden tijdelijk beheerd met als doel het realiseren van een maximaal financiële of maatschappelijke opbrengst. Gronden worden tegen marktconforme prijzen verpacht (kortlopende pacht). 
Ook zijn gemeentelijke percelen verhuurd aan woningcorporaties voor de tijdelijke huisvesting van urgenten en spoedzoekers.

In 2021 heeft er weer een verloting onder potentiële pachters plaatsgevonden en zijn er nieuwe afspraken gemaakt met de pachters over de verpachting van landbouwgronden voor drie jaar. Hierbij krijgt ook duurzaam grondgebruik de aandacht. Het aantal ha. te verpachten grond is wel afgenomen als gevolg van de ontwikkeling van het Kransackerdorp. In 2022 zijn op basis van de selectie in 2021 pachtovereenkomsten voor 2022 afgesloten. Dit zal ook voor 2023 plaatsvinden.

Gemeentelijke panden
Gemeentelijke panden die zijn aangekocht voor gebiedsontwikkeling, maar niet hiervoor hoeven te worden gesloopt, zijn merendeels verkocht. De gemeente heeft geen panden meer in eigendom die niet meer nodig zijn voor gebiedsontwikkeling. Enkele panden worden nog gesloopt of verkocht nadat het plangebied is gerealiseerd. De verkoop wordt verzorgd door derden (makelaars).
De huuropbrengsten zijn geoptimaliseerd door een vaste rekenmethodiek voor alle gemeentelijke huurwoningen. Uitgangspunt hierbij is minimaal kostendekkende verhuur.
Van de gemeentelijke panden zijn panden aan een woningcorporatie verhuurd ten behoeve van de huisvesting van urgenten en spoedzoekers. Van enkele van deze panden is de verhuur inmiddels beëindigd vanwege de verkoop of sloop van de panden.

In het kader van faciliterend grondbeleid verhaald de gemeente haar kosten bij particuliere ontwikkelingen. Dit zijn onder andere kosten voor het opstellen/in procedure brengen van een bestemmingsplan, civiele werkzaamheden aan infrastructuur en openbaar groen.

Bovenwijkse Voorzieningen (BOVO) zijn investeringen in het openbaar gebied zoals infrastructuur (hoofdwegen), parken en openbare vervoervoorzieningen. Iedere eigenaar van een nieuw te bouwen woning, bedrijfspand of andere functie waarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig is, betaalt hier aan mee. Het bedrag wordt berekend per woning (woningequivalent). 

Het systeem van kostenverhaal en wijze van berekenen van het tarief Bovenwijkse Voorzieningen blijft in het jaar 2023 gelijk. De kosten van de investeringsprojecten zijn geïndexeerd met de parameters die ook bij de herziening van de bouwgrondexploitaties zijn gehanteerd. Na overleg met de accountant is een percentage dat varieert van 2% tot 8% toegepast. Voor het bouwprogramma is rekening gehouden met de woondeal en de intensivering van het bedrijventerrein de Run. Het tarief voor de bijdrage aan de kosten voor de bovenwijkse infrastructurele voorzieningen is herrekend en komt daarmee nu op
€ 8.333,- per woningequivalent per 1-1-2023. Het tarief in 2022 bedroeg € 8.215,- per woningequivalent. 

Begin 2023 worden de investeringsprojecten Bovo en het woningbouwprogramma opnieuw geïnventariseerd. Daarbij zal rekening worden gehouden met de invoering van de nieuwe Omgevingswet en de mogelijkheden van de instrumenten die dit biedt voor toerekening van de kosten en eventuele vereveningen. 

Voor woningen, bedrijfsbestemmingen, kantoren, detailhandel en commerciële voorzieningen wordt een vast bedrag per woningequivalent in rekening gebracht. Deze bijdrage wordt niet in rekening gebracht voor de bouw van sociale huurwoningen gebouwd door toegelaten instellingen of door particuliere ontwikkelaars die aan kunnen tonen dat deze woningen voor minimaal 15 jaar voor de doelgroep beschikbaar blijven (duurzame sociale huur woningen)

Bij sloop/nieuwbouwprojecten wordt alleen voor de extra toegevoegde m2 bestemming een bijdrage bovenwijks afgedragen.

Om de afdracht te kunnen verhalen op derden dient er een verband te zijn tussen de kostprijs van de aan te leggen voorzieningen en de hoogte van het af te dragen bedrag per woning (woningequivalent). Voor de berekening van het BOVO tarief voor de begroting 2023 is de lijst van BOVO investeringen weer geactualiseerd en op basis hiervan is het nieuwe tarief berekend. Hierbij is ook gekeken naar de geprogrammeerde nieuwbouw van woningen en overige nieuwbouwprojecten. Zij dragen immers bij aan de BOVO investeringen. De actuele projecten zijn geactualiseerd en opnieuw berekenend met prijspeil 1-1-2022. Daarnaast is het woningbouwprogramma opnieuw tegen het licht gehouden. Ook is de grondslag voor de omrekening voor de verschillende andere functies, zoals voor bedrijfsvestigingen, met als uitgangspunt de nieuwe grondprijzen per 1-4-2022 herzien. Dit alles heeft een verhoging tot gevolg van  € 8.215,- naar € 8.333,- per woningequivalent.

Omdat in een kleinere woning gemiddeld minder mensen wonen wordt sinds 2017  rekening gehouden met de grootte van de woning. Er is hiervoor een gedifferentieerde BOVO bijdrage ingevoerd. Deze  gedifferentieerde BOVO bijdrage is gebaseerd op bruto vloeroppervlakte en ziet er als volgt uit, gebaseerd op het tarief voor 2023:
• woning tot 60m2 bvo :                               € 3.667,-  per woningequivalent;
• woning 60 – 90m2 bvo:                             € 7.333,-  per woningequivalent;
• woningen groter dan 90m2 bvo:         € 8.333,-  per woningequivalent.

Na invoering van de nieuwe Omgevingswet, naar verwachting 1-1-2023, komen er meer mogelijkheden voor kostenverhaal bij de gemeente te liggen. Het gemeentelijk kostenverhaal kan dan worden uitgebreid met kostenverhaal van kosten waarvan kan worden aangetoond dat er een ruimtelijke en functionele samenhang is met (private) gebiedsontwikkelingen. Hierbij kan worden gedacht aan maatregelen ter verbetering van de kwaliteit van landschappen (bv. stikstofdepositie), sociale woningbouw op andere locaties, stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in probleemgebieden en maatregelen in het kader van de energietransitie. Het Aanvullingsbesluit Grondeigendom en de Aanvullingswet Grondeigendom geven deze mogelijkheden aan. Naar verwachting worden de voorbeeld regelingen met deze onderwerpen in september 2022 vrij gegeven. De Eerste Kamer heeft als voorwaarde van de vaststelling van de nieuwe wetgeving aangegeven dat het digitale systeem(DSO) functioneel moet zijn per 1-1-2023.

In juli 2019 heeft de Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) de notie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) uitgebracht. Hierin geeft zij richtlijnen en aanbevelingen met betrekking tot de financiële verwerking en verslaglegging van de gemeentelijke grondexploitatie. De notitie is een verzameling van grotendeels al eerder door de commissie uitgebrachte richtlijnen en aanbevelingen.

Looptijd grondexploitatie 10 jaar
Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geeft aan dat een grondexploitatie een looptijd heeft van 10 jaar. Doel hiervan is om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken. Deze 10 jaar wordt gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar gemotiveerd van kan worden afgeweken. Dit houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te beperken. In het verleden duurden de projecten Zilverackers en Habraken langer dan 10 jaar. Inmiddels duren ze maximaal 10 jaar. 

Tussentijdse winstneming van de grondexploitatie
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden genomen. 

Hierbij dient de Percentage Of Completion (POC)methode te worden gevolgd. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:
1. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
3. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).

Vanaf 1 januari 2016 is de wet ‘modernisering vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen’ in werking getreden. Volgens deze wet moeten overheden die winst of structureel overschotten behalen met activiteiten die concurreren met de markt, vanaf 2016 vennootschapsbelasting betalen. Belangrijkste doelstelling van de wet is het realiseren van een fiscaal gelijk speelveld tussen overheids- en private ondernemingen.