Grondbeleid

Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. 
Doel van dit beleid is dat grond in voldoende mate en op tijd beschikbaar is. Bijvoorbeeld voor woningbouw, wegen of wateropvang. Ook ontwikkelt de maatschappij zich en verandert het klimaat. Daarom moet de inrichting van de omgeving regelmatig worden aangepast.

 Er zijn drie hoofdvormen van grondbeleid:
•    Actief grondbeleid – Bij actief grondbeleid neemt de gemeente de touwtjes in eigen handen. De gemeente koopt de grond, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt vervolgens de grond. Bij grotere gebiedsontwikkeling vindt dit plaats in de vorm van een gemeentelijke bouwgrondexploitatie.
•    Faciliterend grondbeleid – Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente een passievere rol. Initiatiefnemers neme het hef in eigen handen. De gemeente legt de openbare werken aan waarvan de kosten worden verhaald op de initiatiefnemers.
•    Publiek private samenwerking – Bij Publiek private samenwerking (PPS) nemen de gemeente en de marktpartijen de grondexploitatie samen ter hand. Hierbij zijn allerlei vormen van samenwerking mogelijk.

In de Kadernota Grondbeleid staat aangegeven dat, daar waar de markt de aanzet geeft tot gebiedsontwikkeling, de voorkeur wordt gegeven aan faciliterend grondbeleid. Dit kan ook in de vorm Publiek Private Samenwerking.

In de jaarrekening worden de verwachte resultaten van de bouwgrondexploitaties weergegeven. We hebben de verplichting om tussentijds winst te nemen en bij een te verwachten verlies een verliesvoorziening op te nemen. Deze en het resultaat bij afsluiting komen ten gunste/ten laste van de algemene dienst (algemene reserve).

In onderstaand overzicht zijn de bouwgrondexploitaties (hierna: BGE’s) weergegeven die opgenomen zijn in de jaarrekening 2024.  Voor de uitgangspunten en de definities van het grondbeleid wordt verwezen naar de Kadernota Grondbeleid 2023 en naar de begroting 2025.  In het overzicht zijn ook de winstnemingen en de mutaties in de voorliesvoorziening opgenomen die elders in deze paragraaf wordt toegelicht. De genoemde bedragen in de paragraaf dienen vermenigvuldigd te worden met € 1.000.

Tweemaal per jaar worden alle BGE’s van de gemeente Veldhoven herzien. Halverwege het jaar worden de BGE’s herzien ten behoeve van de meerjarenplanning bij de begroting en aan het eind van het jaar worden de BGE’s herzien in het kader van de jaarrekening. Deze paragraaf gaat specifiek in op de herziening in het kader van de jaarrekening 2024.

Bij het herzien van de diverse bouwgrondexploitaties wordt bekeken of de ramingen en/of planning moet worden aangepast ten opzichte van de berekeningen van de begroting 2025. Oorzaak van de aanpassing ligt bijvoorbeeld in een gewijzigd ruimtegebruik of aangepaste planning van uitgifte.

Bij de jaarrekening wordt niet alleen terug gekeken naar het afgelopen jaar, maar ook vooruit naar de komende jaren. Hierbij wordt rekening gehouden met prijsontwikkelingen en inflatie.

Ten behoeve van de bouwgrondexploitaties van de jaarrekening 2024 is rekening gehouden met de inzichten op het gebied van woningbouwplanning en bedrijfskavelplanning. Deze wordt gebruikt als input voor de planning van de grondopbrengsten in de grondexploitatie.

Met het grondbeleid kan de gemeente invloed uitoefenen op de realisatie van doelstellingen van gebiedsontwikkelingen en de beleidsterreinen die daarmee verband houden, zoals verkeer en vervoer, cultuur, welzijn, onderwijs, sport, recreatie en natuur, volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, duurzaamheid en milieu. Daarnaast heeft het grondbeleid invloed op de financiële situatie van de gemeente. De kosten en de opbrengsten van gebiedsontwikkelingen en de hiermee samenhangende risico’s zijn van belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

Vanaf 2018 is de vraag naar woningen sterk toegenomen. Deze toegenomen vraag versterkt het vertrouwen dat de prioriteitstelling, die is aangebracht in een aangepaste woningbouwplanning, reëel is. Op een fors aantal ontwikkellocaties in Veldhoven wordt momenteel gebouwd. De vraag naar particuliere bouwkavels en bedrijfskavels is in de afgelopen jaren sterk toegenomen en dit is in 2024 ook aangehouden. In deze jaarrekening is de meerjarenraming aangepast naar aanleiding van de veranderende marktsituatie. Ook is rekening gehouden met stijgende kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de gemeentelijke gronden en de aanleg van infrastructuur. 

Problematiek naar aanleiding van stikstof,  PFAS en de energietransitie en netcongestie.
Bij nieuwbouwprojecten moet de bijdrage aan de stikstofdepositie worden beperkt. Door middel van een quick-scan is regionaal onderzocht wat de gevolgen hiervan zijn voor een aantal woningbouwprojecten in de regio. Belangrijk is om de stikstofemissie in de gaten te houden bij o.a. het transport en de bouwwerkzaamheden bij nieuwbouw. 
De energietransitie en de netcongestie veroorzaken momenteel veel belemmeringen bij de realisatie van nieuwe woningen, voorzieningen en bedrijfslocaties. Dit leidt ook tot vertraging in de gebiedsontwikkeling en in de verkoop van grond.

Problematiek naar aanleiding van het Didam arrest
De overheid is, na de uitspraak van de Hoge Raad in het Didam arrest eind 2021, verplicht om mededingingsruimte te bieden bij de verkoop van haar percelen grond of andere onroerende zaken. Er moet ruimte geboden worden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar percelen grond of andere onroerende zaken indien er meerdere gegadigden zijn voor een aankoop. Dit is anders dan voorheen, waarbij het gangbaar was dat overheden hun grond of andere onroerende zaken één-op-één verkochten of verhuurden. Door juristen wordt geadviseerd om het Didam arrest ook te betrekken bij verhuur en verpachting van grond of ander vastgoed. Het college heeft algemene systeemafspraken vastgesteld die aangegeven wat vanuit juridisch perspectief de gevolgen zijn van het Didam arrest. 

De projecten in Veldhoven zijn getoetst aan het Didam arrest. Een deel van de lopende woningbouwprojecten krijgt helemaal niet te maken met het Didam arrest, omdat de grondverkoop al had plaatsgevonden voordat de Hoge Raad uitspraak had gedaan over het Didam arrest. Een ander deel van deze projecten voldoet aan de voorwaarden die het Didam arrest stelt. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de verkoop van particuliere woningbouwkavels in Zilverackers. Hiervoor heeft een openbare selectieprocedure plaatsgevonden. Tenslotte is een deel van de projecten waarbij er van kan worden uitgegaan dat er redelijkerwijs maar één potentiële koper aanwezig is. Voor deze projecten wordt de voorgenomen verkoop gepubliceerd.

Woningbouw en voorzieningen 

Met de gemeenten in de regio, de provincie en het Rijk is het Verstedelijkingsakkoord SGE (2022) en de Woondeal Zuidoost Brabant (2023) gesloten. De opgave in het wonen en de aansturing hierop via provincies en regio’s wordt bovendien nog vertaald in de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Een belangrijk aandachtspunt in die wet is de betaalbaarheid van de nieuwbouw. Het Rijk heeft daarvoor o.a. financiële middelen beschikbaar gesteld om publieke tekorten op te heffen via de Woningbouwimpuls. Er zal ook nog aanvullend instrumentarium van het Rijk volgen dat ten dienste van het volkshuisvestingsbeleid kan worden ingezet.

De nieuwbouwopgave vanuit de Woon(zorg)visie Veldhoven (vastgesteld in april 2023) is om tot 2032 zo’n 5.000 woningen toe te voegen. Ook richting 2040 wordt verdere groei verwacht. Daarbij wordt sterk gestuurd op de betaalbaarheid en toekomstbestendigheid van de woningen en de differentiatie van de woningvoorraad. De kosten en prijzen voor nieuwbouw zijn nog altijd hoog. In combinatie met de gestegen hypotheekrente betekent dit dat bepaalde groepen mensen minder verhuisbereid zijn of minder mogelijkheden hebben om een woning te kopen. Dit geldt echter vooralsnog niet voor alle groepen woningzoekenden, waardoor de vraag in de Brainport regio onverminderd hoog blijft. De haalbaarheid en betaalbaarheid van nieuwbouw staat echter wel onder druk. Zoals het er nu naar uitziet, wordt ongeveer 2/3 van de nieuwe woningen in het betaalbare segment gerealiseerd en bijna 30% in de sociale huursector.

Zilverackers, Kransackerdorp

De grondexploitatie Zilverackers heeft betrekking op een gebiedsontwikkeling met wonen in het landschap, gelegen in het westen van de gemeente Veldhoven. Het totale gebied Zilverackers wordt ontsloten door de Zilverbaan, deze noord-zuid verbinding is medio 2018 in gebruik genomen. Het plan bestaat uit het hoofddorp Huysackers met daaromheen een krans van kleinere erven, buurtjes en gehuchten (Kransackerdorp). In het plan Zilverackers waren in totaal circa 1250 woningen voorzien, op basis van het Afsprakenkader Wonen van het SGE van 2017. Dit afsprakenkader is herijkt in 2022 waarbij de beperking op de aantallen is komen te vervallen.

Gebiedsontwikkeling Zilverackers kent twee bestemmingsplannen. Huysackers is inmiddels op enkele woningen na gereed. De brede school is in 2024 in gebruik genomen en de openbare ruimte inclusief groen en speelvoorzieningen wordt begin 2025 afgerond. Voor het Kransackerdorp is in 2018 een Ontwikkelvisie met kaders vastgesteld door de gemeenteraad gevolgd door een Bestemmingsplan Kransackerdorp in 2021. Dit bestemmingsplan is opnieuw vastgesteld in 2023 en 2024 en op 29 januari 2025 onherroepelijk geworden. In november 2023 is door de gemeenteraad een motie aangenomen om de Ontwikkelvisie te herijken op basis van economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Deze herijking is in 2024 ingezet en wordt in 2025 afgerond. Naast de ontwikkelingen op de woningmarkt wordt hierin extra aandacht besteed aan de behoefte aan zorg- en commerciële voorzieningen en welke effecten dit heeft op de laatste nog te ontwikkelen woonvlekken.

De meeste woongebieden in het Kransackerdorp, inclusief delen van het landschap, zijn inmiddels gerealiseerd of in ontwikkeling. In 2024 zijn 18 extra bouwkavels in verkoop gebracht. Begin 2025 zal ook de openbare ruimte voor Bosackers en De Erven gereed zijn. Het Gehucht Zuid wordt vanaf 2025 gebouwd. Gehucht Noord, Bosgehucht-Klooster en Landschappelijke Erven volgen na de herijking. Wanneer de herijking definitief wordt gemaakt zal deze in grondexploitatie Zilverackers worden doorgevoerd.

Springplank

Voor het projectgebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan voor maximaal 130 appartementen en een wijkvoorziening. Het project Springplank heeft in de woningbouwversnelling hoge prioriteit gekregen. In 2021 heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden met onder andere als doel te onderzoeken hoe financieel om te gaan met ’t Tweespan. Eind 2021 is door de stuurgroep woningbouwversnelling, mede naar aanleiding van de uitkomsten van de marktconsultatie, besloten tot een prijsvraag, welke is uitgezet in 2022 in de vorm van een verkoopprocedure. Na de zomer van 2022 is een partij geselecteerd om de grond aan te verkopen. Er worden sociale- en middeldure huurwoningen gerealiseerd, onder meer om doorstroming binnen de wijk mogelijk te maken. Vanaf dat moment tot eind 2023 is het volledige proces tot aan aanvraag omgevingsvergunning doorlopen. De grond is 8 november gepasseerd bij de notaris. Bouw is op 11 november meteen gestart. 

Slot-Oost

Het project Slot-Oost betreft een woningbouwlocatie. Het plangebied is gelegen in het noordoosten van de gemeente Veldhoven omsloten door de Heerbaan, de Heistraat en een bestaande woonwijk. De gemeenteraad heeft in het verleden het besluit genomen om in het plangebied max. 60 woningen mogelijk te maken. In juli 2020 is er een vervolgovereenkomst afgesloten voor de ontwikkeling Slot-Oost door gemeente en Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. Het bestemmingsplan is in december 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Er waren 5 beroepen ingediend. De RvS heeft het besluit in november 2024 genomen dat de beroepen ongegrond zijn. De omgevingsvergunning is in Q2 2024 verleend. Hierop zijn zienswijzingen ingediend en in Q4 2024 heeft de bezwarencommissie het advies gegeven dat de bezwaren ongegrond zijn. Hierop moet nog een Besluit op bezwaar (BOB) genomen worden genomen. Afronding hiervan in Q1 2025.

Noordrand Zandven (woningbouw)
Het project Noordrand Zandven betrof voorheen enkel een kleinschalig bedrijventerrein met naast bedrijven ook woon-werkkavels. Vanuit de markt was er nauwelijks vraag naar woon-werkkavels. In 2019 is er voor een ander concept gekozen. Woningen en bedrijven worden los van elkaar verkocht. Het  bestemmingsplan hiervoor is op 17 december 2019 door de raad vastgesteld. Op basis hiervan is de bouwgrondexploitatie bijgesteld. Alle woningbouwkavels zijn inmiddels verkocht. Er dient enkel nog woonrijp gemaakt te worden. De grondexploitatie wordt afgesloten in 2025. 

Djept

Djept, momenteel agrarisch/landschappelijk gebied, bestaat uit verschillende deelgebieden die geografisch aan elkaar zijn aaneengesloten. Het gebied wordt omringd door Heerbaan-Smelen-Traverse en de straat Djept en is gelegen op steenworpafstand van het Citycentrum. Djept betreft een inbreidingslocatie van 302 woningen waarvan 70% van de woningen in het betaalbare (sociale- en middeldure) segment; 212 betaalbare woningen voor ouderen, starters, internationale werknemers en aandachtsgroepen en 90 woningen in het hogere prijssegment. In totaal 287 appartementen en 15 grondgebonden woningen in een landschapspark. In het gebied is veel aandacht voor goede fietsverbindingen en de introductie van een speels en uitnodigend voetgangersnetwerk met nieuwe verbindingen in en om het gebied.

Gansepoel

Project Gansepoel ontleent zijn naam aan de voormalige basisschool De Gansepoel in de Veldhovense wijk d’Ekker. Deze basisschool is 14 jaar geleden gesloten en sindsdien heeft het terrein als groen grasveld met bomen in de wijk gelegen. De gemeente Veldhoven is eigenaar van de kadastrale percelen van de voormalige basisschool. Het doel van project Gansepoel is het voorzien in additionele betaalbare woningen met aandacht voor een hoge kwaliteit van de leefomgeving voor nieuwe en bestaande bewoners. Bovendien kan er door de realisatie van het project doorstroming in de wijk op gang komen. Senioren verlaten hun eengezinswoning en gaan naar een nieuwbouw appartement. De eengezinswoningen die daarbij vrij komen, komen beschikbaar voor (jonge) gezinnen. De wijk kan daarmee een verjongingsslag krijgen. In het plangebied worden 56 sociale huurappartementen gerealiseerd door Woonbedrijf.  Bij de tweede Burap 2022 is een voorbereidingskrediet aangevraagd van € 125.000. De reeds gemaakte kosten zijn ingebracht bij de opening van de BGE per 1-1-2023. De grondexploitatie wordt afgesloten in 2025. 

Bedrijventerreinen

Habraken

De bouwgrondexploitatie Habraken heeft betrekking op een bedrijventerrein, gelegen ten noordwesten van de kern van Veldhoven. De gemeente Veldhoven is bezig het bedrijventerrein Habraken gefaseerd te ontwikkelen en uit te geven. Naar aanleiding van prognoses in regioverband is gestart met een traject om te komen tot regionale afspraken over bedrijventerreinen. In de regionale afstemming is besproken dat niet één op één wordt uitgegaan van de provinciale behoefteraming. Dat heeft geleid tot afspraken die door de 9 gemeenteraden van de betrokken gemeenten zijn vastgesteld.

De regionale afspraken hadden de volgende consequenties voor Habraken:

• De gemeente geeft grond uit in fase I, IIa en IIb.;
• fase III, IV en V stond tot eind 2020 aangeduid als special (“oranje”) of op rood maar is nu op groen gezet. En mag dus uitgegeven worden.

Hiervoor zijn 3 bestemmingsplannen in procedure:

• • Bestemmingsplan ‘Habraken Regulier’, dit gaat over ongeveer 6,2 ha reguliere bedrijfsgrond en is sinds 20 december 2023 geheel onherroepelijk en in werking.
  • Bestemmingsplan ‘Habraken, zuidwest hoek Oersebaan-Vooraard’, dit gaat over ongeveer 4,8 ha bedrijfsgrond dat is verkocht aan een bedrijf dat plaats moest maken voor woningbouw in Zilverackers. Het plan is sinds 20 december 2024 onherroepelijk.
  • Ontwerpbestemmingsplan ‘Afronding Habraken’, dit gaat over ongeveer 35,9 ha reguliere bedrijfsgrond. Een onderdeel hiervan is een aangepast Beeldkwaliteitsplan (update) en Exploitatieplan. Op 18 december 2023 is hiervoor een informatieavond gehouden. Het plan heeft van vrijdag 22 december 2023 tot en met donderdag 1 februari 2024 ter inzage gelegen. Zowel op het Bestemmingsplan als het Exploitatieplan zijn zienswijzes op ingediend. Planning is om het bestemmingsplan in maart 2025 door de raad vast te laten stellen.
• Het visie ambitiedocument is in Q2 2024 vastgesteld.
• Er wordt een uitgiftecriteria opgesteld en vastgesteld in 2025.
• De financiële gevolgen van het schrappen van de 14,6 ha uitgeefbare meters zijn in 2017 financieel verwerkt, hiervoor is geld ontvangen vanuit de regio en toegevoegd aan de reserve van de algemene dienst. Een deel van de geschrapte 14,6 ha is eigendom van derden. Het gesprek loopt of deze eerder ontvangen vergoedingen terugbetaald moeten worden. Dit heeft geen invloed op het resultaat van de BGE.

Voor bedrijven is het momenteel niet mogelijk om aan te sluiten op het net. Dit heeft gevolgen voor de uitgifte van de gronden op Habraken. Bedrijven gaan niet kopen als ze geen aansluiting hebben; ze kunnen immers dan niet hun bedrijfsvoering uitvoeren. Met deze reden is de exploitatie verlengd tot 2035.

Noordrand Zandven (bedrijventerrein)
De exploitatie Noordrand Zandven heeft betrekking op een bedrijventerrein in Veldhoven gelegen ten noorden van de kern van Veldhoven en ten oosten van het (grotere) bedrijventerrein Habraken. In 2019 zijn de werkkavels losgekoppeld van de woonkavels. Alle bedrijfskavels zijn verkocht.

Het herzien van de diverse bouwgrondexploitaties betekent dat de ramingen en/of planningen zijn aangepast ten opzichte van de berekeningen van de begroting 2025. Een grondslag hiervoor ligt in een gewijzigd ruimtegebruik of een aangepaste planning van gronduitgifte als gevolg van de gewijzigde marktvraag. Ten behoeve van de bouwgrondexploitaties van de jaarrekening 2024 is rekening gehouden met de woningbouwplanning en bedrijfskavelplanning.

a.    Parameters
De parameters vormen input voor de berekeningen bij de jaarrekening 2024. Alle bouwgrondexploitaties gaan uit van de netto contante waarde per 01-01-2025. De hierbij gehanteerde parameters zijn:
• Rente 1,6% op jaarbasis;
• Disconteringsvoet 2,0% (op basis van ECB en BBV-regelgeving);
• Kostenstijging op jaarbasis o.b.v. Metafoor:
   •    4% in 2024, 4,5% in 2025, 3,5% in 2026, 3% in 2027, daarna 2%;
• Opbrengstenstijging op jaarbasis o.b.v. Metafoor en STEC;
   •    bij woningbouw 5% in 2025, 3,5% in 2026, 3,5% in 2027, daarna 2%;
   •    bij bedrijventerreinen gezien beleid 0%.

b.    Financiële bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen ter verbetering van kwaliteit van de fysieke leefomgeving

Gebiedsoverstijgende investeringen ter verbetering van kwaliteit van de fysieke leefomgeving (voorheen: Bovenwijkse Voorzieningen, BoVo) zijn investeringen in het openbaar gebied zoals infrastructuur (hoofdwegen), parken en openbare vervoervoorzieningen. Bij een particulier verzoek tot een bestemmingsplan(wijziging) voor de bouw van woningen of bedrijfsruimten wordt hiervoor een bijdrage gevraagd. dit gebeurt tegelijk met het gemeentelijk kostenverhaal,  in meeste gevallen door middel van een anterieure exploitatieovereenkomst. Het bedrag wordt berekend per woningequivalent. Dit vindt niet plaats bij de gemeentelijke bouwgrondexploitaties omdat deze bijdrage reeds is verrekend in de grondprijs.

c.    Afgesloten complexen in 2024
Geen complexen afgesloten. 

d.    (Tussentijdse) winstnemingen
Bij de jaarrekening 2024 heeft er, als gevolg van de winstnemingen, een mutatie op de algemene vrije reserve plaatsgevonden ter grootte van  € 279 . Door regelgeving van de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) voor tussentijdse winstnemingen moet winst worden genomen naar rato van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Een zekerheidsmarge om minder of geen winst te nemen kan alleen worden gehandhaafd als er nog onzekerheden bestaan over de nog te realiseren baten of lasten.  Voor project Habraken is de 10jaars termijn overschreden. Conform de regelgeving BBV is het daarom niet toegestaan om tussentijdse winst te nemen.  Omdat de bouwgrondexploitatie eerder wel binnen de 10jaars termijn viel en eerder wel winst genomen moest worden dient er dit jaar winst teruggenomen te worden.

Bij de volgende projecten is in de jaarrekening 2024 tussentijds winst genomen:
908200    Habraken                     -/-    €   1.746
911100    Springplank                          €   1.600

913000    Noordrand Zandven       €       100
917800    Gansepoel                             €       325

e.    Verlieslatende complexen
In onderstaand overzicht wordt weergegeven voor welke bouwgrondexploitaties, met een negatief eindresultaat, een voorziening verlieslatend complex wordt opgenomen. Ook wordt weergegeven welk verlies (in een eerder stadium) bij de jaarrekening 2023 werd verwacht. 
Het treffen van een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies.

 
f.    Nazorgbudget
Niet van toepassing door dat we in 2024 geen grondexploitaties afsluiten. 

g.  Aandachtspunten
In de jaarrekening worden wederom risicoanalyses voor het grondbedrijf opgenomen. 

Op basis van bovengenoemde uitgangspunten en stand van de projecten bedraagt het resultaat van de jaarrekening 2024 op eindwaarde € 1.076 positief. Daarnaast wordt er in de toekomst in totaal € 552 aan geraamde winstnemingen verwacht. In 2024 is in totaal € 279 aan winst genomen. In eerdere jaren was reeds € 7.880 aan winst genomen. Opgeteld is dat € 8.159. Dit laatste getal komt terug in onderstaande tabellen. 

Onderstaand volgt een overzicht van de verschillen van de eindresultaten bij de begroting 2025 en jaarrekening 2024. Daarnaast worden de verschillen van de eindresultaten begroting 2025 en jaarrekening 2024 weergegeven.

Begroting 2025 <-> Jaarrekening 2024 (bedragen x € 1.000,-) 

Door afronding ontstaat er een verschil van + of -1. 

Verklaring van verschillen > € 500:

908200 Habraken:
Analyse van het verschil:

• De kosten voor bouwrijp maken zijn afgenomen doordat kosten zijn geactualiseerd en gelijkgesteld aan de besteksraming. 
• Planontwikkelingskosten zijn toegenomen door herziening van loonkosten en de verlenging van de BGE met 5 jaar naar 2035. 
• Toename van de kostenstijgingen door verlenging van de BGE met 5 jaar en het actualiseren van de kostenstijgingspercentages.
• Toename van rentekosten door verlenging van de BGE. 

908500 Zilverackers:
Analyse van het verschil:

• De kosten voor groen/ water zijn verhoogd door actualisering van het normbedrag.
• De kosten voor bouwrijp maken zijn afgenomen door bijstelling van de normbedragen en het verhogen van een post voor het verleggen van een hoge druk waterleiding. 
• De kosten voor woonrijp maken zijn lager uitgevallen door mutaties in de rijbaanlengtes. Daarnaast vallen de totale kosten voor woonrijp maken lager uit doordat kosten van woonrijp maken tijdens het bouwrijp maken zijn uitgevoerd. 
• Planontwikkelingskosten zijn toegenomen door herziening van loonkosten en het verlengen van de BGE met 2 jaar naar 2030. 
• Toename van de kostenstijgingen door verlenging van de BGE met 2 jaar en het actualiseren van de kostenstijgingspercentages.
• Toename van de opbrengstenstijgingen door het actualiseren van de opbrengstenstijgingspercentages en het verschuiven van de ramingen in de tijd.
• Toename van rentekosten door verlenging van de BGE.

911400 Slot-Oost:
Analyse van het verschil:

• Cumulatief zijn kosten toegenomen voor onder andere groen/ water, openbare verlichting, bouwrijp maken en planontwikkeling. Dit leidt tot een verlaging van de winstneming.  

917700 Djept:
Analyse van het verschil:

• De kosten voor woonrijp maken zijn verhoogd door indexering en doordat kosten niet meer aan bouwrijp maken zijn toebedeeld, maar aan woonrijp maken. 

Bij deze doorrekening horen een aantal kanttekeningen:
•    Het resultaat van de bouwgrondexploitatie wordt sterk bepaald door de opbrengst van de grondverkopen. In 2024 zijn de kosten in verhouding meer toegenomen dan de opbrengsten.

•    In de berekening is gerekend met grondprijzen 2024 waar dit op basis van de stand van onderhandelingen mogelijk was.

Mede door deze kanttekeningen kan het aangegeven resultaat wijzigen. Zoals gebruikelijk hebben we ook de risico’s van de BGE’s geactualiseerd. We kunnen de risico’s opvangen binnen de resultaten van de BGE’s. Waar dit niet kan is een verliesvoorziening getroffen.

Jaarrekening 2023 <-> Jaarrekening 2024

Door afronding ontstaat er een verschil van + of -1. 

Verklaring van verschillen > € 500:
Voor alle BGE’s zijn de rentekosten toegenomen ten opzichte van jaarrekening 2023.

908200 Habraken:
Analyse van het verschil:
•    Verwervingskosten  zijn toegenomen op door een hogere taxatiewaarde op te verwerven gronden van derden.
•    Planontwikkelingskosten zijn toegenomen door herziening van loonkosten en de verlenging van de BGE met 5 jaar naar 2035.
•    Opbrengsten bedrijven terreinen is toegenomen door actualisatie van de grondprijzen en doordat er meer gronden worden verkocht.
•    De bijdragen zijn verlaagd door aanpassing in de exploitatiebijdrage omdat een eigenaar in het gebied zelf zijn gebied bouwrijp maakt en ook onderzoeken uitvoert.
•    De kostenstijging is toegenomen mede door de verlenging van de looptijd met 5 jaar naar 2035.

908500 Zilverackers:
Analyse van het verschil:

• De milieukosten zijn afgenomen naar aanleiding van een actualisatie van de archeologiekosten.
•  De kosten groen/ water, totale kosten bouwrijp maken en de totale kosten woonrijp maken zijn geïndexeerd en geactualiseerd.
•  Planontwikkelingskosten zijn toegenomen door herziening van loonkosten en het verlengen de BGE met 2 jaar naar 2030. 
• Opbrengsten toegenomen door actualiseren van de grondprijzen conform grondprijzenbrief 2024. 
• De kostenstijging is toegenomen door verlenging van de grondexploitatie met 2 jaar en  doordat kosten in de  tijd zijn doorgeschoven.
• De opbrengstenstijging is toegenomen door verlenging van de grondexploitatie met 2 jaar en  doordat opbrengsten in de  tijd zijn doorgeschoven.

911400 Slot Oost:
Analyse van het verschil:
•    Cumulatief zijn kosten toegenomen voor onder andere groen/ water, openbare verlichting, bouwrijp maken en planontwikkeling. Dit leidt tot een verlaging van de winstneming.  

917700 Djept:
Analyse van het verschil:

•    De kosten voor woonrijp maken zijn verhoogd door indexering en doordat kosten niet meer aan bouwrijp maken zijn toebedeeld maar aan woonrijp maken. 

Onderstaand wordt een inzicht gegeven in het resultaat van de afgelopen vijf jaar van de BGE’s welk nog een looptijd hebben van 5 jaar of langer. Dit om inzicht te krijgen in het verloop van het resultaat van een langlopende BGE en zo nodig sneller te kunnen acteren indien een negatieve tendens zichtbaar is. 

908200 Habraken

  
BGE Habraken heeft een aanpassing binnen de grondprijzen bedrijventerreinen ondergaan conform opgave bureau Stec. Deze wijziging is in twee stappen in 2020 en vervolgens in 2021 doorgevoerd. Dit gaf voor beide jaren als resultaat een hogere opbrengst en daarmee een hoger resultaat. Vanaf 2023 mogen we alle gronden uitgeven waardoor het project een nog hoger resultaat heeft. In 2024 is een overeenkomst gesloten voor de aankoop van grond met een derden, waardoor de verwervingskosten zijn gestegen en exploitatiebijdragen zijn gedaald. Dit leidt tot een lager projectresultaat in 2024 ten opzichte van 2023. 

908500 Zilverackers

Binnen BGE Zilverackers zijn over de jaren heen verschillende aanpassingen doorgevoerd welke een nadelig effect hebben gehad op het projectresultaat. 
De grootste wijziging bestaat uit het hanteren van een realistischer percentage uitgeefbaarheid. Tevens is een woonvlek komen te vervallen. Beide aanpassingen hebben direct invloed gehad op de hoeveelheid uitgeefbare bouwgrond binnen het ontwikkelgebied. Ook zijn in de tijd twee eerder onvoorziene grondverwervingen in het ontwikkelgebied toegevoegd welke gezorgd hebben voor een toename in de verwervingskosten. Daarnaast zijn de planontwikkelingskosten in de loop der jaren toegenomen, een oorzaak hiervan is de toename aan inhuurkosten voor de woningbouwversnelling. Tot slot zijn in de laatste jaren de kostenramingen voor het bouw- en woonrijp maken en daarmee ook het groen/ water meermaals gestegen door actualisaties op basis van aanbestedingen en realisatiecijfers. Met name groen/ water heeft in 2024 tot een substantiële toename van de kosten geleid. 

Om inzicht te verkrijgen in de aannames en de bandbreedtes van de eindwaarden zijn er enkele scenario’s doorgerekend met aangepaste parameters. Er is een scenario berekend voor rente, opbrengstenindexering, kostenindexering en een combinatie van rente en opbrengstenindexering, allen gebaseerd op de resultaten van de bouwgrondexploitaties bij de jaarrekening 2024. Het resultaat van de jaarrekening 2024 bedraagt op eindwaarde € 1.076 positief (en daarnaast in totaal € 8.711 aan winstnemingen).

Indien de rente van alle BGE’s met 1,0% toeneemt (van 1,6% naar 2,6%), dan bedraagt het eindsaldo € 1.024 negatief (en in totaal € 8.711 aan winstnemingen). Conclusie is dat de som van alle BGE’s door de winstnemingen positief blijft. 

Indien de opbrengststijging van alle BGE’s 0,0% bedraagt over de gehele looptijd, dan bedraagt het eindsaldo € 5.441 negatief (en in totaal € 8.711 aan winstnemingen). De conclusie is dat de som van alle BGE’s door de winstnemingen positief blijft. 

Indien de kostenstijging van alle BGE’s met 1,0% toeneemt, dan bedraagt het eindsaldo € 1.036 negatief (en in totaal € 8.711 aan winstnemingen). De conclusie is dat de som van alle BGE’s door de winstnemingen positief blijft. 

Indien het rentescenario en het opbrengstenscenario gecombineerd worden dan bedraagt het eindsaldo € 7.775 negatief (en in totaal € 8.711 aan winstnemingen). De conclusie is daarmee dat de som van alle BGE’s door de winstnemingen positief blijft. 

Het grootste effect heeft het gecombineerde rente en opbrengstenstijgingsscenario. En dan specifiek het opbrengstenscenario. Dit komt omdat de gemeente in totaal nog € 117.205 aan opbrengsten verwacht. Van die verwachte opbrengsten komt circa tweederde (2/3)  uit verkopen van woningbouwterreinen en eenderde (1/3) uit verkopen van bedrijventerreinen. 
 
De gemeente heeft conform raadsbeleid een risicoanalyse opgesteld voor het plan Habraken. Zoals gangbaar, zijn de risico’s voor dit project geïnventariseerd, en afgezet tegen de verwachte contante waarde (het resultaat). Uit de inventarisatie kwam een landelijk stikstofrisico. Daarnaast zijn ook het Didam arrest, congestie op het elektriciteitsnet en PFAS risico’s binnen deze BGE. Het standpunt van de gemeente is dat bovengenoemde risico’s in de huidige BGE-berekening opgevangen kan worden.   

De gemeente heeft conform raadsbeleid een risicoanalyse opgesteld voor het plan Zilverackers. Zoals gangbaar, zijn de risico’s voor dit project geïnventariseerd, en afgezet tegen de verwachte contante waarde (het resultaat). Uit de inventarisatie kwam een planologisch- en afzetrisico omdat er een nieuw bestemmingsplan is opgesteld en een landelijk stikstofrisico. De verliesvoorziening is bijgesteld naar het negatieve resultaat van de BGE.

Om dit risico voor Zilverackers te beperken zijn de volgende beheersmaatregelen getroffen:
1.    De gemeente geeft, vanwege de huidige behoefte vanuit de markt en risicobeheersing, zowel voor projectmatige bouw als voor particuliere kavels versneld grond uit. Het projectmatige deel van Huysackers is verkocht.  Bosackergehucht is nagenoeg uitgegeven, het Gehucht Zuid wordt vanaf 2025 gebouwd en Villapark in het bos volgt ook in het komend jaar.  De meeste woongebieden in het Kransackerdorp, inclusief delen van het landschap, zijn daarmee gerealiseerd of in ontwikkeling. In 2024 zijn 18 extra bouwkavels in verkoop gebracht. Begin 2025 zal ook de openbare ruimte voor Bosackers en De Erven gereed zijn.  Tot slot resteren de nog uit te geven deelgebieden Gehucht Noord, Het Klooster, Bosgehucht, Wonen in de Natuur en De Landschappelijke Erven.

2.    Regionale afspraken met betrekking tot woningbouwaantallen en de kwaliteit van de woningbouwlocaties bieden voldoende zekerheid over de gemeentelijke gronduitgifte;
3.    Momenteel wordt kritisch gekeken naar de kostenramingen, en wordt bekeken op welke onderdelen nog kostenbesparingen zijn te realiseren.
4.    De plannen van Zilverackers zijn ruimtelijk flexibel van opzet en kunnen bijgesteld worden.