Grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid draagt bij aan de realisatie van beleidsdoelstellingen voor onder meer wonen, economische ontwikkeling, verkeer en vervoer en duurzaamheid. Ook heeft het grondbeleid invloed op de financiële positie van de gemeente vanwege de kosten en de opbrengsten van gebiedsontwikkelingen en de hiermee samenhangende risico’s. 

Er is in Veldhoven momenteel sprake van een schaalsprong. Er is veel behoefte aan nieuwe woningen. Er is dan ook een fors woningbouwprogramma in uitvoering. De Brainportregio kent een sterke economische groei, waardoor ook in 2022 en 2023 de vraag naar  bedrijfsgrond erg hoog was. Mede door de groei van het bedrijfsleven is er een verwachte groei van het aantal inwoners, toename van het verkeer en meer behoefte aan voorzieningen en groen. Naast uitbreiding in de randen van Veldhoven (b.v. Zilverackers en Habraken) zal door een intensiever gebruik van de nog aanwezige ruimte (inbreiding) aan deze vraag moeten worden voldaan. Hierbij zal ook aandacht worden besteed aan de maatschappelijke en sociale aspecten van de groei, een duurzame samenleving en de energietransitie.

In juni 2023 is de nieuwe Kadernota Grondbeleid, Regie op Integrale Gebiedsontwikkeling, vastgesteld. Deze nota bevat de algemene beleidslijnen en de instrumenten met betrekking tot het vakgebied grondzaken en grondexploitatie. De aanleiding van de nieuwe Kadernota Grondbeleid kan in vijf hoofdpunten worden samengevat. Deze punten beïnvloeden het grondbeleid voor de komende tijd.

1. Woningbouwopgave
Er is op dit moment een groot woningtekort in de regio. De vraag naar bestaande en nieuwbouwwoningen is vele malen groter dan het aanbod. Om dit het hoofd te bieden zijn er afspraken gemaakt met Rijk, provincie en regio om de woningbouw te versnellen, zoals de woondeal uit 2019. Op basis hiervan heeft Veldhoven eind 2019 de Aanpak Woningbouwversnelling vastgesteld. Hierbij zijn projecten geprioriteerd en is gewerkt aan het verkorten van de looptijd van het beoordelen van de woningbouwprojecten. Binnen 100 dagen wordt beoordeeld of een principeverzoek aan de uitgangspunten voldoet en of een woningbouwproject haalbaar is. Dit heeft geleid tot een versnelling van de woningbouw. Inmiddels wordt de verlenging van dit proces (WBV2) voorbereid.

Met de gemeenten in de regio, de provincie en het Rijk is het Verstedelijkingsakkoord SGE (2022) en de Woondeal Zuidoost Brabant (2023) gesloten. De opgave in het wonen en de aansturing hierop via provincies en regio’s wordt bovendien nog vertaald in de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Een belangrijk aandachtspunt in die wet is de betaalbaarheid van de nieuwbouw. Het Rijk heeft daarvoor o.a. financiële middelen beschikbaar gesteld om publieke tekorten op te heffen via de Woningbouwimpuls. Er zal ook nog aanvullend instrumentarium van het Rijk volgen dat ten dienste van het volkshuisvestingsbeleid kan worden ingezet.

De nieuwbouwopgave vanuit de Woon(zorg)visie Veldhoven (vastgesteld in april 2023) is om tot 2032 zo’n 5.000 woningen toe te voegen. Ook richting 2040 wordt verdere groei verwacht. Daarbij wordt sterk gestuurd op de betaalbaarheid en toekomstbestendigheid van de woningen en de differentiatie van de woningvoorraad. Hoewel de prijzen op de woningmarkt momenteel iets dalen, liggen de kosten en prijzen voor nieuwbouw nog altijd hoog. In combinatie met de gestegen hypotheekrente betekent dit dat bepaalde groepen mensen minder verhuisbereid zijn of minder mogelijkheden hebben om een woning te kopen. Dit geldt echter vooralsnog niet voor alle groepen woningzoekenden, waardoor de vraag in de Brainport regio onverminderd hoog blijft. De haalbaarheid en betaalbaarheid van nieuwbouw staat echter wel onder druk. De momenteel stijgende hypotheekrentes doet overigens niets af aan de gemeentelijke en regionale woningbouwopgave.

In de Woon(zorg)visie 2023-2027 is een onderzoek opgenomen naar de mogelijkheden voor verevening over verschillende locaties. De behoefte aan verevening hangt samen met de doelstelling om gebiedsgerichte woningbouwprogramma’s toe te passen. Dus bv. in wijken met een hoog aandeel sociale huur of -koop en een lage draagkracht een andere verdeling in prijssegmenten en doelgroepen te hanteren, dan in wijken met  hoge draagkracht en weinig sociale woningen. Om te voorkomen dat er onevenredig veel gevraagd wordt aan initiatiefnemers in bepaalde gebieden wordt de mogelijkheid van een vereveningssystematiek onderzocht, dat de financiële lasten van dergelijke ontwikkelingen spreidt. Ook de haalbaarheid van kleine projecten kan hierbij gebaat zijn. 

2. Ontwikkeling bedrijventerreinen
De Brainportregio kent een sterke economische groei, waardoor ook in 2022 de vraag naar  bedrijfsgrond erg hoog was. Bijna alle bedrijfsgrond uit de regionale programmeringsafspraken uit 2021 is inmiddels verkocht of overtekend. Op de bedrijventerreinen zijn in de regio nauwelijks kavels meer beschikbaar. Ook op de bestaande regionale bedrijfsruimtemarkt is het aanbod op dit moment historisch laag. Dit creëert een hoge druk op de ruimte om bedrijven met een serieuze huisvestigingsvraag te kunnen faciliteren. Samen met de regio is gestart met de ontwikkeling van een integrale visie met daaruit volgend een nieuwe programmering werklocaties.

3. Sociaal-maatschappelijke opgave
Maatschappelijke ontwikkelingen stellen de gemeente voor forse uitdagingen de komende jaren. Veldhovenaren worden steeds ouder en blijven zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Mensen die zorg nodig hebben, wonen minder vaak in zorginstellingen. De effecten van de toenemende migratie, alsook de internationale vluchtelingencrisis vragen om oplossingen en de klimaatcrisis maakt doordachte investeringen voor de toekomst noodzakelijk. Een gezond evenwicht tussen groei en een goede kwaliteit van wonen en leven is van belang. Dit alles in het perspectief van een duurzaam en toekomstbestendig Veldhoven.

4. Schaalsprong
Samengevat is er in Veldhoven en in de regio sprake van een schaalsprong in de mate van verstedelijking. Door de groei van het bedrijfsleven is er een verwachte groei van het aantal inwoners, toename van het verkeer en meer behoefte aan voorzieningen en groen. Naast uitbreiding in de randen van Veldhoven (b.v. Zilverackers en Habraken) zal door een intensiever gebruik van de nog aanwezige ruimte (inbreiding) aan deze vraag moeten worden voldaan. Mede door deze verdichting ontstaat concurrentie om de beschikbare ruimte, zoals tussen wonen, bedrijven, klimaatadaptieve en aantrekkelijke buitenruimte en voorzieningen. Hierbij zal ook aandacht worden besteed aan de maatschappelijke en sociale aspecten van de groei, een duurzame samenleving en de energietransitie.

5. Wettelijk kader
De Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking treedt, biedt een kader voor nieuwe werkwijzen en instrumenten. Ook jurisprudentie van de afgelopen jaren, bijvoorbeeld het Didam arrest, beïnvloed het gemeentelijk grondbeleid.

De in de Kadernota Grondbeleid beschreven visie op het grondbeleid is dat de gemeente regie voert vanuit het perspectief op de grote opgaven waar ze voor aan de lat staat. Uitgangspunt hierbij is: faciliteren waar het kan en actief zijn waar het moet. Bij de realisering van de opgaven wordt op projectbasis beoordeeld welke instrumenten van het grondbeleid het beste kunnen worden toegepast. De drijfveer achter (de implementatie van) het grondbeleid is niet puur financieel maar vooral sociaal-maatschappelijk gedreven.

Parameters voor de grondexploitatie
Als onderdeel van een verantwoord financieel beleid worden twee maal per jaar de bouwgrondexploitaties geactualiseerd: bij de begroting en bij de jaarrekening. Nu zijn de parameters en de uitgangspunten bepaald die de basis zijn voor het maken van de berekeningen van de bouwgrondexploitaties voor de begroting 2024. De peildatum van deze parameters is 1 juni 2023. Voor de berekeningen wordt rekening gehouden met een relatief lange termijn. Onze plannen omvatten een looptijd van maximaal 10 jaar. Uitgangspunt van de berekeningen is een realistische kostenraming en een behoudende opbrengstraming, zodat risico’s in de ontwikkeling niet onevenredig worden doorgeschoven naar de toekomst. 

Onze rekenrente volgt de marktrente. In de begroting 2024 wordt 1,5% op jaarbasis aangehouden. 

Ten behoeve van de externe kosten- en opbrengststijging (zoals bijvoorbeeld inflatie) wordt in de berekeningen rekening gehouden met een kostenstijging van 6,0% in 2023, 4,0% in 2024 & 2025 en 2,0% in 2026 en verder. Daarnaast is in de berekeningen uitgegaan van een opbrengstenstijging van 0% in 2023, vanaf 2024 is 2,0% op jaarbasis aangehouden. Indien er binnen grondexploitaties een afwijkende indexering of specifieke prijsafspraken zijn gemaakt worden deze aangehouden.

Beperken risico’s grondexploitatie
De risico’s van de grondexploitatie bepalen mede de hoogte van de gemeentelijke risicoreserve. Door de economische groei en het aantrekken van de woning- en bedrijvenmarkt zijn de risico’s in de grondexploitatie verminderd. De risico’s van de grondexploitatie worden voor een deel opgevangen in de betreffende grondexploitatie. Zowel bij woningbouw als bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen zijn regionaal afspraken gemaakt om risico´s te verkleinen. Door de verkopen van bouwrijpe grond in zowel Huysackers, het Kransackerdorp, als bij de bedrijventerreinen is er een daling van de totale boekwaarde van de grondexploitaties ingezet. De risico’s nemen hiermee eveneens af.

Didam Arrest
De overheid is, na de uitspraak van de Hoge Raad in het Didam arrest eind 2021, verplicht om mededingingsruimte te bieden bij de verkoop van haar percelen grond of andere onroerende zaken. Er moet ruimte geboden worden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar percelen grond of andere onroerende zaken indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop. Dit is anders dan voorheen, waarbij het gangbaar was dat overheden hun grond of andere onroerende zaken één-op-één verkochten of verhuurden. Door juristen wordt geadviseerd om het Didam arrest ook te betrekken bij verhuur en verpachting van grond of ander vastgoed. Het college heeft algemene systeemafspraken vastgesteld die aangegeven wat vanuit juridisch perspectief de gevolgen zijn van het Didam arrest. Ook is geïnventariseerd wat de gevolgen zijn van het Didam Arrest voor onderhandelingen die reeds vóór het arrest liepen. Per woningbouwproject is gekeken naar de status ervan en zijn alle relevante feiten en omstandigheden overwogen. Als we kunnen motiveren of de beoogde contractuele wederpartij redelijkerwijs als enige serieuze gegadigde is aan te merken hoeven we de onderhandelingen niet af te breken en wordt er in principe geen verdere vertraging opgelopen. In veel gevallen wordt de verkoop echter wel gepubliceerd waarbij belanghebbenden zich, binnen een bepaalde termijn, kunnen wenden tot de Voorzieningenrechter als zij van oordeel zijn dat zij in aanmerking komen voor de aankoop. 

Woningbouw
De gemeentelijke grondprijzen voor grondgebonden woningen worden jaarlijks per 1 april geactualiseerd op basis van de verkoopcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) van het jaar ervoor. 
De cijfers geven een lichte daling aan van de verkoopwaarde van 1,8% over 2022.  Deze daling van 1,8% wordt toegepast in de gemeentelijke grondprijs voor zowel particuliere als projectmatige nieuw uit te geven bouwgrond met uitzondering van de sociale huurwoningen. De NVM cijfers gaven over 2021 nog een stijging aan van de prijzen van bestaande woningen van 16,1% aan. Deze extreem hoge stijging voor alle woningbouwcategorieën toepassen kon ertoe leiden dat Veldhoven zich uit de markt zou prijzen voor particuliere bouwkavels en projectontwikkelaars. Daarom heeft het college toen besloten om niet voor alle woningbouwcategorieën deze prijsstijging door te voeren.  De prijsdaling van 1,8% per 1 april 2023 is wel voor alle categorieën, met uitzondering voor de grond voor sociale huurwoningen, doorgevoerd.

Bouwgrond wordt vooraf in categorieën ingedeeld op basis van type woning, locatie, kavelgrootte en kwaliteitskenmerken van het kavel voor zover bekend.  Bij uitzondering kan voor een of meerdere kavels de grondprijs van de vorige (lagere) categorie worden aangehouden. Dit is afhankelijk van de kenmerken van de kavel.

In de komende maanden zal de prijsontwikkeling verder worden gevolgd om op basis hiervan de grondprijzen per 1 april 2024 vast te stellen. Met name de betaalbaarheid van de woningbouw en de effecten op de woningmarkt zullen nauwgezet gevolgd worden.

Naast de reguliere prijsontwikkeling op basis van de NVM cijfers biedt de Kadernota Grondbeleid 2023 de mogelijkheid om de grondprijzen voor bepaalde categorieën woningen, bijzondere functies of locaties specifiek te bepalen of afzonderlijk te taxeren. Ook kan bij grote bouwkavels een differentiatie in de grondprijs worden toegepast (zie hieronder).

Sociale huurwoningen
De projectmatige grondprijscategorie voor sociale huur moet de bouw van sociale huurwoningen mogelijk maken. Woningcorporaties worden geconfronteerd met stijgende bouwkosten terwijl de gereguleerde huren niet dezelfde stijging laten zien. Het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) heeft mede hierdoor de regionale grondprijssystematiek in 2023 geactualiseerd in overleg met de woningcorporaties. Er is afgesproken om te onderzoeken of een prijscategorie per type sociale huurwoning (grondgebonden, appartement, grootte van de woning) kan worden aangehouden. Ook is de bandbreedte van de grondprijzen voor sociale huurwoningen aangepast. Deze bedraagt nu € 200 tot € 400 p/m2. Deze was € 275 tot € 350 p/m2. De afgelopen jaren hebben de meeste regiogemeenten een ondergrens aangehouden van € 275 p/m2. Ook in Veldhoven is deze ondergrens aangehouden. Eventuele aanpassingen in de systematiek en hoogte van de grondprijzen zullen in Veldhoven per 1 april 2024 ingaan. De grondprijs van de sociale huurwoningen is ingegeven door de sociaal-maatschappelijke opgave, niet door de haalbaarheid van de  gemeentelijke businesscase (winst) op een woningbouwontwikkeling. 

Staffeling grondprijs grote bouwkavels
Om in Huysackers marktconforme prijzen voor de bouwgrond te kunnen vragen is in 2018 gestart met het staffelen van de grondprijs bij grote kavels. Deze lijn is doorgezet in Kransackerdorp. 
•    Tot 500 m2 wordt op basis van de kwaliteiten van de kavel de passende prijscategorie gehanteerd (midden-top). 
•    Van 500 - 1000m2 wordt de reguliere grondprijs toegepast (basis).
•    Mochten er kavels groter dan 1000 m2 bij zijn dan wordt voor de overblijvende vierkante meters de groenstrokenprijs en zonder bouwmogelijkheid toegepast.

Bedrijfsgrond 
De laatste jaren zijn de prijzen voor bedrijfsgrond in Veldhoven niet aangepast.  Zo werd de aansluiting met de markt en grondprijzen in de regio behouden. Gezien de blijvende interesse voor bedrijfsgrond is door het SGE aan de Stec-groep gevraagd om een taxatie uit te voeren om te kijken of de huidige grondprijzen in de regio nog marktconform zijn. In het najaar van 2023 zal hierover een rapportage verschijnen. Mogelijk worden de grondprijzen hierop aangepast. Eerdere actualisaties hebben in 2019 en 2020 voor het laatst geleid tot een beperkte stijging van de gemeentelijke grondprijzen voor bedrijfsgrond (2%/3% per jaar).

Hieronder is een overzicht opgenomen van de stand van zaken van de nu lopende bouwgrondexploitaties en grote projecten gebiedsontwikkeling.

Woningbouw 

Woningbouwversnelling
De gemeente heeft in 2019 een actieplan woningbouwversnelling vastgesteld en maatregelen genomen om de versnelling te faciliteren. De gemeentelijke grondexploitatie (BGE) is, waar mogelijk, versneld. Ook nieuwe woningbouwlocaties zijn/worden kwalitatief en qua haalbaarheid getoetst. Principeverzoeken tot woningbouw op particuliere grond vallen hier ook onder. Om dit proces te begeleiden heeft de gemeente een Aanjaagteam samengesteld. Gekeken is naar versoepeling en vereenvoudiging van interne werkprocessen en het verkorten van de doorlooptijd van wettelijke procedures. Hierbij wordt intensief samengewerkt met ontwikkelaars en woningcorporaties. De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven hebben samen met de woningcorporaties die werkzaam zijn in de regio een standaard sociale huurwoning ontwikkeld. Door middel van een aanbesteding door de corporaties is voor de bouw van deze woning een vaste aannemer gevonden. Op verschillende locaties in het Stedelijk Gebied wordt deze woning nu gerealiseerd.
Om de kwaliteit van de versnelde woningproductie te bewaken heeft de gemeente een kwaliteitsteam samengesteld. Zij zien toe op het realiseren van de basis-kwaliteitsambities waar ieder project aan moet voldoen met daar bovenop extra ambities waarop bovengemiddeld wordt gepresteerd. De marktpartijen worden hierin uitgedaagd een bijzondere bijdrage te leveren.

De nieuwe projecten die vanaf 2020 zijn opgepakt conform de aanpak woningbouwversnelling leiden in 2023 tot opgeleverde woningen. in 2021 zijn zes nieuwe projecten opgestart waarvan de woningen in 2023 worden opgeleverd. Dit moet leiden tot een aantal opgeleverde woningen van gemiddeld 400 per jaar in de periode 2020-2024.

Zilverackers: Kransackerdorp 
De grondexploitatie Zilverackers heeft betrekking op een gebiedsontwikkeling met wonen in het landschap, gelegen in het westen van de gemeente Veldhoven. Het totale gebied Zilverackers wordt ontsloten door de Zilverbaan. Deze noord-zuid verbinding is medio 2018 in gebruik genomen. Het plan bestaat uit het hoofddorp Huysackers met daaromheen een krans van kleinere erven, buurtjes en gehuchten (Kransackerdorp). In het plan Zilverackers zijn in totaal circa 1250 woningen voorzien, op basis van het Afsprakenkader Wonen van het SGE van 2017. Dit afsprakenkader is inmiddels herijkt in 2022, waarbij de beperking op de aantallen is komen te vervallen. 

Het bestemmingsplan voor het hoofddorp Huysackers (ca. 450 woningen) is al enige jaren onherroepelijk. Op 30 Oktober 2018 heeft de gemeenteraad de ontwikkelvisie vastgesteld voor de krans van dorpen om Huysackers heen. Op 21 april 2021 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Zilverackers, Kransackerdorp (ca. 820 woningen) vastgesteld. Tegen het vastgestelde bestemmingsplan is beroep ingediend. In 2021 heeft de Raad van State positief besloten op een kort geding waardoor het bestemmingsplan wel rechtskracht heeft verkregen en omgevingsvergunningen konden worden afgegeven. De uitspraak van de Raad van State over het vastgestelde bestemmingsplan is vertraagd, er is nog geen uitspraak gedaan. Het ontbreken van een onherroepelijk bestemmingsplan zorgt voor onzekerheden en vertraging.

De woonlocaties in Zilverackers worden met hoge prioriteit uitgevoerd binnen de WBV. Ze worden gerealiseerd conform nummering in bovenstaande afbeelding. In de deelgebieden Bosakker en De Nieuwe Erven zijn in 2023 al woningen opgeleverd.

Het resultaat van de BGE fluctueert vanwege de lange looptijd en de invloed van recente ontwikkelingen in de markt, zowel aan de kostenkant als aan de opbrengstenkant . Daarnaast is ook het woningbouwprogramma herzien waardoor meer betaalbare en kleinere woningen worden gerealiseerd. De eindwaarde per 31 december 2027 bedraagt € 1.379.924 negatief. Om dit verlies op te vangen is ten tijde van jaarrekening 2022 een verliesvoorziening opgesteld, deze is naar aanleiding van de laatste actualisatie opgehoogd. 

Noordrand: Meerstraat 
De bouwgrondexploitatie Noordrand Meerstraat heeft betrekking op een woningbouwlocatie inclusief een school, gelegen in het noorden van de gemeente Veldhoven. In 2023 is de laatste particuliere bouwkavel verkocht. De grondexploitatie zal bij de jaarrekening 2023 afgesloten worden, eventueel met nazorgbudget voor de allerlaatste werkzaamheden. De eindwaarde per 31 december 2023 bedraagt € 64.248 voordelig. Dit is het eindresultaat na eerder genomen winstnemingen ad. € 10.500.000.

Zandven
Op een deel van Zandven, Zandven Oost is door ontwikkelaar Floreffe woningbouw gerealiseerd. Dit betreft een deel koopwoningen en een deel middeldure huur. Voor een verdere toelichting van Zandven zie hieronder bij het onderdeel bedrijventerreinen.

Slot-Oost 
Het project Slot-Oost betreft een woningbouwlocatie. Het plangebied is gelegen in het noordoosten van de gemeente Veldhoven omsloten door de Heerbaan, de Heistraat en een bestaande woonwijk. De gemeenteraad heeft in het verleden het besluit genomen om in het plangebied max. 60 woningen mogelijk te maken. 
In juli 2020 is er een overeenkomst voor de ontwikkeling door gemeente en een particuliere ontwikkelaar. Het bestemmingsplan is december 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Er zijn 5 beroepen ingediend. Er is inmiddels gestart met uitwerking van de omgevingsvergunning, dit loopt parallel met de bodemprocedure. De zitting vindt waarschijnlijk in Q3 2023 plaats, aangezien RvS nog geen datum heeft gepland wordt in de loop van Q4 2023 een uitspraak verwacht.

De eindwaarde per 31-12-2027 bedraagt € 280.883 positief, dit is het eindresultaat na verwachtte winstneming in 2024 van € 1.000.000 en in 2026 van €150.000.  

Springplank
Voor het projectgebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan voor maximaal 130 appartementen en een wijkvoorziening.

Het project Springplank heeft in de woningbouwversnelling hoge prioriteit gekregen. In 2021 heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden met onder andere als doel te onderzoeken hoe financieel om te gaan met ’t Tweespan.

Eind 2021 is door de stuurgroep woningbouwversnelling, mede naar aanleiding van de uitkomsten van de marktconsultatie besloten tot een prijsvraag, welke is uitgezet in 2022 in de vorm van een verkoopprocedure. Na de zomer van 2022 is een partij geselecteerd om de grond aan te verkopen. Er worden sociale- en middeldure huurwoningen gerealiseerd, onder meer om doorstroming binnen de wijk mogelijk te maken. Vanaf dat moment tot eind 2023 wordt het volledige proces tot aan projectovereenkomst en grondverkoop doorlopen en afgerond. 

Het berekende resultaat bedraagt op eindwaarde in 2025 € 307.048 positief. Daarbij is er uitgegaan van een winstneming in 2024 van € 2.150.000. 

Djept
Gebied Djept, gelegen binnen de contouren van Heerbaan, Djept en Traverse/Smelen is een logische plek om te bebouwen en draagt zowel substantieel bij aan de uitvoeringsplanning en woningaantallen van de woningbouwversnelling als de gemaakte prestatieafspraken met woningcorporaties. Tevens heeft zowel gemeente Veldhoven als de ontwikkelende particuliere eigenaar in dit gebied een aanzienlijk grondbezit waardoor ontwikkeling op deze locatie voor de hand ligt. 

Ontwikkelende eigenaar Stayinc, gemeente en woningcorporatie Woonbedrijf hebben een gezamenlijke gebiedsvisie opgesteld en zijn een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Waarin de raamafspraken betreffende de ontwikkeling, realisatie, woningbouwaantallen, gronduitgifte, uitgangspunten voor de uitwerkingen op deelgebied, etc. zijn vastgelegd. 

Met de gebiedsvisie wordt beoogd om te komen tot een kwaliteitsverbetering en historisch herstel van de landschappelijke kwaliteiten in gebied Djept. Het gebiedsconcept is een landschappelijk park waarin gewoond wordt, met een kwalitatieve belevings- en recreatieve waarde voor bewoners en omwonende Veldhovenaren. De verbinding met het omliggende gebied wordt versterkt door de aansluiting van wandel- en fietsroutes.

Door dit project worden ruim 300 woningen toegevoegd aan de Veldhovense woningvoorraad, in een voor Veldhoven onderscheidend woonmilieu van stedelijke bebouwing in een ruime groene opzet. Ook wordt voorzien in een grote woningbehoefte en wordt voldaan aan de wens van de raad tot toevoeging van een substantieel aandeel sociale huurwoningen (40%) en woningen in het middelduur huursegment. Zo wordt met Woonbedrijf op deze locatie invulling gegeven aan de prestatieafspraken ter grootte van 120 sociale huurwoningen. Stayinc  realiseert middeldure- en dure huur-en koopwoningen in een gemengd programma.

De eindwaarde per 31 december 2027 bedraagt € 66.128 positief. Dit is het eindresultaat na verwachte winstnemingen van € 1.840.000.

Gansepoel
Project Gansepoel ontleent zijn naam aan de voormalige basisschool De Gansepoel in de Veldhovense wijk d’Ekker. Deze basisschool is 14 jaar geleden gesloten en sindsdien heeft het terrein als braakliggend grasveld omringd door bomen in de wijk gelegen. De gemeente Veldhoven is eigenaar van de kadastrale percelen van de voormalige basisschool.

Het doel van project Gansepoel is het voorzien in additionele betaalbare woningen met aandacht voor een hoge kwaliteit van de leefomgeving voor nieuwe en bestaande bewoners. Bovendien kan er door de realisatie van het project doorstroming in de wijk op gang komen. Senioren verlaten hun eengezinswoning en gaan naar een nieuwbouw appartement. De eengezinswoningen komen beschikbaar voor (jonge) gezinnen. De wijk kan daarmee een verjongingsslag krijgen.

In het plangebied worden 56 sociale huurappartementen gerealiseerd door Woonbedrijf. In 2023 is gestart met de bouw van de woningen. De oplevering is voorzien in 2024, daarna wordt woonrijp gemaakt door de gemeente.

De eindwaarde per 31-12-2025 bedraagt € 217.312 positief. Dit is het eindresultaat na geraamde winstnemingen van € 150.000 in 2023 en € 25.000 in 2024.

Naam BGE	Eindwaarde/Resultaat	Afsluiten
Zilverackers/Kransackerdorp	€ -/- 1.379.924	2027
Noordrand Meerstraat	€ 10.564.248	2023
Slot Oost	€ 1.430.883	2027
Springplank	€ 2.457.048	2025
Djept	€ 1.906.128	2027
Gansepoel	€ 392.312	2025

Bedrijventerreinen 

Afspraken Stedelijk Gebied Eindhoven 
De vraag naar bedrijfsruimte verandert, locatie en kwaliteit van een bedrijventerrein worden steeds belangrijker. Onderzoek in 2016 in opdracht van de provincie toonde aan dat er sprake is van een structureel overaanbod aan vierkante meters bedrijventerreinen in Noord-Brabant. In het Stedelijk Gebied Eindhoven zijn dan ook afspraken gemaakt om de voorraad grond op in ontwikkeling zijnde bedrijventerreinen (plancapaciteit) en de behoefte van de markt in evenwicht te brengen. In juni 2017 hebben alle gemeenteraden van de negen gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven ingestemd met de nieuwe programmeringsafspraken. Hierbij is ook een vereveningsbijdrage voor de gemeenten die harde plancapaciteit schrappen afgesproken. 

Regionaal is afgesproken dat op Habraken bedrijfsgrond voor circulaire bedrijven wordt uitgegeven. Dit heeft echter nog niet geleid tot concrete verzoeken van circulaire bedrijven om zich op Habraken te vestigen. Momenteel is de vraag naar bedrijfsgrond weer toegenomen. Bij een aantal bedrijventerreinen is er inmiddels weer een tekort aan bedrijfsgrond. In het Stedelijk Gebied Eindhoven zijn dan ook in 2021 nieuwe afspraken gemaakt over de programmering van bedrijventerreinen. Deze worden eind 2023 weer geactualiseerd.

Revitalisering 
Er is aandacht om bestaande bedrijventerrein te revitaliseren en uit te breiden. Regionaal sluit het aanbod op bestaande terreinen lang niet altijd aan op de behoeften van bedrijven die een vestigingslocatie zoeken of willen doorontwikkelen. Het Stedelijk Gebied Eindhoven vindt het van belang om nieuwe innovatieve ontwikkelingen op bestaande bedrijventerreinen waar nodig te faciliteren. Om invulling te geven aan deze ambitie heeft de regio het Regionaal Ontwikkelingsfonds Werklocaties gevormd. Uit dit fonds kunnen investeringsbijdragen voor o.a. revitalisering worden gedaan. 

Habraken
De bouwgrondexploitatie Habraken heeft betrekking op een bedrijventerrein, gelegen ten noordwesten van de kern van Veldhoven. De gemeente Veldhoven is bezig het bedrijventerrein gefaseerd te ontwikkelen en gefaseerd uit te geven. 

Het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft in het verleden afspraken gemaakt rondom (fasering van) de regionale bedrijventerreinen. In dit kader is voor Habraken 15 ha bedrijfsgrond geschrapt. Voor 5 ha regulier ligt het bestemmingsplan ter inzage. 4 ha Circulaire grond is reeds verkocht. Voor de overige 6 ha, voorheen als circulair te ontwikkelen, is tijdens de Omgevingsdag in juli een akkoord gekregen om de ruimte flexibel in te vullen en uit te geven. De overige (geschrapte) gronden verwachten we met de nieuwe programmeringsafspraken te mogen uitgeven. 

Na recente ontwikkelingen is er een tekort ontstaan op energie. Gevolg is een (tijdelijke) stop van nieuwe aansluitingen of zwaardere aansluitingen voor bedrijven. Dit kan gevolgen hebben voor vestiging van nieuwe bedrijven op Habraken.
De ontwikkelingen rondom stikstof kan mogelijk ook gevolgen hebben voor de afgifte van nieuwe vergunningen.

Uitgifte van de bedrijfskavels zal plaatsvinden conform uitspraak Hoge Raad in de zaak Didam.  

De eindwaarde per 31 december 2030 bedraagt € 144.067 positief. Dit is het eindresultaat na genomen winstneming van € 2.930.000 en nog te nemen winstnemingen van € 1.075.000.

Noordrand; Zandven-West en Zandven-Oost
De exploitatie Noordrand Zandven heeft betrekking op een deel bedrijventerrein, gelegen in Veldhoven ten noorden van de kern van Veldhoven en ten oosten van het (grotere) bedrijventerrein Habraken en een deel woningbouw. Op het bedrijventerrein Zandven, Zandven-West waren woon-werkkavels voorzien. Omdat de woon-werkkavels slecht verkochten is onderzoek gedaan om deze van elkaar los te koppelen. Het op dit punt gewijzigde bestemmingsplan is op 17 december 2019 door de raad vastgesteld. In 2020 is het gehele plan opnieuw doorgerekend. Daarvoor is het plangebied opnieuw geanalyseerd, zo ook de kosten, opbrengsten en de fasering. Sinds de aanpassing in het plan is de verkoop van de kavels snel gegaan en is inmiddels alles verkocht.

De eindwaarde per 31-12-2024 bedraagt € 177.672 positief. Dit is het eindresultaat na reeds genomen winstnemingen à € 3.120.000 en een nog te nemen winstneming in 2023 à € 250.000.

Naam BGE	Eindwaarde/Resultaat	Afsluiten
Habraken	€ 4.149.067	2030
Noordrand Zandven	€ 3.547.672	2024

De Run
De Run is aantrekkelijk voor high tech (maak-)industrie en (innovatieve) health. Er wordt actief ingezet op omvorming van het bestaande terrein naar een innovatief werklandschap. De ontwikkeling van De Run wordt momenteel faciliterend opgepakt door de gemeente. De gemeente heeft daar slechts beperkt grond in eigendom, met name op de Run 1000 en 2000.

Bereikbaarheid 
De gemeente investeert in de bereikbaarheid van haar woonwijken en bedrijventerreinen. Sprekende voorbeelden hierbij zijn de reconstructie van de Kempenbaan, de aanleg van de Zilverbaan en de nieuwe aansluiting op de A67. O.a. voor De Run en voor Habraken zijn deze investeringen van groot belang. Mede door de financiële bijdragen verbetering kwaliteit fysieke leefomgeving (voorheen BOVO-bijdragen)  die particulieren aan de gemeente betalen worden deze investeringen bekostigd. De tarieven van deze financiële bijdragen bij particulier kostenverhaal zijn voor 2024 geactualiseerd. Zie hieronder.

Gemeentelijke gronden
Gronden, aangekocht ten behoeve van grondexploitatie, worden tijdelijk beheerd met als doel het realiseren van een maximaal financiële of maatschappelijke opbrengst. Gronden worden tegen marktconforme prijzen verpacht (kortlopende pacht). 
Ook zijn gemeentelijke percelen verhuurd aan woningcorporaties voor de tijdelijke huisvesting van urgenten en spoedzoekers.

In 2021 heeft de laatste verloting onder potentiële pachters plaatsgevonden en zijn er nieuwe afspraken gemaakt met de pachters over de verpachting van landbouwgronden voor drie jaar. Hierbij krijgt ook duurzaam grondgebruik de aandacht. Het aantal ha. te verpachten grond is wel afgenomen als gevolg van de ontwikkeling van het Kransackerdorp. Voor 2024 zal er in het najaar van 2023 een nieuwe verloting plaatsvinden.

Gemeentelijke panden
Gemeentelijke panden die zijn aangekocht voor gebiedsontwikkeling, maar niet hiervoor hoeven te worden gesloopt, zijn merendeels verkocht. De gemeente heeft geen panden meer in eigendom die niet meer nodig zijn voor gebiedsontwikkeling. Enkele panden worden nog gesloopt of verkocht nadat het plangebied is gerealiseerd. De verkoop wordt verzorgd door derden (makelaars).
De huuropbrengsten zijn geoptimaliseerd door een vaste rekenmethodiek voor alle gemeentelijke huurwoningen. Uitgangspunt hierbij is minimaal kostendekkende verhuur.
Van de gemeentelijke panden zijn panden aan een woningcorporatie verhuurd ten behoeve van de huisvesting van urgenten en spoedzoekers. Van enkele van deze panden is de verhuur inmiddels beëindigd vanwege de verkoop of sloop van de panden.

In het kader van faciliterend grondbeleid verhaald de gemeente haar kosten bij particuliere ontwikkelingen. Dit zijn onder andere kosten voor het opstellen/in procedure brengen van een bestemmingsplan, civiele werkzaamheden aan infrastructuur en openbaar groen.  Ook onder de Omgevingswet, die per 1 januari 2024 in werking treedt, blijft dit kostenverhaal in basis ongewijzigd. 

Vanaf 1 januari 2024 zullen er twee financiële bijdragen worden gevraagd: enerzijds een bijdrage voor de realisatie van sociale huurwoningen en anderzijds een bijdrage voor de verbetering van de fysieke leefomgeving. Voorheen spraken we over BOVO, maar met de ingang van de Omgevingswet wordt de financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving de nieuwe term. Deze bijdragen zijn ook onder de Omgevingswet afdwingbaar. Hieronder worden de bijdragen toegelicht.

Financiële bijdragen ter verbetering van de fysieke leefomgeving
De financiële bijdragen ter verbetering van de fysieke leefomgeving zijn investeringen in het openbaar gebied zoals infrastructuur (hoofdwegen), parken en openbare vervoervoorzieningen. Iedere eigenaar van een nieuw te bouwen woning, bedrijfspand of andere functie waarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig is, betaalt hier aan mee. Het bedrag wordt berekend per woning (woningequivalent). 

Het systeem van bijdragen en wijze van berekenen van het tarief  blijft in het jaar 2024 gelijk. De kosten van de investeringsprojecten zijn geïndexeerd met de parameters die ook bij de herziening van de bouwgrondexploitaties zijn gehanteerd.  Voor het bouwprogramma is rekening gehouden met de Woondeal en de intensivering van het bedrijventerrein de Run. Het tarief voor de bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving is herrekend en komt daarmee nu op € 7.211,- per woningequivalent per 1-1-2024. Het tarief in 2023 bedroeg € 8.333,- per woningequivalent. 

Voor woningen, bedrijfsbestemmingen, kantoren, detailhandel en commerciële voorzieningen wordt een vast bedrag per woningequivalent in rekening gebracht. Deze bijdrage wordt niet in rekening gebracht voor de bouw van sociale huurwoningen gebouwd door toegelaten instellingen of door particuliere ontwikkelaars die aan kunnen tonen dat deze woningen voor minimaal 30 jaar voor de doelgroep beschikbaar blijven (duurzame sociale huur woningen). Deze termijn van 30 jaar is ook opgenomen in de Woon(zorg)visie Veldhoven.

Bij sloop/nieuwbouwprojecten wordt alleen voor de extra toegevoegde m2 bestemming een bijdrage afgedragen.

Om de afdracht te kunnen verhalen op derden dient er een verband te zijn tussen de kostprijs van de aan te leggen voorzieningen en de hoogte van het af te dragen bedrag per woning (woningequivalent). Voor de berekening van het tarief voor de begroting 2024 is de lijst van investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving weer geactualiseerd en op basis hiervan is het nieuwe tarief berekend. Hierbij is ook gekeken naar de geprogrammeerde nieuwbouw van woningen en overige nieuwbouwprojecten. Zij dragen immers bij aan de investeringen. De actuele projecten zijn geactualiseerd en opnieuw berekenend met prijspeil 1-1-2023. Daarnaast is het woningbouwprogramma opnieuw tegen het licht gehouden. Ook is de grondslag voor de omrekening voor de verschillende andere functies, zoals voor bedrijfsvestigingen, met als uitgangspunt de nieuwe grondprijzen per 1-4-2023 herzien. Dit alles heeft een verlaging tot gevolg van  € 8.333,- naar € 7.211,- per woningequivalent.

Omdat in een kleinere woning gemiddeld minder mensen wonen wordt sinds 2017  rekening gehouden met de grootte van de woning. Er is hiervoor een gedifferentieerde bijdrage ingevoerd. Deze  gedifferentieerde bijdrage is gebaseerd op bruto vloeroppervlakte en ziet er als volgt uit, gebaseerd op het tarief voor 2024:
• woning tot 60m2 bvo :                               € 3.172,-  per woningequivalent;
• woning 60 – 90m2 bvo:                             € 6.345,-  per woningequivalent;
• woningen groter dan 90m2 bvo:         € 7.211,-  per woningequivalent.

Financiële bijdragen voor de realisatie van sociale huurwoningen
Om de realisatie van sociale huurwoningen in de gemeente te stimuleren en de voorraad sociale huurwoningen in de gemeente te vergroten zal, naar verwachting medio 2024, de mogelijkheid bestaan voor woningcorporaties (toegelaten instellingen) om bij de gemeente subsidie aan te vragen voor de realisatie van sociale huurwoningen. De woningcorporatie dient haar aanvraag te voorzien van een onderbouwing, waaruit blijkt dat deze bijdrage noodzakelijk is om het project financieel haalbaar te maken. De algemene subsidieverordening is in september 2023 hiervoor aangepast. De subsidieverordening zal nog nader worden uitgewerkt in een subsidieregeling. Hierin worden de doelen opgenomen die hiermee worden beoogd. Hoofddoel is het verbeteren van de betaalbaarheid en het gebiedsgericht stimuleren van de realisatie van sociale huurwoningen.

De hoogte van de subsidie per te bouwen sociale huurwoning dient nog te worden bepaald. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat dit subsidiebedrag € 3.000 per te bouwen sociale huurwoning bedraagt. Subsidiering vindt alleen plaats bij voldoende budget om de subsidie uit te keren. Met andere woorden er wordt een subsidieplafond ingesteld.

Vanaf 1 januari 2024 zal bij particuliere ontwikkelingen een financiële bijdrage worden gevraagd bij de realisatie van een vrije sectorwoning. Deze bijdrage wordt gebruikt voor de subsidiering nieuwbouw sociale huurwoningen. De heffing van deze bijdrage is vergelijkbaar met het systeem van de bijdragen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving. De bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving hebben een relatie met zowel woningbouw als de ontwikkeling van bedrijfslocaties of andere functies, zoals detailhandel. Dit geldt niet voor de bijdrage voor de bouw van sociale huurwoningen. Daarom wordt hiervoor alleen een bijdrage gevraagd bij de realisatie van vrije sectorwoningen. Uitgaande van een mogelijke subsidie van € 3.000 per te bouwen sociale huurwoning en de geprogrammeerde nieuwbouw van woningen in de komende jaren bedraagt deze bijdrage per vrije sectorwoning € 2.395. Vrije sectorwoningen zijn koopwoningen en huurwoningen met een huurprijs vanaf € 809,- (peildatum 1 juli 2023). Voor vrije sectorwoningen komen niet in aanmerking voor een huurtoeslag. Voor de bijdrage per woning wordt geen onderscheid gemaakt naar de grootte van de woning. Deze financiële bijdrage zal vanaf 1 januari 2024 worden gevraagd bij particuliere ontwikkeling van woningbouw.  Ook de gemeente, zal vanuit de gemeentelijke bouwgrondexploitatie, financieel bijdragen aan de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Conform de eisen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zal bij het afsluiten van een bouwgrondexeploitatie een nog te bepalen deel van de gerealiseerde winst worden geoormerkt voor dit doel. Uitgangspunt is dat een vergelijkbare bijdrage uit de gerealiseerde winst bij grondexploitaties wordt gedaan als bij particuliere ontwikkelingen. Ook hier wordt een bijdrage van € 2.395 per gerealiseerde vrije sectorwoning aangehouden voor subsidiëring nieuwbouw sociale huurwoningen. Voorwaarde hierbij is wel dat de gerealiseerde winst bij het afsluiten van de betreffende bouwgrondexploitatie van voldoende niveau is om deze bijdrage te kunnen doen. Alleen bouwgrondexploitaties voor woningbouw doen deze bijdrage.

Om zowel de financiële bijdrage als de subsidie te stroomlijnen wordt er een nieuwe bestemmingsreserve met dekkingsfunctie ingesteld. Deze Reserve stimulering bouw sociale huurwoningen wordt gevoed door de genoemde bijdrage bij de realisatie van een vrije sector woning en door de afroming van een deel van de realiseerde winsten bij het afsluiten van een bouwgrondexploitatie. 
Uit de reserve kunnen gelden worden onttrokken ten behoeve van het verstrekken van subsidies aan woningcorporaties/toegelaten instellingen voor nieuwbouw van sociale huurwoningen. Omdat de bestemmingsreserve niet negatief mag worden dienen er eerst voldoende financiële bijdragen te zijn ontvangen voordat subsidie kan worden verstrekt. Bij de start van het innen van bijdragen per 1 januari 2024 is de verwachting dat er medio 2024 voldoende middelen aanwezig zijn om te starten met de subsidiëring.

In juli 2019 heeft de Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) de notie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) uitgebracht. Hierin geeft zij richtlijnen en aanbevelingen met betrekking tot de financiële verwerking en verslaglegging van de gemeentelijke grondexploitatie. De notitie is een verzameling van grotendeels al eerder door de commissie uitgebrachte richtlijnen en aanbevelingen.

Looptijd grondexploitatie 10 jaar
Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geeft aan dat een grondexploitatie een looptijd heeft van 10 jaar. Doel hiervan is om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken. Deze 10 jaar wordt gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar gemotiveerd van kan worden afgeweken. Dit houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te beperken. In het verleden duurden de projecten Zilverackers en Habraken langer dan 10 jaar. Inmiddels duren ze maximaal 10 jaar. 

Tussentijdse winstneming van de grondexploitatie
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van de bouwgrondexploitatie. Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden genomen. 

Hierbij dient de Percentage Of Completion (POC)methode te worden gevolgd. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:
1. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
3. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).

Vanaf 1 januari 2016 is de wet ‘modernisering vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen’ in werking getreden. Volgens deze wet moeten overheden die winst of structureel overschotten behalen met activiteiten die concurreren met de markt, vanaf 2016 vennootschapsbelasting betalen. Belangrijkste doelstelling van de wet is het realiseren van een fiscaal gelijk speelveld tussen overheids- en private ondernemingen.