Vanaf 2018 is de vraag naar woningen sterk toegenomen. Deze toegenomen vraag versterkt het vertrouwen dat de prioriteitstelling die is aangebracht in een aangepaste woningbouwplanning reëel is. Op een fors aantal ontwikkellocaties in Veldhoven wordt momenteel gebouwd. De vraag naar particuliere bouwkavels en kleinere bedrijfskavels is sterk toegenomen. Maar 2022 liet een stabilisatie en zelfs voor bepaalde types van woningen een teruggang in de vraag zien. Dit heeft met name te maken met de stijgende bouwkosten en hypotheekrentes. In deze jaarrekening is daarom de meerjarenraming aangepast zodat deze beter aansluit bij de huidige marktsituatie. Ook is rekening gehouden met stijgende kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de gemeentelijke gronden en de aanleg van infrastructuur. Onderstaand worden de BGE’s toegelicht.
Problematiek naar aanleiding van stikstof en PFAS
In 2019 zijn er regels gekomen over hoe om te gaan met de stikstofuitstoot en PFAS bij nieuwbouwprojecten.
Bij nieuwbouwprojecten moet de bijdrage aan de stikstofdepositie worden beperkt. Door middel van een quick-scan is regionaal onderzocht wat de gevolgen hiervan zijn voor een aantal woningbouwprojecten in de regio, waar onder Huysackers en het Kransakkerdorp. Zie hieronder bij de toelichting van de projecten. Belangrijk is om de stikstofemissie in de gaten te houden bij o.a. het transport en de bouwwerkzaamheden bij nieuwbouw.
Problematiek naar aanleiding van het Didam arrest
De overheid is, na de uitspraak van de Hoge Raad in het Didam arrest eind 2021, verplicht om mededingingsruimte te bieden bij de verkoop van haar percelen grond of andere onroerende zaken. Er moet ruimte geboden worden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar percelen grond of andere onroerende zaken indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop. Dit is anders dan voorheen, waarbij het gangbaar was dat overheden hun grond of andere onroerende zaken één-op-één verkochten of verhuurden. Door juristen wordt geadviseerd om het Didam arrest ook te betrekken bij verhuur en verpachting van grond of ander vastgoed. Het college heeft algemene systeemafspraken vastgesteld die aangegeven wat vanuit juridisch perspectief de gevolgen zijn van het Didam arrest. Ook is geïnventariseerd wat de gevolgen zijn van het Didam Arrest voor onderhandelingen die reeds vóór het arrest liepen. Per woningbouwproject is gekeken naar de status ervan en zijn alle relevante feiten en omstandigheden overwogen. Als gemotiveerd kan worden dat de beoogde contractuele wederpartij redelijkerwijs als enige serieuze gegadigde is aan te merken hoeven de onderhandelingen niet te worden afgebroken. In veel gevallen wordt de verkoop wel gepubliceerd. Belanghebbenden zich, binnen een bepaalde termijn, wenden tot de Voorzieningenrechter als zij van oordeel zijn dat zij in aanmerking komen voor de aankoop.
De lopende projecten in Veldhoven zijn getoetst aan het Didam arrest. Een deel van de lopende woningbouwprojecten krijgt helemaal niet te maken met het Didam arrest omdat de grondverkoop al had plaatsgevonden voordat de Hoge Raad uitspraak had gedaan over het Didam arrest. Een ander deel van deze projecten voldoet al aan de voorwaarden die het Didam arrest stelt. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de verkoop van particuliere woningbouwkavels in Huysackers. Hiervoor heeft een openbare selectieprocedure plaatsgevonden. Tenslotte is een deel van de projecten waarbij er van kan worden uitgegaan dat er redelijkerwijs maar één potentiële koper aanwezig is. Er moet voor deze projecten wel de voorgenomen verkoop worden gepubliceerd.
Woningbouw en voorzieningen
SGE-Woondeal
In maart 2019 heeft het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) samen met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en de Provincie Noord-Brabant, de zogenaamde SGE-Woondeal gesloten. In deze Woondeal is afgesproken dat de regio de komende 5 jaar 27.000 woningen zal realiseren. Hiertoe heeft het college van Veldhoven de ‘Aanpak woningbouwversnelling’ (WBV) vastgesteld. Hierbij worden vaste criteria gebruikt om projecten en particuliere initiatieven te beoordelen op hun bijdrage aan de versnelling.
In juni van 2022 heeft de provincie Noord-Brabant concept-afspraken gemaakt met het Rijk over de woningbouwopgave in de periode tot en met 2030. Deze concept-afspraken zijn in het SGE aan een reality check onderworpen geweest. Hierbij is zowel gekeken naar de kwantitatieve opgave als naar de randvoorwaarden voor de daadwerkelijke realisatie van deze opgave.
De uitkomst is dat er voldoende plancapaciteit, maar realisatie staat wel onder druk. Dit heeft o.a. te maken met procedures voor planontwikkeling en vergunningverlening en ook met de grote vraag naar bouwproductie en stijgende prijzen.
In maart 2023 heeft de gemeente Veldhoven een nieuwe regionale Woondeal ondertekend.
Voor de periode 2021-2030 beschikken de SGE-gemeenten gezamenlijk over plancapaciteit voor de realisatie van 48.740 (netto) tot 50.059 (bruto) woningen. Zo het er nu naar uitziet, wordt ongeveer 2/3 van deze extra woningen in het betaalbare segment gerealiseerd en bijna 30% in de sociale huursector.
Zilverackers, Kransackerdorp
De grondexploitatie Zilverackers (908500) heeft betrekking op een gebiedsontwikkeling met wonen in het landschap, gelegen in het westen van de gemeente Veldhoven. Het plan bestaat uit het hoofddorp Huysackers met daaromheen een krans van kleinere erven, buurtjes en gehuchten (Kransackerdorp). In het plan Zilverackers zijn in totaal circa 1250 woningen voorzien. Het bestemmingsplan voor het hoofddorp Huysackers is al enige jaren onherroepelijk.
30 Oktober 2018 heeft de gemeenteraad de ontwikkelvisie vastgesteld voor de krans van dorpen om Huysackers heen. Op 21 april 2021 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Zilverackers, Kransackerdorp vastgesteld. Tegen het vastgestelde bestemmingsplan is beroep ingediend. In 2021 heeft de Raad van State positief besloten op een kort geding waardoor het bestemmingsplan wel rechtskracht heeft verkregen en omgevingsvergunningen konden worden afgegeven. 16 maart 2023 is voor dit bestemmingsplan een zitting bij de Raad van State. Dit proces heeft de ontwikkeling van het plangebied vertraagd.
Het totale gebied Zilverackers wordt ontsloten door de Zilverbaan. Deze noord-zuid verbinding is medio 2018 in gebruik genomen. Het centraal gelegen dorp Huysackers is als eerste ontwikkeld. Inmiddels volgen de omliggende gehuchten, conform nummering in de afbeelding verderop.
De woonlocaties in Zilverackers staan hoog op de woningbouwprojectenlijst van de WBV.
Het resultaat van de BGE fluctueert vanwege de grootte van het gebied en het grote aantal woningen in het plan. Na vaststelling van de grondprijzen 2023 en de aanbesteding van zowel het bouwrijp maken van Bosackergehucht als het woonrijp maken van Huysackers is het resultaat bijgesteld. Daarnaast is de verwachting dat op korte termijn de onderhandelingen over de laatste grond verwervingen afgerond zullen worden. In 2022 is grond aangekocht om de hindercirkel in het noorden van het plangebied te laten vervallen, dit betekent dat er vanaf 2023 meer uitgeefbare grond in de berekening kan worden opgenomen. Verder zal het moment van onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Kransackerdorp invloed kunnen hebben op de planning. Ook zal er in 2023 een nieuwe Woonvisie vastgesteld worden. Gevolg is dat het woningbouwprogramma aangepast gaat worden. Mogelijk gaan deze ontwikkelingen tot bijstellingen leiden van de exploitatie.
Slot-Oost
Het project Slot-Oost betreft een woningbouwlocatie. Het plangebied is gelegen in het noordoosten van de gemeente Veldhoven omsloten door de Heerbaan, de Heistraat en een bestaande woonwijk.
De gemeenteraad heeft in het verleden het besluit genomen om in het plangebied maximaal 60 woningen mogelijk te maken.
Het bestemmingsplan is december 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Er zijn 5 beroepen ingediend. Er is inmiddels gestart met uitwerking van de omgevingsvergunning, dit loopt parallel met de bodemprocedure. De zitting vindt plaats in Q2 2023, in Q4 2023 verwachten we een uitspraak.
Noordrand Zandven (woningbouw)
Het project Noordrand Zandven betrof voorheen enkel een kleinschalig bedrijventerrein met naast bedrijven ook woon-werkkavels. Vanuit de markt was er nauwelijks vraag naar woon-werkkavels. In 2019 is er voor een ander concept gekozen. Woningen en bedrijven worden los van elkaar verkocht. Het bestemmingsplan hiervoor is op 17 december 2019 door de raad vastgesteld. Op basis hiervan is de bouwgrondexploitatie bijgesteld. De verkoop van de laatste woonkavels wordt in 2023 verwacht.
Springplank
Voor het projectgebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan voor maximaal 130 appartementen en een wijkvoorziening. In 2019 is aan de hand van de woonvisie een woonprogramma voor de complete wijk gemaakt en vastgesteld waarin het projectgebied zich bevindt. Vertegenwoordigers van de wijk hebben aangegeven, dat ze het gebied graag ontwikkeld zien.
In 2020 is het project herstart. In 2021 heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden met onder andere als doel te onderzoeken hoe financieel om te gaan met ’t Tweespan.
Eind 2021 is door de stuurgroep woningbouwversnelling, mede naar aanleiding van de uitkomsten van de marktconsultatie besloten tot een prijsvraag, welke is uitgezet in 2022 in de vorm van een verkoopprocedure. Na de zomer van 2022 is een partij geselecteerd om de grond aan te verkopen. Vanaf dat moment tot aan de zomer van 2023 wordt het volledige proces tot aan projectovereenkomst en grondverkoop doorlopen en afgerond.
Bedrijventerreinen
Habraken
De bouwgrondexploitatie Habraken heeft betrekking op een bedrijventerrein, gelegen ten noordwesten van de kern van Veldhoven. De gemeente Veldhoven is bezig het bedrijventerrein Habraken gefaseerd te ontwikkelen en uit te geven. Op Habraken is nagenoeg alles verkocht wat in het onherroepelijke bestemmingsplan opgenomen is.
In 2017 waren er in regionaal verband afspraken gemaakt over aanpassing van het aanbod van bedrijventerreinen. In de regionale afspraken is 15 hectare aan werklocaties op Habraken geschrapt en ook financieel verwerkt. Ook stond tot heden 15 hectare op oranje voor circulaire economie.
In 2021 is dit geactualiseerd door de regio en is bekrachtigd te worden door 9 gemeenteraden. De 15 hectare oranje is omgezet in 5 hectare functioneel werkmilieu grootschalig wat na een uitgewerkt bestemmingsplan mag worden uitgegeven. En 10 licht groen, hoe deze ingevuld gaat worden en wat de uitgiftecriteria wordt is nog geen besluit over.
In 2023 worden er nieuwe programmeringsafspraken gemaakt in de regio, verwachting is dat deze eind 2023 gereed zijn.
Noordrand Zandven (bedrijventerrein)
De exploitatie Noordrand Zandven heeft betrekking op een bedrijventerrein in Veldhoven gelegen ten noorden van de kern van Veldhoven en ten oosten van het (grotere) bedrijventerrein Habraken. In 2019 zijn de werkkavels losgekoppeld van de woonkavels. Alle bedrijfskavels zijn verkocht.