Vanaf 2018 is de vraag naar woningen sterk toegenomen. Deze toegenomen vraag versterkt het vertrouwen dat de prioriteitstelling, die is aangebracht in een aangepaste woningbouwplanning, reëel is. Op een fors aantal ontwikkellocaties in Veldhoven wordt momenteel gebouwd. De vraag naar particuliere bouwkavels en bedrijfskavels is sterk toegenomen. 2023 liet echter een stabilisatie en zelfs voor bepaalde type van woningen een teruggang in de vraag zien. Dit heeft met name te maken met de stijgende bouwkosten en de hypotheekrente. In deze jaarrekening is daarom de meerjarenraming aangepast zodat deze beter aansluit bij de huidige marktsituatie. Ook is rekening gehouden met stijgende kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de gemeentelijke gronden en de aanleg van infrastructuur.
Problematiek naar aanleiding van stikstof, PFAS en de energietransitie, netcongestie.
In 2019 zijn er regels gekomen over hoe om te gaan met de stikstofuitstoot en PFAS bij nieuwbouwprojecten.
Bij nieuwbouwprojecten moet de bijdrage aan de stikstofdepositie worden beperkt. Door middel van een quick-scan is regionaal onderzocht wat de gevolgen hiervan zijn voor een aantal woningbouwprojecten in de regio, waaronder Kransackerdorp. Belangrijk is om de stikstofemissie in de gaten te houden bij o.a. het transport en de bouwwerkzaamheden bij nieuwbouw.
De energietransitie en de netcongestie veroorzaken momenteel veel belemmeringen bij de realisatie van nieuwe woningen, voorzieningen en bedrijfslocaties. Dit leidt ook tot vertraging in de gebiedsontwikkeling en in de verkoop van grond.
Problematiek naar aanleiding van het Didam arrest
De overheid is, na de uitspraak van de Hoge Raad in het Didam arrest eind 2021, verplicht om mededingingsruimte te bieden bij de verkoop van haar percelen grond of andere onroerende zaken. Er moet ruimte geboden worden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar percelen grond of andere onroerende zaken indien er meerdere gegadigden zijn voor een aankoop. Dit is anders dan voorheen, waarbij het gangbaar was dat overheden hun grond of andere onroerende zaken één-op-één verkochten of verhuurden. Door juristen wordt geadviseerd om het Didam arrest ook te betrekken bij verhuur en verpachting van grond of ander vastgoed. Het college heeft algemene systeemafspraken vastgesteld die aangegeven wat vanuit juridisch perspectief de gevolgen zijn van het Didam arrest. Ook is geïnventariseerd wat de gevolgen zijn van het Didam arrest voor onderhandelingen die reeds vóór het arrest liepen. Per woningbouwproject is gekeken naar de status ervan en zijn alle relevante feiten en omstandigheden overwogen. Als gemotiveerd kan worden dat de beoogde contractuele wederpartij redelijkerwijs als enige de serieuze gegadigde is hoeven de onderhandelingen niet te worden afgebroken. In veel gevallen wordt de verkoop wel gepubliceerd. Belanghebbenden kunnen zich, binnen een bepaalde termijn, wenden tot de Voorzieningenrechter als zij van oordeel zijn dat zij in aanmerking komen voor de aankoop.
De lopende projecten in Veldhoven zijn getoetst aan het Didam arrest. Een deel van de lopende woningbouwprojecten krijgt helemaal niet te maken met het Didam arrest omdat de grondverkoop al had plaatsgevonden voordat de Hoge Raad uitspraak had gedaan over het Didam arrest. Een ander deel van deze projecten voldoet al aan de voorwaarden die het Didam arrest stelt. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de verkoop van particuliere woningbouwkavels in Huysackers. Hiervoor heeft een openbare selectieprocedure plaatsgevonden. Tenslotte is een deel van de projecten waarbij er van kan worden uitgegaan dat er redelijkerwijs maar één potentiële koper aanwezig is. Voor deze projecten moet wel de voorgenomen verkoop worden gepubliceerd.
Woningbouw en voorzieningen
SGE-Woondeal
In maart 2019 heeft het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) samen met het Ministerie
van Binnenlandse Zaken en de Provincie Noord-Brabant, de zogenaamde SGE-Woondeal gesloten. In deze Woondeal is afgesproken dat de regio de komende 5 jaar 27.000 woningen zal realiseren. Hiertoe heeft het college van Veldhoven de ‘Aanpak woningbouwversnelling’ (WBV) vastgesteld. Hierbij worden vaste criteria gebruikt om projecten en particuliere initiatieven te beoordelen op hun bijdrage aan de versnelling.
De provincie Noord-Brabant en het Rijk hebben afspraken gemaakt over de woningbouwopgave voor de periode tot en met 2030. Deze concept-afspraken zijn in het SGE aan een reality check onderworpen. Hierbij is zowel gekeken naar de kwantitatieve opgave als naar de randvoorwaarden voor de daadwerkelijke realisatie van deze opgave.
De uitkomst is dat er voldoende plancapaciteit is, maar de realisatie staat wel onder druk. Dit heeft o.a. te maken met procedures voor planontwikkeling en vergunningverlening en ook met de grote vraag naar bouwproductie en stijgende prijzen.
Voor de periode 2021-2030 beschikken de SGE-gemeenten gezamenlijk over plancapaciteit voor de realisatie van 48.740 (netto) tot 50.059 (bruto) woningen. Zoals het er nu naar uitziet, wordt ongeveer 2/3 van deze extra woningen in het betaalbare segment gerealiseerd en bijna 30% in de sociale huursector.
Zilverackers, Kransackerdorp
De grondexploitatie Zilverackers heeft betrekking op een gebiedsontwikkeling met wonen in het landschap, gelegen in het westen van de gemeente Veldhoven. Het totale gebied Zilverackers wordt ontsloten door de Zilverbaan. Deze noord-zuid verbinding is medio 2018 in gebruik genomen. Het plan bestaat uit het hoofddorp Huysackers met daaromheen een krans van kleinere erven, buurtjes en gehuchten (Kransackerdorp). In het plan Zilverackers zijn in totaal circa 1250 woningen voorzien, op basis van het Afsprakenkader Wonen van het SGE van 2017. Dit afsprakenkader is inmiddels herijkt in 2022, waarbij de beperking op de aantallen is komen te vervallen.
Het bestemmingsplan voor het hoofddorp Huysackers (max. 470 woningen) is al enige jaren onherroepelijk. Alle woningen zijn nagenoeg gebouwd en het woonrijp maken wordt in 2024 afgerond. Ook de brede school Zilverackers wordt begin 2024 in gebruik genomen. Op 30 Oktober 2018 heeft de gemeenteraad de ontwikkelvisie vastgesteld voor de krans van dorpen om Huysackers heen. Gevolgd door een bestemmingsplan Zilverackers, Kransackerdorp dat op 21 april 2021 door de gemeenteraad is vastgesteld. Tegen het vastgestelde bestemmingsplan is beroep ingediend, maar niet geschorst. In de bodemprocedure heeft de Raad van State op 11 oktober 2023 weliswaar de beroepen ongegrond verklaard, maar het bestemmingsplan vernietigd omdat enkele verkeerskundige maatregelen onvoldoende juridisch in het bestemmingsplan zijn geborgd. Op 12 december 2023 is het gewijzigde bestemmingsplan opnieuw vastgesteld.
De woonlocaties in Zilverackers worden met hoge prioriteit uitgevoerd binnen de Woningbouwversnelling. Ze worden gerealiseerd conform nummering in bovenstaande afbeelding. In de deelgebieden Bosakker gehucht en De Erven zijn in 2023 al woningen opgeleverd en wordt inmiddels ook de openbare ruimte woonrijp gemaakt. Ook voor 2024 en volgende jaren zijn deelgebieden in voorbereiding en zullen woningen worden gebouwd (o.a. het Gehucht en Villapark in het bos). De gemeenteraad heeft op 7 november 2023 een motie aangenomen. In 2024 zal een herijking plaatsvinden van Gebiedsontwikkeling Zilverackers, waarbij naast het woonprogramma ook gekeken zal worden naar de mogelijkheden voor basisvoorzieningen.
Het resultaat van de BGE voor gebiedsontwikkeling Zilverackers is al enkele jaren negatief. De oorzaak is gelegen in de economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren. Deze veroorzaken schaarste aan materialen en mankracht, prijsstijgingen, stijging van rente en inflatie, die allen effect hebben op de woningmarkt en grondexploitatie. Vanwege de grootte van het gebied en het grote aantal woningen in het plan fluctueert het exploitatie resultaat. Inmiddels is Huysackers nagenoeg gereed. De brede school, groen en spelen worden in 2024 gerealiseerd. Ook in Bosakkers en de Erven zijn de eerste woningen in gebruik genomen en is gestart met de openbare ruimte. Met de volgende projecten uit de Woningbouw versnelling (Gehucht en Villapark) zal in het voorjaar van 2024 een start worden gemaakt. Een herijking van het programma voor de nog resterende projecten gaat binnenkort van start en zal mogelijk van invloed zijn op de planning en het exploitatie resultaat.
Springplank
Voor het projectgebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan voor maximaal 130 appartementen en een wijkvoorziening. Het project Springplank heeft in de woningbouwversnelling hoge prioriteit gekregen. In 2021 heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden met onder andere als doel te onderzoeken hoe financieel om te gaan met ’t Tweespan. Eind 2021 is door de stuurgroep woningbouwversnelling, mede naar aanleiding van de uitkomsten van de marktconsultatie, besloten tot een prijsvraag, welke is uitgezet in 2022 in de vorm van een verkoopprocedure. Na de zomer van 2022 is een partij geselecteerd om de grond aan te verkopen. Er worden sociale- en middeldure huurwoningen gerealiseerd, onder meer om doorstroming binnen de wijk mogelijk te maken. Vanaf dat moment tot eind 2023 is het volledige proces tot aan aanvraag omgevingsvergunning doorlopen. Verkoop en passeren van de grond bij de notaris is naar verwachting Q2 2024.
Slot-Oost
Het project Slot-Oost betreft een woningbouwlocatie. Het plangebied is gelegen in het noordoosten van de gemeente Veldhoven omsloten door de Heerbaan, de Heistraat en een bestaande woonwijk.
De gemeenteraad heeft in het verleden het besluit genomen om in het plangebied maximaal 60 woningen mogelijk te maken.
In juli 2020 is er een vervolgovereenkomst afgesloten voor de ontwikkeling Slot-Oost door gemeente en Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. Het bestemmingsplan is december 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Er zijn 5 beroepen ingediend. Er is inmiddels gestart met uitwerking van de omgevingsvergunning en deze is in december 2023 ingediend. Dit loopt parallel met de bodemprocedure. De zitting vindt waarschijnlijk plaats in Q2 2024, in Q3/Q4 2024 verwachten we een uitspraak.
Noordrand Meerstraat
De bouwgrondexploitatie Noordrand Meerstraat heeft betrekking op een woningbouwlocatie inclusief een school, gelegen in het noorden van de gemeente Veldhoven. In deze memo wordt een toelichting gegeven op het resultaat van deze grondexploitatie en op de bijbehorende uitgangspunten. In 2023 is de laatste particuliere bouwkavel verkocht. De grondexploitatie is bij de jaarrekening 2023 afgesloten.
Noordrand Zandven (woningbouw)
Het project Noordrand Zandven betrof voorheen enkel een kleinschalig bedrijventerrein met naast bedrijven ook woon-werkkavels. Vanuit de markt was er nauwelijks vraag naar woon-werkkavels. In 2019 is er voor een ander concept gekozen. Woningen en bedrijven worden los van elkaar verkocht. Het bestemmingsplan hiervoor is op 17 december 2019 door de raad vastgesteld. Op basis hiervan is de bouwgrondexploitatie bijgesteld. Alle woningbouwkavels zijn inmiddels verkocht. Er dient enkel nog woonrijp gemaakt te worden.
Djept
Djept, momenteel agrarisch/landschappelijk gebied, bestaat uit verschillende deelgebieden die geografisch aan elkaar zijn aaneengesloten. Het gebied wordt omringd door Heerbaan-Smelen-Traverse en de straat Djept en is gelegen op steenworpafstand van het Citycentrum. Djept betreft een inbreidingslocatie van 302 woningen waarvan 70% van de woningen in het betaalbare (sociale- en middeldure) segment; 212 betaalbare woningen voor ouderen, starters, internationale werknemers en aandachtsgroepen en 90 woningen in het hogere prijssegment. In totaal 287 appartementen en 15 grondgebonden woningen in een landschapspark. In het gebied is veel aandacht voor goede fietsverbindingen en de introductie van een speels en uitnodigend voetgangersnetwerk met nieuwe verbindingen in en om het gebied.
Gansepoel
Project Gansepoel ontleent zijn naam aan de voormalige basisschool De Gansepoel in de Veldhovense wijk d’Ekker. Deze basisschool is 14 jaar geleden gesloten en sindsdien heeft het terrein als groen grasveld met bomen in de wijk gelegen. De gemeente Veldhoven is eigenaar van de kadastrale percelen van de voormalige basisschool. Het doel van project Gansepoel is het voorzien in additionele betaalbare woningen met aandacht voor een hoge kwaliteit van de leefomgeving voor nieuwe en bestaande bewoners. Bovendien kan er door de realisatie van het project doorstroming in de wijk op gang komen. Senioren verlaten hun eengezinswoning en gaan naar een nieuwbouw appartement. De eengezinswoningen die daarbij vrij komen, komen beschikbaar voor (jonge) gezinnen. De wijk kan daarmee een verjongingsslag krijgen. In het plangebied worden 56 sociale huurappartementen gerealiseerd door Woonbedrijf.
Bedrijventerreinen
Habraken
De bouwgrondexploitatie Habraken heeft betrekking op een bedrijventerrein, gelegen ten noordwesten van de kern van Veldhoven. De gemeente Veldhoven is bezig het bedrijventerrein Habraken gefaseerd te ontwikkelen en uit te geven. Naar aanleiding van prognoses in regioverband is gestart met een traject om te komen tot regionale afspraken over bedrijventerreinen. In de regionale afstemming is besproken dat niet één op één wordt uitgegaan van de provinciale behoefteraming, maar ook wordt gezocht naar alternatieve invullingen. Dat heeft geleid tot afspraken die door de 9 gemeenteraden van de betrokken gemeenten zijn vastgesteld.
De regionale afspraken hadden de volgende consequenties voor Habraken:
- De gemeente geeft grond uit in fase I, IIa en IIb.;
- fase III, IV en V stond tot eind 2020 aangeduid als special (“oranje”) of op rood maar is nu op groen gezet. En mag dus uitgegeven worden. Het gaat hierbij om ongeveer 27,6 ha. Hiervoor zijn 3 bestemmingsplannen in procedure:
o Bestemmingsplan ‘Habraken Regulier’, dit gaat over ongeveer 5 ha reguliere bedrijfsgrond en is vastgesteld op 12 december 2023 door de raad.
o Ontwerpbestemmingsplan ‘Habraken, zuidwest hoek Oersebaan-Vooraard’, dit gaat over ongeveer 4 ha circulaire bedrijfsgrond dat is verkocht aan een bedrijf dat plaats moest maken voor woningbouw in Zilverackers. Het plan heeft van vrijdag 22 december 2023 tot en met donderdag 1 februari 2024 ter inzage gelegen.
o Ontwerpbestemmingsplan ‘Afronding Habraken’, dit gaat over ongeveer 18 ha reguliere bedrijfsgrond. Een onderdeel hiervan is een aangepast Beeldkwaliteitsplan (update) en Exploitatieplan. Op 18 december 2023 is hiervoor een informatieavond gehouden. Het plan heeft van vrijdag 22 december 2023 tot en met donderdag 1 februari 2024 ter inzage gelegen. Er wordt een visie ambitiedocument (inclusief uitgiftecriteria en profielschets) uitgewerkt dat in Q2 2024 wordt voorgelegd aan het college. Daarna kan het bestemmingsplan Afronden Habraken worden vastgesteld door de gemeenteraad.
- De financiële gevolgen van het schrappen van de 14,6 ha uitgeefbare meters zijn in 2017 financieel verwerkt, hiervoor is geld ontvangen vanuit de regio en toegevoegd aan de reserve van de algemene dienst. Een deel van de geschrapte 14,6 ha is eigendom van derden. Het gesprek loopt of deze eerder ontvangen vergoedingen terugbetaald moeten worden. Dit heeft geen invloed op het resultaat van de BGE.
Noordrand Zandven (bedrijventerrein)
De exploitatie Noordrand Zandven heeft betrekking op een bedrijventerrein in Veldhoven gelegen ten noorden van de kern van Veldhoven en ten oosten van het (grotere) bedrijventerrein Habraken. In 2019 zijn de werkkavels losgekoppeld van de woonkavels. Alle bedrijfskavels zijn verkocht.