Programma 8 l Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

We ontwikkelen in 2024 samen met onze partners een actieplan gericht op het bevorderen van bewustwording en doorstroming, in het kader van passend wonen in elke levensfase.  Specifieke aandacht voor senioren. Daarbij richten wij ons op zowel koop als (sociale en vrije sector) huur.  Denk bijvoorbeeld aan Seniorenpunt, woonmakelaar, ontzorgen met verhuizen, etc.).  We stimuleren daarin ook dat onze inwoners eigen verantwoordelijkheid nemen voor toekomstbestendig wonen. We leggen verbinding met lopende projecten vanuit duurzaamheid: o.a. ontzorging verduurzaming koopwoningen, onderzoek benutten natuurlijke momenten. Ook de rol van de SNV-stimuleringslening (tbv. aanpassingen  voor verduurzaming of om langer thuis te wonen) wordt hierin betrokken.

Na het werven van een nieuwe medewerker is in 2024 gestart met een verkenning en is dit onderwerp besproken aan de Samenwerkingstafel Wonen en Zorg. Het opstellen van het actieplan loopt door in 2025 zodat er direct een uitvoeringsparagraaf aan gekoppeld kan worden. 

In Q4 van 2024 wordt gestart met een onderzoek naar de mogelijkheid van een pilotproject met een voorrangsregeling voor mensen die binnen hun eigen wijk willen doorstromen. We willen op die manier ruimte bieden aan zowel jong als oud, waarvoor het sociaal netwerk in de nabijheid belangrijk is.  Het onderzoek moet halverwege 2025 gereed zijn.

Eind 2024 zijn de gemeenteraden van het SGE via een webinar door het SGE geïnformeerd over de regionale voorrangsanalyse. Hierbij is gebleken dat er onvoldoende onderbouwing is voor een voorrangsregeling voor eigen inwoners en bepaalde beroepsgroepen. Corporaties passen bij nieuwbouw al regelingen toe om bijvoorbeeld ouderen te laten doorstromen vanuit eengezinswoningen naar gelijkvloerse woningen. Dit is in 2024 met succes toegepast in project Gansepoel. Het laatste deel van de verkenning gaat over de mogelijkheden om ook met marktpartijen een pilot rond doorstroming te doen.   

We ontwikkelen een visie op kansen voor (grootschalige) herstructurering van bestaande woonwijken, in nauwe samenspraak met de corporaties en overige stakeholders. Daarbij onderzoeken we actief de koppelkansen met andere ontwikkelingen in die gebieden, bv. rondom wonen en zorg, veiligheid, openbare ruimte, mobiliteit, klimaatbestendigheid en energietransitie.  Eind 2024 wordt dit gestart.  In het najaar van 2025 moet de visie gereed zijn.

Er is een kleine vertraging op het opstarten van deze visie op herstructurering. Begin 2025 wordt dit opgestart.

We maken in 2024 met beoogde partners een plan om te komen tot projecten voor woonvoorzieningen voor mensen (een mix van doelgroepen) die snel en/of tijdelijk een woning nodig hebben. Voorlopige ambitie ca. 250 woningen in sociale en middeldure huur voor 2030. Dit kan, maar hoeft niet uitsluitend, in de vorm van tijdelijke woningen.   

In burap 2 en  3 is al aangegeven dat deze activiteit niet hoeft te worden doorgezet als afzonderlijk plan. Deze opgave wordt geïntegreerd in de totale woningbouwopgave.

We actualiseren de meerjarige prestatieafspraken met de corporaties en de huurdersorganisatie om de doelen uit de Woon(zorg)visie te bereiken. Eind 2024 worden de nieuwe afspraken ondertekend.

Op 9 december 2024 zijn de nieuwe prestatieafspraken ondertekend door de drie woningcorporaties, hun huurdersvertegenwoordigingen en de gemeente. De raad is hierover met een raadsinformatienota op de hoogte gebracht.

We werken in de regio samen op het thema Wonen binnen het Stedelijk Gebied Eindhoven en de Metropoolregio Eindhoven. Voor de Woondeal 2023 werken we via deze regio's samen met de provincie en het Rijk. Op het thema wonen voor senioren werken we samen in Het Juiste Huis. De Wet (in voorbereiding) Versterking Regie Volkshuisvesting, biedt wettelijke kaders voor de regionale samenwerking op deze thema's.  We werken daarbij in 2024 specifiek aan het versterken van de verbindingen tussen het lokale en de verschillende regionale samenwerkingen. Binnen deze samenwerkingen werken we aan de doelen uit de Woon(zorg)visie.

In MRE verband zijn in 2024 de voorbereidingen getroffen voor de actualisatie van de woondeal (verwacht in voorjaar 2025) en de inzet van de Beethovenmiddelen voor woningbouw. Ook is de Regionale Begrippenlijst geactualiseerd voor 2025 en is gestart met de analyse t.b.v. de regionale woonzorgvisie.

In de SGE samenwerking is de aanbesteding van 2500 sociale huurwoningen voor Woonst 2.0 afgerond, is de samenwerking in het coördinatieteam wonen dat de kwaliteit van grote bouwplannen regionaal beoordeeld doorgezet, is gewerkt aan de nieuwe huisvestingverordening (urgentie) (vaststelling volgt in 2025), en is gestart met een verkenning van de mogelijkheden van beter benutten van de bestaande woningvoorraad.

De samenwerking in Het Juiste Thuis heeft diverse kennisbijeenkomsten georganiseerd voor de regiogemeenten en hun partners.

We onderzoeken om het leenbedrag van startersleningen te kunnen verhogen van € 35.000 naar € 40.000.

Het onderzoek is in 2024 uitgevoerd. De uitkomsten ervan zullen in 2025 worden meegenomen in de besluitvorming over de actualisatie van de Starters- en Stimuleringsleningen.

We organiseren een Samenwerkingstafel Wonen en Zorg. We zetten daarbij in op een goede ketensamenwerking tussen onder andere zorginstellingen, zorgkantoor en woningcorporaties. Daarin stemmen we gewenste ontwikkelingen af en bespreken we kansen, knelpunten, voorwaarden en financieringsmogelijkheden.  In 2024 werken we aan het opzetten van deze samenswerking. Daarnaast maken we een doorvertaling van de huidige analyse van de woonzorgbehoefte in een concrete opgave voor wonen met zorg, inclusief geclusterd wonen voor alle doelgroepen. We gebruiken dit om samen met onze partners de komende jaren gericht ontwikkelingen te sturen en te monitoren. 

Er zijn sinds eind 2023 drie bijeenkomsten van de Samenwerkingstafel geweest, waarbij op inspirerende wijze over de thema's binnen de gezamenlijke opgaven is gesproken. Deze worden door werkgroepen verder uitgewerkt, waarbij ook een verdieping op de woonzorganalyse is besproken. De bestuurlijke samenwerkingstafel vindt plaats in Q1 van 2025. Het doel is om concrete thema's te benoemen waarop actiegerichte plannen worden gemaakt.

We werken een breed toetsingskader uit, op basis waarvan we nieuwe projecten en initiatieven goed afgewogen – gemeentebreed - kunnen beoordelen. Er wordt getoetst of deze wel voorzien in een lokale of regionale behoefte en hoe dit gespreid is over de gemeente of regio en de betaalbaarheid van de voorziening in relatie tot de doelgroep. 

De recent uitgevoerde woonzorganalyse vormt de basis voor het toetsingskader. In plaats van een zelfstandig instrument wordt dit een aanvulling op het reguliere woningbouwprogramma. Om deze integrale opzet te realiseren is meer tijd nodig, waardoor deze activiteit doorloopt in 2025.

Algemene definities rondom wonen en zorg worden in de regionale begrippenlijst wonen vastgelegd. Daarnaast willen we graag randvoorwaarden stellen aan de bouw, bijvoorbeeld om te voorkomen dat er direct na oplevering wmo-voorzieningen moeten worden aangebracht in een nieuwbouwproject voor wonen en zorg. Er zijn veel verschillende keurmerken die toegepast kunnen worden op de bouw van woonzorgconcepten en woningbouw in het algemeen. Er zijn echter ook belemmeringen (vooral financieel) om deze generiek toe te passen. Daarom wordt een document opgesteld met de kwaliteitseisen die we voor Veldhoven het meest belangrijk vinden. Deze passen we toe met maatwerk, rekening houdend met de doelgroep van het desbetreffende project. 

Dit onderwerp heeft vertraging opgelopen door capaciteitsbeperkingen en loopt door in 2025. Waar mogelijk wordt aangesloten bij landelijke en regionale begrippen. Aanvullend daarop stellen we lokale kwaliteitseisen op die een handzaam instrument vormen in het gesprek met initiatiefnemers. 

2024 is het schakeljaar tussen woningbouwversnelling I en II. In 2020 is de aanpak woningbouwversnelling vastgesteld, op basis waarvan we in 5 jaar 2.000 woningen moeten realiseren. In de loop van 2025 zal de 2.000e woning worden opgeleverd.

Inmiddels is bovendien besloten de woningbouwversnelling door te zetten tot 2032. Vanaf 2024 worden daarvoor nieuwe projecten opgestart op basis van de ingezette woningbouwversnellingsaanpak. Het doel is om tot en met 2032 nog eens 3.000 woningen toe te voegen om de groei van arbeidsplaatsen te kunnen faciliteren.  In totaal worden daarmee tussen 2000 en 2032 zo'n 5.000 woningen gerealiseerd. 

De woningbouwversnelling ligt op koers. Van 2020 t/m 2023 zijn ongeveer 900 woningen opgeleverd. In 2024 zijn 350 woningen opgeleverd (o.a. Ambachtslaan ‘thuis, Gansepoel Lange Kruisweg Woonbedrijf en Zilverackers). Doordat twee projecten in de realisatiefase wat vertraging hebben opgelopen worden zo’n 50 woningen in Q1 2025 opgeleverd. Deze vertraging was bij de derde burap nog niet voorzien. 
In 2025 worden naar verwachting ruim 400 woningen opgeleverd, maar passeren we de grens van 2.000 opgeleverde woningen sinds 2020 (nog) niet. Volgens de huidige prognoses hebben we 1 à 2 jaar langer nodig om de opstartperiode (effect versnelling pas na 3 jaar zichtbaar) te compenseren en het gemiddelde op 400 woningen te krijgen.
Veel projecten hebben dit jaar een belangrijke mijlpaal bereikt. De bouw is gestart bij de projecten Genderkwartier (Run 5600), Bossebaan, de appartementen in Bosakkergehucht, Hoeve-zuid en Gehucht-zuid (Zilverackers), Springplank (Mira), Kruishorst (Kruisstraat), totaal goed voor ca. 880 woningen en 44 zorgplaatsen. Deze worden verdeeld over 2025 en 2026 (en eventueel uitloop in 2027) opgeleverd. Voor Land van Djept is gestart met de voorbereidende werkzaamheden op de locatie (ca. 300 woningen totaal, vergunning voor 182 woningen verleend). Voor projecten de Musketiers (de Plank), Slot-oost (Gareel), CPO Zandparelacker (Zilverackers) en Zorgvilla De Bussels (St Janstraat/Heerbaan) zijn ook de vergunningen verleend (totaal ca. 180 woningen en 27 zorgplaatsen).

In 2024 digitaal ontsluiten van informatie m.b.t. lopende woningbouwprojecten t.b.v. inwoners en woningzoekenden. Daarnaast onderzoeken hoe de informatie in bredere context van de ontwikkelingen rond de schaalsprong kan worden geplaatst.

In plaats van een lokaal instrument, is inmiddels in MRE-verband een gezamenlijke opdracht uitgezet voor een publieke woningbouwmonitor. In Q1 van 2025 wordt gewerkt aan de implementatie ervan. Streven is om begin Q2 2025 online te gaan. Een voorbeeld van de publieke monitor is al te zien in Eindhoven: woningbouwkaart.eindhoven.nl.

De bouw van sociale huurwoningen zet de haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk. Om de bouw van sociale huurwoningen met een goede spreiding over de gemeente mogelijk te maken, worden de mogelijke instrumenten om te verevenen of egaliseren onderzocht en ingevoerd. 

Vanaf 2024 wordt bij het gemeentelijk kostenverhaal een bijdrage aan particuliere ontwikkelaars/grondeigenaren gevraagd voor nieuwbouw sociale huurwoningen. Ook is vastgelegd dat een deel van de winst bij het afsluiten van gemeentelijke grondexploitaties woningbouw wordt afgedragen voor het stimuleren van deze nieuwbouw. 

De subsidievoorwaarden voor de regeling nieuwbouw sociale huurwoningen worden juridisch en inhoudelijk nader verkend in Q4. Deze worden in 2025 vastgesteld. 

Naar aanleiding van de resultaten van het behoefteonderzoek woonwagenlocaties wordt een vervolgaanpak opgesteld.

Door capaciteitsproblemen is dit niet in 2024 opgepakt. In 2025 wordt een vervolgaanpak opgesteld, de voorbereidende gesprekken zijn hiervoor gestart. 

We stellen kwaliteitseisen vast t.a.v. (tijdelijke) huisvesting van internationale werknemers in aanvulling op het SGE Afsprakenkader huisvesting arbeidsmigranten.

In afwachting van nadere afstemming in regionaal verband op het dossier Arbeidsmigranten, alsmede te verwachten landelijke wetgeving, wordt dit punt in 2025 verder opgepakt. 

We adviseren de initiatiefnemers die zich melden bij de gemeente met een haalbaar initiatief hoe ze kunnen komen tot een complete aanvraag. De haalbaarheid wordt hierbij getoetst in een omgevingsoverleg. Daarnaast bieden we ondersteuning/begeleiding door het proces om tot een zo compleet mogelijke aanvraag te komen. Hierbij staat een duidelijk afgesproken proces centraal waarin in goede samenwerking tussen de initiatiefnemer en de gemeente ervoor zorgt dat initiatieven sneller en vollediger kunnen worden gerealiseerd en de vergunningsprocedure sneller kan worden doorlopen.

Het proces is doordacht en ingericht. Echter heeft het omgevingsloket door het in activiteit 8.04.02 beschreven tekort aan capaciteit nog niet de centrale rol. Deze centrale rol is cruciaal voor het slagen van het beschreven proces, waardoor de dienstverlening niet op het beoogde niveau is gekomen. 

Om vragen van inwoners beter te beantwoorden en om initiatiefnemers beter te ondersteunen krijgt het gemeentelijk omgevingsloket een centrale rol in de organisatie.  De initiatieven worden aan de voorkant sneller toebedeeld aan de juiste specialist. We verwachten we dat de kwaliteit van dienstverlening  toeneemt. Hierdoor doorlopen we sneller het proces en kunnen we de verkorte wettelijke termijnen te behalen. 

De administratieve centrale rol van het omgevingsloket is opgepakt en in ontwikkeling. De bij dit doel gewenste centrale adviesrol (advies en wegwijs) kan door tekort aan capaciteit niet worden uitgevoerd. De gewenste verandercapaciteit binnen het team en bij de medewerkers kan zich hierdoor onvoldoende ontwikkelen, waardoor procedures langer  duren en de kwaliteit van dienstverlening niet voldoet aan activiteit 8.04.01. 

De manier van werken om te komen tot een omgevingsplan is in de pilot Zonderwijk goed bevallen. De aanpak leent zich voldoende om toe te passen op andere woonwijken in Veldhoven, waar we op basis van onze ervaringen naar verwachting met een efficiënter en eenvoudiger proces tot een omgevingsplan kunnen komen. De regels voor woonwijken breiden we hiermee stapsgewijs uit. Daarnaast kiezen we een ander gebied met een andere thematiek, zoals een bedrijventerrein, waarop we weer nieuwe kennis en ervaringen op doen en de regels voor omgevingsplan Veldhoven uitbreiden. In welke specifieke gebieden we na Zonderwijk aan de slag gaan, wordt op een later moment bepaald op basis van de ervaringen uit pilot Zonderwijk en ontwikkelingen binnen en buiten het gemeentehuis.  

Op dit moment wordt nog gewerkt aan het omgevingsplan voor Zonderwijk. Tijdens de totstandkoming hiervan zijn we  geconfronteerd met diverse vraagstukken waardoor het proces langer heeft geduurd dan van tevoren gepland. Hierdoor zijn we nog niet gestart met een nieuwe pilot voor een ander gebied. Wel is een strategische planning opgesteld om tot 1 omgevingsplan voor het hele grondgebied van de gemeente Veldhoven te komen. In deze planning maken we inzichtelijk hoe we dit gaan doen. Aan de hand van drie sporen willen we komen tot 1 omgevingsplan, namelijk:

1. Spoor 1: verder leren (na Zonderwijk gaan we aan de slag met een ander gebiedstype)
2. Spoor 2: doorbouwen (na afronding van spoor 1 worden vergelijkbare gebiedstypen opgepakt)
3. Spoor 3: thematisch verwerken van niet gebiedsgerichte onderdelen

Eén van de nieuwe instrumenten van de Omgevingswet zijn programma's.  Een programma kan vorm geven aan de centrale opgaven uit de omgevingsvisie. We gaan in 2024 te starten met het programma Kostenverhaal.  

De Nota kostenverhaal en financiële bijdragen is vastgesteld als programma onder de Omgevingswet. Afhankelijk van de opgaven worden voorbereidingen voor andere programma's opgestart. 

 Voor de uitvoering van de Omgevingswet zijn de  werkprocessen verbeterd en aangepast.  Het is van belang om deze processen te monitoren en evalueren, zodat we kunnen leren en bijstellen. Met de opgedane kennis en ervaring kunnen we de competenties van de medewerkers (verder) ontwikkelen.

Voor de verschillende nieuwe processen onder de Omgevingswet zijn werkprocessen opgesteld. Nu de Omgevingswet in werking is getreden kan de praktijk vertaald worden naar de werkprocessen en zullen de werkprocessen continu gemonitord, verbeterd en aangepast worden. 

Een omgevingsvergunning is een instrument uit de Omgevingswet. Dit instrument is vernieuwd waarbij een meer integrale werkwijze wordt gehanteerd. Door in de voorbereiding de initiatiefnemer beter te adviseren kunnen we de omgevingsvergunning binnen de verkorte wettelijke termijnen verlenen. 

De huidige vergunningaanvragen zijn binnen de gestelde wettelijke termijnen verleend. Risico is dat als het omgevingsloket niet de centrale rol krijgt (zie activiteit 8.04.02) dat deze in de toekomst niet in alle gevallen worden gehaald. 

We gaan onderzoeken, hoe we dit akkoord verder kunnen uitwerken. 

De verkenning naar implementatie van de groennorm is opgenomen in het SGE jaarprogramma 2024. De groennorm is door de gemeente Eindhoven in een rekentool uitgewerkt, waar in het eerste kwartaal van 2025 in het SGE een besluit over wordt genomen om deze tool door alle gemeenten van het SGE ook aan te schaffen. Voordat de tool ook voor Veldhoven goed bruikbaar is, dient het groenbeleid aangepast te worden. Dit wordt opgepakt. Wel zal vooruitlopend daarop al wel zoveel mogelijk worden gewerkt met de rekentool en zal er gestuurd worden op het voldoen aan de norm.