Grondbeleid

Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. 
Doel van dit beleid is dat grond in voldoende mate en op tijd beschikbaar is. Bijvoorbeeld voor woningbouw, wegen of wateropvang. Ook ontwikkelt de maatschappij zich en verandert het klimaat. Daarom moet de inrichting van de omgeving regelmatig worden aangepast.

 Er zijn drie hoofdvormen van grondbeleid:
•    Actief grondbeleid – Bij actief grondbeleid neemt de gemeente de touwtjes in eigen handen. De gemeente koopt de grond, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt vervolgens de grond. Bij grotere gebiedsontwikkeling vindt dit plaats in de vorm van een gemeentelijke bouwgrondexploitatie.
•    Faciliterend grondbeleid – Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente een passievere rol. Initiatiefnemers neme het heft in eigen handen. De gemeente legt de openbare werken aan waarvan de kosten worden verhaald op de initiatiefnemers.
•    Publiek private samenwerking – Bij Publiek private samenwerking (PPS) nemen de gemeente en de marktpartijen de grondexploitatie samen ter hand. Hierbij zijn allerlei vormen van samenwerking mogelijk.

In de Kadernota Grondbeleid staat aangegeven dat, daar waar de markt de aanzet geeft tot gebiedsontwikkeling, de voorkeur wordt gegeven aan faciliterend grondbeleid. Dit kan ook in de vorm Publiek Private Samenwerking.

In de jaarrekening worden de verwachte resultaten van de bouwgrondexploitaties weergegeven. We hebben de verplichting om tussentijds winst te nemen en bij een te verwachten verlies een verliesvoorziening op te nemen. Deze en het resultaat bij afsluiting komen ten gunste/ten laste van de algemene dienst (algemene reserve).

In onderstaand overzicht zijn de bouwgrondexploitaties (hierna: BGE’s) weergegeven die opgenomen zijn in de jaarrekening 2025.  Voor de uitgangspunten en de definities van het grondbeleid wordt verwezen naar de Kadernota Grondbeleid 2023 en naar de begroting 2026.  In het overzicht zijn ook de winstnemingen, afgesloten projecten en de mutaties in de voorliesvoorziening opgenomen die elders in deze paragraaf wordt toegelicht. De genoemde bedragen in de paragraaf dienen vermenigvuldigd te worden met € 1.000.

Tweemaal per jaar worden alle BGE’s van de gemeente Veldhoven herzien. Halverwege het jaar worden de BGE’s herzien ten behoeve van de meerjarenplanning bij de begroting en aan het eind van het jaar worden de BGE’s herzien in het kader van de jaarrekening. Deze paragraaf gaat specifiek in op de herziening in het kader van de jaarrekening 2025.

Bij het herzien van de diverse bouwgrondexploitaties wordt bekeken of de ramingen en/of planning moet worden aangepast ten opzichte van de berekeningen van de begroting 2026. Oorzaak van de aanpassing ligt bijvoorbeeld in een gewijzigd ruimtegebruik of aangepaste planning van uitgifte.

Bij de jaarrekening wordt niet alleen terug gekeken naar het afgelopen jaar, maar ook vooruit naar de komende jaren. Hierbij wordt rekening gehouden met prijsontwikkelingen en inflatie.

Ten behoeve van de bouwgrondexploitaties van de jaarrekening 2025 is rekening gehouden met de inzichten op het gebied van woningbouwplanning en bedrijfskavelplanning. Deze wordt gebruikt als input voor de planning van de grondopbrengsten in de grondexploitatie.

Met het grondbeleid kan de gemeente invloed uitoefenen op de realisatie van doelstellingen van gebiedsontwikkelingen en de beleidsterreinen die daarmee verband houden, zoals verkeer en vervoer, cultuur, welzijn, onderwijs, sport, recreatie en natuur, volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, duurzaamheid en milieu. Daarnaast heeft het grondbeleid invloed op de financiële situatie van de gemeente. De kosten en de opbrengsten van gebiedsontwikkelingen en de hiermee samenhangende risico’s zijn van belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

Vanaf 2018 is de vraag naar woningen sterk toegenomen. Deze toegenomen vraag versterkt het vertrouwen dat de prioriteitstelling, die is aangebracht in een aangepaste woningbouwplanning, reëel is. Op een fors aantal ontwikkellocaties in Veldhoven wordt momenteel gebouwd. De vraag naar particuliere bouwkavels en bedrijfskavels is in de afgelopen jaren sterk toegenomen en dit is in 2025 ook aangehouden. In deze jaarrekening is de meerjarenraming aangepast naar aanleiding van de veranderende marktsituatie. Ook is rekening gehouden met stijgende kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de gemeentelijke gronden en de aanleg van infrastructuur. 

Problematiek naar aanleiding van stikstof,  PFAS en de energietransitie en netcongestie.
Bij nieuwbouwprojecten moet de bijdrage aan de stikstofdepositie worden beperkt. Door middel van een quick-scan is regionaal onderzocht wat de gevolgen hiervan zijn voor een aantal woningbouwprojecten in de regio. Belangrijk is om de stikstofemissie in de gaten te houden bij onder andere het transport en de bouwwerkzaamheden bij nieuwbouw. 
De energietransitie en de netcongestie veroorzaken momenteel veel belemmeringen bij de realisatie van nieuwe woningen, voorzieningen en bedrijfslocaties. Dit leidt ook tot vertraging in de gebiedsontwikkeling en in de verkoop van grond.

Problematiek naar aanleiding van het Didam-arrest
De overheid is, na de uitspraak van de Hoge Raad in het Didam-arrest eind 2021, verplicht om mededingingsruimte te bieden bij de verkoop van haar percelen grond of andere onroerende zaken. Er moet ruimte geboden worden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar percelen grond of andere onroerende zaken indien er meerdere gegadigden zijn voor een aankoop. Dit is anders dan voorheen, waarbij het gangbaar was dat overheden hun grond of andere onroerende zaken één-op-één verkochten of verhuurden. Door juristen wordt geadviseerd om het Didam arrest ook te betrekken bij verhuur en verpachting van grond of ander vastgoed. Het college heeft algemene systeemafspraken vastgesteld die aangegeven wat vanuit juridisch perspectief de gevolgen zijn van het Didam-arrest. 

De projecten in Veldhoven zijn getoetst aan het Didam-arrest. Een deel van de lopende woningbouwprojecten krijgt helemaal niet te maken met het Didam-arrest, omdat de grondverkoop al had plaatsgevonden voordat de Hoge Raad uitspraak had gedaan over het Didam-arrest. Een ander deel van deze projecten voldoet aan de voorwaarden die het Didam-arrest stelt. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de verkoop van particuliere woningbouwkavels in Zilverackers. Hiervoor heeft een openbare selectieprocedure plaatsgevonden. Tenslotte is een deel van de projecten waarbij er van kan worden uitgegaan dat er redelijkerwijs maar één potentiële koper aanwezig is. Voor deze projecten wordt de voorgenomen verkoop gepubliceerd.

Woningbouw en voorzieningen 

Met de gemeenten in de regio, de provincie en het Rijk is het Verstedelijkingsakkoord SGE (2022) en in 2025 is de Woondeal Zuidoost Brabant geactualiseerd. In het BO MIRT van januari 2026 zijn bovendien afspraken gemaakt over verdere verstedelijking in Best / Eindhoven-West / Veldhoven. De opgave in het wonen en de aansturing hierop via provincies en regio’s wordt bovendien nog vertaald in de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Belangrijke aandachtspunten in die wet zijn de betaalbaarheid van de nieuwbouw en de huisvesting van aandachtsgroepen. Het Rijk heeft daarvoor onder andere financiële middelen beschikbaar gesteld om publieke tekorten op te heffen via de Woningbouwimpuls. Er zal ook nog aanvullend instrumentarium van het Rijk volgen dat ten dienste van het volkshuisvestingsbeleid kan worden ingezet. Binnen de regio zijn in het kader van de Beethoven-deal middelen beschikbaar om 17.000 woningen te versnellen.

De nieuwbouwopgave vanuit de Woon(zorg)visie Veldhoven (vastgesteld in april 2023) is om tot 2032 zo’n 5.000 woningen toe te voegen (400 woningen per jaar). Gezien bovengenoemde afspraken wordt verwacht dat dit groeitempo minstens tot 2040 moet worden voortgezet. Daarbij wordt sterk gestuurd op de betaalbaarheid en toekomstbestendigheid van de woningen en de differentiatie van de woningvoorraad. De kosten en prijzen voor nieuwbouw zijn nog altijd hoog. Door de krapte op de woningmarkt en de groei van het aantal arbeidsplaatsen blijft de vraag in Brainport onverminderd hoog. Op basis van het beleid wordt circa 70% betaalbaar en circa 30% in de sociale huursector gerealiseerd, waarmee wordt voldaan aan de afspraken uit de woondeal. Om de woningen betaalbaar te houden worden daarom veel kleinere woningen gerealiseerd. Doordat veel ontwikkelingen een stedelijk karakter en een hoge dichtheid hebben, zijn complexere oplossingen voor bv. parkeren en groen nodig. Hierdoor staat de haalbaarheid van de ontwikkelingen onder druk.

Zilverackers, Kransackerdorp
De grondexploitatie Zilverackers heeft betrekking op een gebiedsontwikkeling met wonen in het landschap, gelegen in het westen van de gemeente Veldhoven. Het totale gebied Zilverackers wordt ontsloten door de Zilverbaan, deze noord-zuid verbinding is medio 2018 in gebruik genomen. Het plan bestaat uit het hoofddorp Huysackers met daaromheen een krans van kleinere erven, buurtjes en gehuchten (Kransackerdorp). In het plan Zilverackers waren in totaal circa 1250 woningen voorzien, op basis van het Afsprakenkader Wonen van het SGE van 2017. Dit afsprakenkader is herijkt in 2022 waarbij de beperking op de aantallen is komen te vervallen.

Gebiedsontwikkeling Zilverackers kent twee bestemmingsplannen. Huysackers is inmiddels op enkele woningen na gereed. De brede school is in 2024 in gebruik genomen en de openbare ruimte inclusief groen en speelvoorzieningen is begin 2025 afgerond. Voor het Kransackerdorp is in 2018 een Ontwikkelvisie met kaders vastgesteld door de gemeenteraad gevolgd door een Bestemmingsplan Kransackerdorp in 2021. Dit bestemmingsplan is opnieuw vastgesteld in 2023 en 2024 en op 29 januari 2025 onherroepelijk geworden. In november 2023 is door de gemeenteraad een motie aangenomen om de Ontwikkelvisie te herijken op basis van economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Deze herijking is in 2024 ingezet en loopt nog. Naast de ontwikkelingen op de woningmarkt wordt hierin extra aandacht besteed aan de behoefte aan zorg- en commerciële voorzieningen en welke effecten dit heeft op de laatste nog te ontwikkelen woonvlekken.

De meeste woongebieden in het Kransackerdorp, inclusief delen van het landschap, zijn inmiddels gerealiseerd of in ontwikkeling. Het Gehucht Zuid wordt vanaf 2025 gebouwd. Gehucht Noord, Bosgehucht-Klooster en Landschappelijke Erven volgen na de herijking. Wanneer de herijking definitief wordt gemaakt zal deze in grondexploitatie Zilverackers worden doorgevoerd.

Springplank
Voor het projectgebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan voor maximaal 130 appartementen en een wijkvoorziening. Het project Springplank heeft in de woningbouwversnelling hoge prioriteit gekregen. In 2021 heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden met onder andere als doel te onderzoeken hoe financieel om te gaan met ’t Tweespan. Eind 2021 is door de stuurgroep woningbouwversnelling, mede naar aanleiding van de uitkomsten van de marktconsultatie, besloten tot een prijsvraag, welke is uitgezet in 2022 in de vorm van een verkoopprocedure. Na de zomer van 2022 is een partij geselecteerd om de grond aan te verkopen. Er worden sociale- en middeldure huurwoningen gerealiseerd, onder meer om doorstroming binnen de wijk mogelijk te maken. Vanaf dat moment tot eind 2023 is het volledige proces tot aan aanvraag omgevingsvergunning doorlopen. De grond is 8 november 2024 gepasseerd bij de notaris. Bouw is op 11 november 2024 meteen gestart. 

Slot-Oost
Het project Slot-Oost betreft een woningbouwlocatie. Het plangebied is gelegen in het noordoosten van de gemeente Veldhoven omsloten door de Heerbaan, de Heistraat en een bestaande woonwijk. De gemeenteraad heeft in het verleden het besluit genomen om in het plangebied max. 60 woningen mogelijk te maken. In juli 2020 is er een vervolgovereenkomst afgesloten voor de ontwikkeling Slot-Oost door gemeente en Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. Het bestemmingsplan is in december 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Er waren 5 beroepen ingediend. De RvS heeft het besluit in november 2024 genomen dat de beroepen ongegrond zijn. De omgevingsvergunning is in Q2 2024 verleend. Hierop zijn zienswijzingen ingediend en in Q4 2024 heeft de bezwarencommissie het advies gegeven dat de bezwaren ongegrond zijn. Het Besluit op bezwaar (BOB) is genomen. Afronding hiervan in Q1 2025 en hierop zijn geen reacties meer gekomen. In 2025 is de grond verkocht en is begonnen met het bouwrijpmaken van de gronden.

Noordrand Zandven (woningbouw)                                                                                                                                          Het project Noordrand Zandven betrof voorheen enkel een kleinschalig bedrijventerrein met naast bedrijven ook woon-werkkavels. Vanuit de markt was er nauwelijks vraag naar woon-werkkavels. In 2019 is er voor een ander concept gekozen. Woningen en bedrijven worden los van elkaar verkocht. Het  bestemmingsplan hiervoor is op 17 december 2019 door de raad vastgesteld. Alle gronden zijn verkocht en het plangebied is woonrijp gemaakt. De grondexploitatie is in 2025 afgesloten. 

Djept
Djept, oorspronkelijk agrarisch/landschappelijk gebied, bestond uit verschillende deelgebieden die geografisch aan elkaar zijn aaneengesloten. Het gebied wordt omringd door Heerbaan-Smelen-Traverse en de straat Djept en is gelegen op steenworpafstand van het Citycentrum. Djept betreft een inbreidingslocatie van 302 woningen waarvan 70% van de woningen in het betaalbare (sociale- en middeldure) segment; 212 betaalbare woningen voor ouderen, starters, internationale werknemers en aandachts-groepen en 90 woningen in het hogere prijssegment. In totaal 287 appartementen en 15 grondgebonden woningen in een landschapspark. In het gebied is veel aandacht voor goede fietsverbindingen en de introductie van een speels en uitnodigend voetgangersnetwerk met nieuwe verbindingen in en om het gebied. De 3 appartementencomplexen zijn allemaal in aanbouw. Voor de aanleg en wijzigingen in de openbare ruimte (met o.a. de herinrichting van 2 verkeerskruisingen) is een aanbestedingstraject doorlopen en de werkzaamheden zijn inmiddels gegund.

Gansepoel
Project Gansepoel ontleent zijn naam aan de voormalige basisschool De Gansepoel in de Veldhovense wijk d’Ekker. Het doel van project Gansepoel was het voorzien in additionele betaalbare woningen met aandacht voor een hoge kwaliteit van de leefomgeving voor nieuwe en bestaande bewoners en door de realisatie doorstroming in de wijk op gang krijgen. In het plangebied zijn 56 sociale huurappartementen gerealiseerd door Woonbedrijf. De grondexploitatie is in 2025 afgesloten. 

Bedrijventerreinen

Habraken
De bouwgrondexploitatie Habraken heeft betrekking op een bedrijventerrein, gelegen ten noordwesten van de kern van Veldhoven. De gemeente Veldhoven is bezig het bedrijventerrein Habraken gefaseerd te ontwikkelen en uit te geven. Naar aanleiding van prognoses in regioverband is gestart met een traject om te komen tot regionale afspraken over bedrijventerreinen. In de regionale afstemming is besproken dat niet één-op-één wordt uitgegaan van de provinciale behoefteraming. Dat heeft geleid tot afspraken die door de 9 gemeenteraden van de betrokken gemeenten zijn vastgesteld.

De regionale afspraken hadden de volgende consequenties voor Habraken:

• De gemeente geeft grond uit in fase I, IIa en IIb.;
• fase III, IV en V stond tot eind 2020 aangeduid als special (“oranje”) of op rood maar is nu op groen gezet. En mag dus uitgegeven worden.

Er zijn diverse bestemmingsplannen voor het gebied vastgesteld en inmiddels allemaal onherroepelijk. In 2024 is het visie ambitiedocument vastgesteld. We zijn bezig met een uitgifteprotocol op te stellen. Deze zal in 2026 gereed zijn.

Voor bedrijven is het momenteel niet mogelijk om aan te sluiten op het net. Met deze reden is de exploitatie verlengd tot 2035. Daarnaast heeft de gemeente besloten dat de gronden tijdelijk niet uitgegeven mogen worden om deze beschikbaar te houden als schuifruimte voor ontwikkeling De Run.

Noordrand Zandven (bedrijventerrein)
De exploitatie Noordrand Zandven heeft betrekking op een bedrijventerrein in Veldhoven gelegen ten noorden van de kern van Veldhoven en ten oosten van het (grotere) bedrijventerrein Habraken. In 2019 zijn de werkkavels losgekoppeld van de woonkavels. Alle bedrijfskavels zijn verkocht. De grondexploitatie is in 2025 afgesloten.

De Run                                                                                                                                                                                                     Veldhoven staat in omvang en impact voor een uitzonderlijke transformatieopgave: De RUN 2040. Een opgave, die zowel kwantitatief als kwalitatief van aard is. Voor de kwantitatieve opgave geldt, dat er circa 2.800 nieuwe woningen gerealiseerd moeten worden binnen een straal van 800 meter rondom de HOV4-haltes van het hoogwaardige openbaar vervoer. Meer woningbouw betekent automatisch, dat er meer voorzieningen nodig zijn. Voorzieningen met een eigen profiel, aanvullend op het Citycentrum van Veldhoven en met behoud van het werkprogramma in m2 binnen het gebied. In kwalitatief opzicht staat de gemeente voor de opgave om een fijn woon- en werkgebied te creëren met veel groen en kwalitatieve openbare ruimte. Dat vereist een mobiliteitstransitie, maar ook innovatieve oplossingen ten aanzien van energievoorziening. Het klinkt wellicht paradoxaal, maar juist de verdichting van De RUN zien wij als kans om meer leefruimte te creëren voor mens en natuur. Met het landschap als dragend principe zijn we in staat ademruimte en recreatiemogelijkheden te realiseren met bijzondere aandacht voor klimaatadaptatie en biodiversiteit.

In 2025 is de gebiedsvisie op hoofdlijnen vastgesteld. Planning is dat in 2026 de integrale gebiedsvisie wordt afgerond samen met een ontwikkelstrategie, waarin wordt uitgewerkt hoe we deze uitzonderlijke opgave voor elkaar gaan krijgen. Hierin wordt duidelijk hoe de aanpak vanaf 2026 gaat zijn, in welke volgorde en met welke (samenwerkings)partners.

In 2030 moet een deel van de woningen in aanbouw zijn, omdat dit de grondslag is voor een aantal afspraken met het Rijk.

Centrumontwikkeling
In de komende jaren gaan we bouwen aan een centrum dat het bruisend hart van Veldhoven vormt en uitnodigend is voor alle generaties. Met aandacht voor groene ruimtes, toegankelijkheid en het vergroten van de functie wonen. Het centrum veranderd van een 'place to buy' naar een 'place tot be'; een plek om te verblijven, met een juiste mix tussen winkels, horeca, dienstverlening en wonen in een aantrekkelijke omgeving met een groene openbare ruimte.

In het voorjaar van 2024 is het masterplan Citycentrum vastgesteld en daarmee is de koers bepaald voor de gebiedsontwikkeling.  De ontwikkeling is een langetermijnproces met verschillende fases. Voorjaar 2025 is er een intentieovereenkomst ondertekend door marktpartijen, VvE's, woningcorporatie en gemeente Veldhoven. Momenteel wordt er gewerkt aan een vervolgovereenkomst en de verdere uitontwikkeling van de eerste 2 fasen van de gebiedsontwikkeling.  Uitgangspunt is toevoeging van ongeveer 1000 woningen in het plangebied.

Bereikbaarheid
De gemeente investeert in de bereikbaarheid van haar woonwijken en bedrijventerreinen. Sprekende voorbeelden hierbij zijn de reconstructie van de Kempenbaan, de aanleg van de Zilverbaan en de nieuwe aansluiting op de A67. Onder andere voor De Run en voor Habraken zijn deze investeringen van groot belang. Mede door de financiële bijdragen verbetering kwaliteit fysieke leefomgeving (voorheen BOVO-bijdragen) die particulieren aan de gemeente betalen worden deze investeringen bekostigd. De tarieven van deze financiële bijdragen bij particulier kostenverhaal zijn voor 2025 geactualiseerd.

De verdere uitbreiding van het Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV4) is onderdeel van de in 2022 gemaakte MIRT-afspraken met het Rijk, de Provincie en de Metropoolregio Eindhoven. De HOV4 is een busbaan die vanaf het Centraal Station in Eindhoven via De Run (ASML / MMC) naar Koningshof in Veldhoven rijdt. De busbaan dient zoveel mogelijk vrij liggend te worden ingepast. Eindhoven en Veldhoven werken samen aan dit project. Omdat de besluitvorming en de scope van het project verschilt, werken beide gemeenten afzonderlijk aan de uitwerking van het ontwerp. De realisatie en het eindresultaat worden op elkaar afgestemd.
 
In Veldhoven is het tracé voor de ontwerpfase opgesplitst in 4 delen: oost, midden, west en het station. Het oostelijke deel is gelegen tussen de A2 / N2 en het MMC. Op dit tracédeel is al een vrij liggende busbaan aanwezig en betreft de scope alleen aanpassingen aan de bestaande situatie. De delen midden en west worden nader uitgewerkt en er wordt gezocht naar een optimale inpassing van de vrij liggende busbaan op of naast de Kempenbaan. Het vierde deel is een onderzoek naar de mogelijkheden om op het voorterrein bij het MMC een mobiliteitshub aan te leggen. Mogelijk wordt in 2026 / 2027 gestart met de realisatie. 2025 stond in het teken van de definitieve tekeningen/ontwerpen en onderzoeken voorafgaand aan de aanbesteding van de realisatie.

Door de ontwikkelingen op en rondom de Kempenbaan gaan we de ontsluiting van de Heerseweg verbeteren. Dit nieuw te starten project noemen we “Robuuste aansluiting Heerseweg”. We realiseren een aparte aansluiting voor zowel de RUN 7000 als de RUN 8000. Hiermee borgen we dat de toegang tot de RUN 7000, die in de toekomst bedoeld is als entree voor de bedrijven van ASML, goed wordt ingericht. Ook waarborgen we de bereikbaarheid van de woningen en bedrijven op de RUN 8000.

In 2025 werkten we het ontwerp uit en vroegen we krediet aan bij de gemeenteraad. In 2026 regelen we de benodigde vergunningen, en in 2027 staat de realisatie gepland. Dit alles uiteraard onder voorbehoud van financiering.

Het herzien van de diverse bouwgrondexploitaties betekent dat de ramingen en/of planningen zijn aangepast ten opzichte van de berekeningen van de begroting 2026. Een grondslag hiervoor ligt in een gewijzigd ruimtegebruik of een aangepaste planning van gronduitgifte als gevolg van de gewijzigde marktvraag. Ten behoeve van de bouwgrondexploitaties van de jaarrekening 2025 is rekening gehouden met de woningbouwplanning en bedrijfskavelplanning.

a.    Parameters
De parameters vormen input voor de berekeningen bij de jaarrekening 2025. Alle bouwgrondexploitaties gaan uit van de netto contante waarde per 01-01-2026. De hierbij gehanteerde parameters zijn:
• Rente 1,1% op jaarbasis;
• Disconteringsvoet 2,0% (op basis van ECB en BBV-regelgeving);
• Kostenstijging op jaarbasis o.b.v. Metafoor/Stadkwadraat/Regio-cijfers:
   •    3% in 2025, 3,75% in 2026, 3% in 2027, 3% in 2028 daarna 2%;
• Opbrengstenstijging op jaarbasis o.b.v. Metafoor/Stadkwadraat/Regio-cijfers:
   •    bij woningbouw  4% in 2026, 3% in 2027, 3% in 2028 daarna 2%;
   •    bij bedrijventerreinen 2%.

b.    Financiële bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen ter verbetering van kwaliteit van de fysieke leefomgeving

Gebiedsoverstijgende investeringen ter verbetering van kwaliteit van de fysieke leefomgeving (voorheen: Bovenwijkse Voorzieningen, BoVo) zijn investeringen in het openbaar gebied zoals infrastructuur (hoofdwegen), parken en openbare vervoervoorzieningen. Bij een particulier verzoek tot een bestemmingsplan(wijziging) voor de bouw van woningen of bedrijfsruimten wordt hiervoor een bijdrage gevraagd. Dit gebeurt tegelijk met het gemeentelijk kostenverhaal,  in meeste gevallen door middel van een anterieure exploitatieovereenkomst. Het bedrag wordt berekend per woningequivalent. Dit vindt niet plaats bij de gemeentelijke bouwgrondexploitaties omdat deze bijdrage reeds is verrekend in de grondprijs.

c.    Afgesloten complexen in 2025
De projecten Noordrand Zandven en Gansepoel zijn in 2025 afgesloten. Het resultaat van deze projecten is: 
913000    Noordrand Zandven       €          96
917800    Gansepoel                             €       104
Het resultaat wordt naar de algemene middelen geboekt. 

 d.    (Tussentijdse) winstnemingen
Bij de jaarrekening 2025 heeft er, als gevolg van de winstnemingen, een mutatie op de algemene vrije reserve plaatsgevonden ter grootte van  € 4.080 . Door regelgeving van de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) voor tussentijdse winstnemingen moet winst worden genomen naar rato van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Een zekerheidsmarge om minder of geen winst te nemen kan alleen worden gehandhaafd als er nog onzekerheden bestaan over de nog te realiseren baten of lasten.  

Bij de volgende projecten is in de jaarrekening 2025 tussentijds winst genomen:
908200    Habraken                              €   2.715
911400    Slot-Oost                              €   1.135
911100    Springplank                          €         30


e.    Verlieslatende complexen
In onderstaand overzicht wordt weergegeven voor welke bouwgrondexploitaties, met een negatief eindresultaat, een voorziening verlieslatend complex wordt opgenomen. Ook wordt weergegeven welk verlies (in een eerder stadium) bij de jaarrekening 2024 werd verwacht. 
Het treffen van een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies.

 
f.    Nazorgbudget
Voor de afgesloten grondexploitatie is geen nazorgbudget gereserveerd.  

g.  Aandachtspunten
In de jaarrekening worden wederom risicoanalyses voor het grondbedrijf opgenomen. 

Op basis van bovengenoemde uitgangspunten en stand van de projecten bedraagt het resultaat van de jaarrekening 2025 op eindwaarde € 2.535 negatief. Daarnaast wordt er in de toekomst in totaal € 4.209 aan geraamde winstnemingen verwacht. In 2025 is in totaal € 4.080 aan winst genomen. In eerdere jaren was reeds € 8.158 aan winst genomen. Opgeteld is dat € 16.448. Dit laatste getal komt terug in onderstaande tabellen. 

Onderstaand volgt een overzicht van de verschillen van de eindresultaten bij de begroting 2026 en jaarrekening 2025. Daarnaast worden de verschillen van de eindresultaten begroting 2026 en jaarrekening 2025 weergegeven.

Begroting 2026 <-> Jaarrekening 2025 (bedragen x € 1.000,-) 

Door afronding ontstaat er een verschil van + of -1. 

Verklaring van verschillen > € 500:

908200 Habraken:
Analyse van het verschil:

• De kosten voor bouwrijp maken zijn aanbesteed en gegund. Aanbesteding is stuk lager als bestekraming waardoor de kosten bouwrijp maken lager zijn geworden. 

908500 Zilverackers:
Analyse van het verschil:

• De planontwikkelingskosten zijn afgenomen op basis van de raming van de projectleider(s).. 
• Er is een subsidie ontvangen die niet geraamd was
• Er wordt een hogere opbrengst van gronden verwacht als eerder geraamd.

Zoals gebruikelijk hebben we ook de risico’s van de BGE’s geactualiseerd. We kunnen de risico’s opvangen binnen de resultaten van de BGE’s. Waar dit niet kan is een verliesvoorziening getroffen.

Jaarrekening 2024 <-> Jaarrekening 2025

Door afronding ontstaat er een verschil van + of -1. 

Verklaring van verschillen > € 500:

908200 Habraken:
Analyse van het verschil:
   •    De kosten voor bouwrijp maken zijn aanbesteed en gegund. Aanbesteding is stuk lager als bestekraming waardoor de kosten bouwrijp maken lager zijn geworden. 
   •    Opbrengsten bedrijven terreinen is toegenomen door actualisatie van de grondprijzen en doordat er meer gronden worden verkocht.
   •    De bijdragen zijn verlaagd door aanpassing in de exploitatiebijdrage omdat een eigenaar in het gebied zelf zijn gebied bouwrijp maakt en ook onderzoeken uitvoert.

908500 Zilverackers:
Analyse van het verschil:

• De kosten groen/ water, totale kosten bouwrijp maken en de totale kosten woonrijp maken zijn geïndexeerd en geactualiseerd.
• Opbrengsten toegenomen door actualiseren van de grondprijzen conform grondprijzenbrief 2025. 

911400 Slot Oost:
Analyse van het verschil:

• Totale kosten bouwrijp maken is afgenomen op basis van inschrijving aanbesteding.
• Planontwikkeling/voorbereiding/toezicht is afgenomen op basis van de plankostenraming van het projectbureau en herziening van de loon- en overheadkosten.
• Opbrengsten woningen vrije sector zijn toegenomen door aanpassing grondprijzen per 1 april 2025.

Onderstaand wordt een inzicht gegeven in het resultaat van de afgelopen vijf jaar van de BGE’s die nog een looptijd hebben van 5 jaar of langer. Dit om inzicht te krijgen in het verloop van het resultaat van een langlopende BGE en zo nodig sneller te kunnen acteren indien een negatieve tendens zichtbaar is. 

908200 Habraken

  
BGE Habraken heeft een aanpassing binnen de grondprijzen bedrijventerreinen ondergaan conform opgave bureau Stec. Deze wijziging is in twee stappen in 2020 en vervolgens in 2021 doorgevoerd. Dit gaf voor beide jaren als resultaat een hogere opbrengst en daarmee een hoger resultaat. Vanaf 2023 mogen we alle gronden uitgeven waardoor het project een nog hoger resultaat heeft. In 2024 is een overeenkomst gesloten voor de aankoop van grond met een derden, waardoor de verwervingskosten zijn gestegen en exploitatiebijdragen zijn gedaald. Dit leidt tot een lager projectresultaat in 2024 ten opzichte van 2023. Er is besloten het bouwrijp maken van de gronden al te doen en niet te wachten tot de gronden uitgegeven mogen worden. De kosten zijn reeds gegund en vallen lager uit als de bestekraming waar eerder mee gerekend is. Daardoor valt het resultaat 2025 een stuk gunstiger uit.

908500 Zilverackers

Binnen BGE Zilverackers zijn over de jaren heen verschillende aanpassingen doorgevoerd welke een nadelig effect hebben gehad op het projectresultaat. 
De grootste wijziging bestaat uit het hanteren van een realistischer percentage uitgeefbaarheid. Tevens is een woonvlek komen te vervallen. Beide aanpassingen hebben direct invloed gehad op de hoeveelheid uitgeefbare bouwgrond binnen het ontwikkelgebied. Ook zijn in de tijd twee eerder onvoorziene grondverwervingen in het ontwikkelgebied toegevoegd welke gezorgd hebben voor een toename in de verwervingskosten. Daarnaast zijn de planontwikkelingskosten in de loop der jaren toegenomen, een oorzaak hiervan is de toename aan inhuurkosten voor de woningbouwversnelling. Tot slot zijn in de laatste jaren de kostenramingen voor het bouw- en woonrijp maken en daarmee ook het groen/ water meermaals gestegen door actualisaties op basis van aanbestedingen en realisatiecijfers. Met name groen/ water heeft in 2024 tot een substantiële toename van de kosten geleid. In 2024 is in opdracht van de gemeenteraad gestart met de herijking van Zilverackers om de resterende te ontwikkelen gebieden beter aan te laten sluiten op de behoefte. Er is nog steeds een stijgende lijn in de grondprijs waardoor er een minimale verbetering is in het resultaat van de grondexploitatie.

Om inzicht te verkrijgen in de aannames en de bandbreedtes van de eindwaarden zijn er enkele scenario’s doorgerekend met aangepaste parameters. Er is een scenario berekend voor rente, opbrengstenindexering, kostenindexering en een combinatie van rente en opbrengstenindexering, allen gebaseerd op de resultaten van de bouwgrondexploitaties bij de jaarrekening 2025. Het resultaat van de jaarrekening 2025 bedraagt op eindwaarde € 2.535 negatief (en daarnaast in totaal € 8.159 aan winstnemingen).

Indien de rente van alle BGE’s met 1,0% toeneemt, dan bedraagt het eindsaldo € 3.470 negatief (en in totaal € 8.159 aan winstnemingen). Conclusie is dat de som van alle BGE’s door de winstnemingen positief blijft. 

Indien de opbrengststijging van alle BGE’s 0,0% bedraagt over de gehele looptijd, dan bedraagt het eindsaldo € 6.590 negatief (en in totaal € 8.159 aan winstnemingen). De conclusie is dat de som van alle BGE’s door de winstnemingen positief blijft. 

Indien de kostenstijging van alle BGE’s met 1,0% toeneemt, dan bedraagt het eindsaldo € 3.903 negatief (en in totaal € 8.159 aan winstnemingen). De conclusie is dat de som van alle BGE’s door de winstnemingen positief blijft. 

Indien het rentescenario en het opbrengstenscenario gecombineerd worden dan bedraagt het eindsaldo € 7.624 negatief (en in totaal € 8.159 aan winstnemingen). De conclusie is daarmee dat de som van alle BGE’s door de winstnemingen positief blijft. 

Het grootste effect heeft het gecombineerde rente en opbrengstenstijgingsscenario. En dan specifiek het opbrengstenscenario. Dit komt omdat de gemeente in totaal nog € 93.622 aan opbrengsten verwacht. Van die verwachte opbrengsten komt circa 60%  uit verkopen van woningbouwterreinen en 40% uit verkopen van bedrijventerreinen. 
 
De gemeente heeft conform raadsbeleid een risicoanalyse opgesteld.

Voor het plan Habraken zijn de risico’s geïnventariseerd en afgezet tegen de verwachte contante waarde (het resultaat). Uit de inventarisatie kwam een landelijk stikstofrisico. Daarnaast zijn ook het Didam arrest, congestie op het elektriciteitsnet en PFAS risico’s binnen deze BGE. Het standpunt van de gemeente is dat bovengenoemde risico’s in de huidige BGE-berekening opgevangen kan worden.   

Voor het plan Zilverackers zijn de risico’s geïnventariseerd en afgezet tegen de verwachte contante waarde (het resultaat). Uit de inventarisatie kwam een planologisch- en afzetrisico omdat er een nieuw bestemmingsplan is opgesteld en een landelijk stikstofrisico. Ook is er dit jaar een risico opgenomen voor de netcongestie voor bestaande school in het gebied en een eventueel te realiseren supermarktvoorzienig. De verliesvoorziening is bijgesteld naar het negatieve resultaat van de BGE.

Om dit risico voor Zilverackers te beperken zijn de volgende beheersmaatregelen getroffen:
1. De gemeente geeft, vanwege de huidige behoefte vanuit de markt en risicobeheersing, zowel voor projectmatige bouw als voor particuliere kavels versneld grond uit. Het projectmatige deel van Huysackers is verkocht.  Bosackergehucht is nagenoeg uitgegeven, het Gehucht Zuid is in aanbouw en zo ook Villapark in het bos.  De meeste woongebieden in het Kransackerdorp, inclusief delen van het landschap, zijn daarmee gerealiseerd of in ontwikkeling. Van de in 2024 extra bouwkavels die in verkoop zijn gebracht is deels verkocht en op anderen liggen een optie. De openbare ruimte voor Bosackers en De Erven zijn zo goed als gereed.  Tot slot resteren de nog uit te geven deelgebieden Gehucht Noord, Het Klooster, Bosgehucht en De Landschappelijke Erven.                                                                                                                                                                                                                                                                                                          2.   Regionale afspraken met betrekking tot woningbouwaantallen en de kwaliteit van de woningbouwlocaties bieden voldoende zekerheid over de gemeentelijke gronduitgifte;
3.   Momenteel wordt kritisch gekeken naar de kostenramingen, en wordt bekeken op welke onderdelen nog kostenbesparingen zijn te realiseren.
4.   De plannen van Zilverackers zijn ruimtelijk flexibel van opzet en kunnen bijgesteld worden.                                                                                                                                                                                                                                                                                                          5.   De Herijking van Zilverackers.